Bauabnahme - Eine unterschätzte Pflicht

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Endlich, das neue Haus ist fertig, zumindest so weit, dass man einziehen kann! In ihrem Überschwang ist die Bauabnahme für viele Bauherren nur noch eine lästige Pflicht, die sie möglichst schnell und problemlos über die Bühne bringen möchten. Doch eine schlampige Bauabnahme kann großen Ärger und hohe Kosten nach sich ziehen. Die meisten Bauherren bringen nicht einmal die nötige Sachkompetenz für eine Bauabnahme mit. Hand auf ’s Herz: Wer von uns kann wirklich beurteilen, ob der Estrich richtig verlegt wurde, die Heizung ordnungsgemäß funktioniert oder der Balkonboden die richtige Neigung hat, damit bei Regen kein Wasser in die Wohnräume läuft? 

 

Die Bauabnahme ist so wichtig wie die Vertragsunterzeichnung für den Bau. Mit seiner Unterschrift erkennt der Bauherr die Erfüllung des Vertrags an, die Immobilie geht in seinen Besitz über und die Gewährleistungspflicht beginnt. Bis zur Bauabnahme muss das Bauunternehmen beweisen, dass es gut und richtig gearbeitet hat. Nach der Abnahme geht die Beweislast im Falle von Mängeln auf den Bauherren über. Er muss beweisen, dass das Bauunternehmen für die Mängel verantwortlich ist. In der Regel enden solche Streitigkeiten vor dem Richter, dauern lange, kosten viel Geld und Nerven.

 

Angesichts dessen ist es sinnvoll, für die Abnahme einen Bausachverständigen zu engagieren. Er kann zwar je nach Aufwand einige Hundert Euro kosten, spart dem Bauherrn aber möglicherweise viel Geld. Der Sachverständige sieht in der Regel die Dinge, die der Laie nicht sieht, und prüft auch die nicht offensichtlichen Dinge, zum Beispiel, ob die Heizungsrohre isoliert sind, ob Dacheindeckung und Dachrinnen stimmen, der Schornstein in Ordnung ist usw. Wer sich für eine Bauabnahme ohne professionelle Unterstützung entscheidet, sollte sich gut vorbereiten, auch vorab schon einmal durchs Haus gehen und sich ausreichend Zeit nehmen. Es kann auch nicht schaden, zu zweit zu sein – vier Augen sehen mehr als zwei.

 

Warum Bauherren das Wort „konkludent“ kennen sollten

 

Im Zivilrecht spricht man von einer konkludenten Willenserklärung, wenn sie ohne ausdrückliche Erklärung durch schlüssiges Verhalten abgegeben wird. Das heißt, die Willenserklärung wird aus den Handlungen des Erklärenden abgeleitet.

Das bedeutet im Fall der Bauabnahme, dass der Bauunternehmer davon ausgehen kann, dass der Bauherr mit der Leistung zufrieden ist, wenn er ins Haus einzieht, den Termin für die Bauabnahme verstreichen lässt oder die Schlussrechnung bezahlt. Das ist so als ob der Bauherr die Bauabnahme unterschrieben hätte. Übrigens können schon Trinkgelder, die vor der Abnahme überreicht werden, als konkludentes Verhalten gewertet werden – also keine Trinkgelder vor der Abnahme.  

 

Für Bauherren oder Wohnungskäufer gilt: Unbedingt auf einer Bauabnahme vor Ort bestehen, ein Protokoll anfertigen, in dem alle Mängel festgehalten werden und einen Termin für deren Beseitigung setzen. Solange die aufgeführten Mängel nicht beseitigt sind, sollte auch auf keinen Fall die Schlussrechnung bezahlt werden, zumindest nicht vollständig. Man kann die doppelte Summe der Kosten einbehalten, die für die Beseitigung der Mängel anfallen. Wenn gravierende Mängel bestehen, sollten Bauherren die Abnahme (schriftlich!) verweigern. Sobald sie in ein nicht abgenommenes Haus einziehen, ohne die Abnahme eindeutig abzulehnen, gilt das Haus in der Regel als abgenommen. Bei der Bauabnahme kann den Bauherren darüber hinaus ein schlechter beziehungsweise unvollständiger Vertrag einholen.

 

Der Verband Privater Bauherren e.V. rät deshalb dazu, nicht nur zur Bauabnahme einen Sachverständigen mitzunehmen, sondern auch den Vertrag und die Bauleistungsbeschreibungen vor Vertragsunterzeichnung von einem Experten überprüfen zu lassen. In manchen Verträgen fehlen wichtige Leistungen, von denen der Laie annimmt, dass sie automatisch Vertragsbestandteil sind, zum Beispiel die Außenanlagen. In einem solchen Fall wäre das Haus ohne Außenanlagen fertig und müsste abgenommen werden. Vorsicht ist auch bei Verträgen mit Entweder-Oder-Leistungen angebracht, zum Beispiel „die Terrassentür kann als Schiebe- oder Flügeltür ausgeführt werden“. Solche Leistungen sollten im Bauvertrag unbedingt konkretisiert werden.

 

Kleinere Mängel kein Grund zur Verweigerung

 

Die Bauabnahme ist in § 640 des BGB beschrieben und verpflichtet den Besteller „das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden“. Im Klartext heiß dies, dass der Bauherr nicht berechtigt ist, die Abnahme wegen kleinerer Mängel zu verweigern, es sei denn unwesentliche Mängel summieren sich. Mit dieser Regelung möchte der Gesetzgeber Bauunternehmen vor Schikanen schützen, allerdings lässt die Formulierung wieder einmal viel Raum für Interpretation.

 

Fehlende Treppengeländer oder Vordächer oder eine nicht funktionsfähige Heizung gelten jedoch eindeutig als gravierende Mängel und die Abnahme kann verweigert werden. Ebenso wichtig ist Absatz 3 dieses Paragrafen: „Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in & 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.“ Das bedeutet, dass der Bauherr seine Rechte zur Nachbesserung verliert, wenn er den Bau trotz bekannter Mängel abnimmt, ohne sich seine Mängelrechte vorzubehalten.

 

Auf der Website www.bauen.de gibt es eine ausführliche Checkliste für die Bauabnahme zum Download.

 

©Autorin: Andrea Przyklenk

 

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