Besonderheiten des Mietvertrages im Erbfall

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fallstricke für den Vermieter

Durch den Tod eines Mieters endet nicht automatisch der Mietvertrag. Vielmehr gehört der Mietvertrag wie auch die sonstigen Rechte und Vermögensgegenstände zum Nachlass. Neben den allgemeinen erbrechtlichen Vorschriften gibt es im Mietrecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) Sonderregelungen für den Mieter wie auch für den Vermieter.

Nach den allgemeinen Vorschriften des § 1922 BGB tritt der oder die Erben im Erbfall anstelle des verstorbenen Mieters automatisch in den Mietvertrag ein. Somit übernimmt der Erbe automatisch grundsätzlich dieselben Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie der verstorbene Mieter. Das bedeutet beispielsweise, dass der Erbe als Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters genauso verpflichtet ist, zum Beispiel die Miete weiter zu bezahlen oder die Kehrwoche zu machen.

 

Grundsätzlich kann dann auch der Erbe nach den allgemeinen Vorschriften den Mietvertrag kündigen.

 

Nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 580 BGB kann sogar sowohl der Erbe als auch der Vermieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Zu beachten ist, dass diese Kündigung alsbald nach der Kenntnis von dem Tod des Mieters, spätestens innerhalb eines Monats seit dieser Kenntnis erfolgt.

 

Schwierigkeiten ergeben sich jedoch insbesondere für den Vermieter dann, wenn dieser gar nicht weiß, wer Erbe geworden ist. Dann hat der Vermieter das Problem, dass er die Zustellung der Kündigung nicht wirksam vollziehen kann, wenn er den Namen und die Anschrift des Erben nicht kennt. Gegenüber dem Vermieter beginnt diese Monatsfrist aber erst dann, wenn er unter Beachtung der erforderlichen Sorgfalt eines verständigen Vermieters sich über die Person und Anschrift die notwendige Kenntnis verschafft. Hierbei ist in der Regel zu empfehlen, dass der Vermieter unter Vorlage des Mietvertrages und eines weiteren geeigneten Nachweises über den Tod des Mieters wie Sterbeurkunde oder Todesanzeige beim örtlich zuständigen Nachlassgericht eine schriftliche Anfrage richtet, wer Erbe geworden ist.

 

Diese Verfahrensweise hat den Vorteil, dass aufgrund der schriftlichen Antwort durch das Nachlassgericht sich sehr gut der Beginn der zumutbaren Kenntnis belegen lässt. Wohnt hingegen noch der Lebenspartner des verstorbenen Mieters in der Wohnung, so ist es ratsam auch diesen anzuschreiben mit der Bitte, innerhalb einer angemessenen Zeit von 2 Wochen mitzuteilen, wer alles Erbe nach dem verstorbenen Mieter geworden ist und die Erbfolge möglichst durch einen Erbschein nachzuweisen. Denn für den Vermieter als Außenstehenden ist in keiner Weise erkennbar, ob der Lebenspartner des verstorbenen Mieters überhaupt oder eventuell mit anderen Erben Erbe geworden ist.

 

Hinzu kommt, dass im Falle der Anordnung einer Testamentsvollstreckung die Kündigung durch den Vermieter nur wirksam ist, wenn der Vermieter die Kündigung dem Testamentsvollstrecker gegenüber erklärt hat. Auch wenn der Mietvertrag nur mit dem verstorbenen Mieter alleine geschlossen wurde, kann der Vermieter nicht einfach willkürlich die Wohnung leer räumen. Vielmehr muss vor dem Verlangen auf Beräumung immer wirksam die Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen gegenüber dem Erben erklärt werden. Zudem muss der Vermieter die Sondervorschrift des Eintrittsrechts des Ehegatten und Lebenspartners nach § 563 BGB beachten. Nach § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner automatisch mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.

 

Dies gilt auch dann, wenn der Ehegatte oder Lebenspartner gar nicht Erbe geworden ist. In dieser Konstellation kann der Vermieter nur aus wichtigen Gründen nach § 563 Abs. 3 BGB wiederum unter Beachtung der Frist von einem Monat die Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Frist aussprechen. Erschwerend für eine wirksame Kündigung kommt hinzu, dass eine Kündigung nur dann zulässig ist, wenn ein wichtiger Grund in der Person des in den Mietvertrag eintretenden Ehegatten oder Lebenspartners vorliegt. War der Ehegatte oder Lebenspartner bereits nach dem Mietvertrag als Vertragspartner aufgeführt, so wird ohnehin der Mietvertrag mit dem überlebenden Vertragspartner fortgeführt.

 

Anhand dieser Beispiele wird deutlich, welche Fallstricke für den Vermieter vorliegen können.

 

Es wird darauf hingewiesen, dass dieser Artikel keine individuelle Beratung und Prüfung ersetzt. Schon kleine Änderungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Daher sollte im Einzelfall immer zuerst ein Anwalt eingeschaltet werden, bevor eigenmächtig die falschen Schritte ergriffen werden.

 

© Autor: Rechtsanwalt Claus-Joachim Lohmann, Esslingen

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