Der Neue darf nicht alles - Keine Angst vor dem Vermieterwechsel

 

 

Die gute Nachricht zuerst: „Kauf bricht Miete nicht.“ Laut § 566 BGB tritt der Käufer einer vermieteten Immobilie anstelle des bisherigen Eigentümers in den abgeschlossenen
Mietvertrag ein. Ein paar Fallstricke gibt es dennoch. Und auch im Mietrecht legen Gerichte die Gesetze unterschiedlich aus.

Das musste ein Ehepaar aus Hamburg feststellen, das gegen eine Kündigung des neuen Vermieters wegen Eigenbedarfs klagte und sich dabei auf die Härtefallklausel nach BGB § 574 berief, da der Mieter bereits 69 Jahre alt und krebskrank war.
Das Gericht befand in seinem Urteil (AG Hamburg, Az 49 C 100/08), dass den Mietern ein Umzug trotzdem zumutbar sei, zumal die Krebserkrankung unter Kontrolle sei. Und damit sind wir bei den Schwierigkeiten, die ein Vermieterwechsel verursachen kann, aber nicht muss. Viele Vermieterwechsel gehen problemlos für beide Seiten über die Bühne, doch im Falle des Falles sollten Mieter wissen, welche Rechte sie haben.


Fallstrick 1: Eigenbedarf – Begründung notwendig

Prinzipiell darf der neue Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, allerdings muss er sich dabei wie sein Vorgänger an die gesetzlichen Fristen und Kündigungsrechte im Vertrag
halten. Eigenbedarf kann er für sich selbst oder seine Familienangehörigen zu Wohnzwecken anmelden. Allerdings ist es mit einem lapidaren Schreiben: „Ich kündige Ihnen wegen Eigenbedarf “, nicht getan. Der Eigentümer muss seine Lebensumstände und die Notwendigkeit des Eigenbedarfs ganz konkret erläutern und begründen. Mieter können die Sozialklausel nach BGB § 574 in Anspruch nehmen, um der Kündigung zu widersprechen. Doch wie das Urteil aus Hamburg zeigt, müssen dafür sehr schwerwiegende Gründe vorliegen. Übrigens zählt zu diesen Gründen auch, „wenn
angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“.


Keine Eigenbedarfskündigung bei Zeitmietverträgen
Mietern, die einen Zeitmietvertrag abgeschlossen haben, kann die Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Ein Zeitmietvertrag ist nur fristlos kündbar und dafür
muss ein „wichtiger Grund“ vorliegen – Eigenbedarf gilt nicht als wichtiger Grund. Wenn Vermieter und Mieter im Vertrag einen Kündigungsverzicht vereinbart haben, ist das ordentliche Kündigungsrecht völlig ausgeschlossen – keine der Parteien darf den Vertrag vorzeitig kündigen, auch nicht wegen Eigenbedarfs. Der Käufer der Immobilie muss sich ebenfalls daran halten. Dazu gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16. Oktober 2013 (Az VII ZR 57/13).


Fallstrick 2: Neuer Mietvertrag – völlig unnötig
Der eine oder andere Neu-Vermieter verlangt vom Mieter, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben – entweder weil er es nicht besser weiß oder weil er besonders schlau sein möchte. Die Begründung für dieses Ansinnen ist dann häufig „mein Name muss doch im Mietvertrag stehen“. Muss er nicht. Der Mietvertrag, der mit dem vorigen Vermieter abgeschlossen wurde, bleibt gültig – mit und ohne Namensänderung. § 566
BGB regelt das eindeutig: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des
Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“ Mieter sollten sich nicht überrumpeln oder unter Druck setzen lassen und einen neuen Vertrag sehr genau anschauen oder sogar von einem Experten prüfen lassen. Oft sind die Bedingungen in neuen Verträgen schlechter, also sollte man sie besser nicht unterschreiben.


Fallstrick 3: Mieterhöhung – strenge Auflagen
Weder ein alter noch ein neuer Vermieter dürfen die Miete beliebig erhöhen. Prinzipiell darf die Miete maximal bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ erhöht werden, die über den Mietspiegel oder von Gutachtern ermittelt wird. In diesem Rahmen darf aber nur unter zwei Voraussetzungen erhöht werden: Zum einen muss die letzte Mieterhöhung mindestens 15 Monate zurückliegen, zum anderen darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozenterhöhen. In manchen Gebieten, in denen Wohnungsnot herrscht, zum Beispiel in einigen Großstädten, ist die Kappungsgrenze
geringer. Es lohnt sich also, sich kundig zu machen. Mieterhöhungen müssen im Übrigen immer schriftlich drei Monate im Voraus erfolgen und begründet werden.


Sonderfall Modernisierung
Modernisiert der neue Vermieter die Immobilie, darf er elf Prozent der Kosten dafür auf die Miete umlegen, weil solche Maßnahmen den Wohnwert verbessern und so dem Mieter zugutekommen. Dabei wird besonders häufig auf die Energieersparnis nach einer Modernisierung hingewiesen. Erhält der Vermieter für die Modernisierungsmaßnahmen
Fördergelder, müssen diese von seinem Aufwand abgezogen werden. Streit gibt es manchmal darüber, was eine Modernisierung ist und ob der Mieter sie dulden muss. Klar ist, dass Reparaturen noch keine Modernisierung sind, deren Kosten umgelegt werden dürfen. Reparaturen muss der Vermieter aus den Mieteinnahmen bezahlen. Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter drei Monate vor Beginn schriftlich
ankündigen. Der Mieter muss sie nicht zwingend dulden, wenn die Arbeiten zum Beispiel eine „unzumutbare Härte“ darstellen. Der Mieter hat die Pflicht, dem Vermieter seinen Widerspruch „bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt“ schriftlich mitzuteilen (BGB § 555d).


Tipp: An Modernisierungen scheiden sich oft die Geister. Das Thema ist komplex, deshalb empfiehlt es sich bei diesem Thema, sich um einen Rechtsbeistand zu kümmern.


Fallstrick 4: Miete, Kaution, Nebenkosten –Vorsicht angebracht
Wer eine Immobilie kauft, ist erst dann offizieller Eigentümer, wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen ist. Und erst ab diesem Zeitpunkt darf der neue Vermieter Mietzahlungen einfordern. Sofern der bisherige Eigentümer schriftlich erklärt, dass die Mietzahlungen schon vorher an den Käufer gehen sollen, ist das in Ordnung. Falls es zwischen Käufer und Verkäufer Unstimmigkeiten darüber gibt, kann die Miete bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegt werden. Sie darf nicht einfach einbehalten werden.

 

Zieht ein Mieter aus, muss der neue Eigentümer die Kaution zurückzahlen, egal ob er sie vom Verkäufer erhalten hat oder nicht. Zur Sicherheit haftet aber auch der Verkäufer für die Rückzahlung. Das gilt, wenn der Eigentümerwechsel nach dem 1. September 2001 erfolgt ist. Wurde die Immobilie bereits davor verkauft, haftet der neue Eigentümer für die Kaution nur, wenn er sie tatsächlich vom Verkäufer erhalten hat. Ansonsten haftet derjenige, der die Kaution ursprünglich erhalten hat. Der neue Eigentümer muss über die Nebenkosten abrechnen, sofern der Eigentümerwechsel während des Abrechnungszeitraums erfolgt ist. Dabei muss er alle vom Mieter geleisteten Zahlungen berücksichtigen, auch diejenigen, die noch an den vorherigen Vermieter gingen. Dabei spielt es keine Rolle, ob dieser ihm die Vorauszahlungen übergeben hat. Bestehen allerdings noch Ansprüche des Mieters aus Abrechnungen, die vor dem Immobilienkauf anfielen, muss er sich an den ehemaligen Eigentümer wenden.


Tipp: Mieter sollten darauf achten, dass sie einen schriftlichen Nachweis darüber haben, dass der Neue auch ist, was er vorgibt zu sein, nämlich der neue Immobilieneigentümer. Solange er nicht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Neue gar nichts tun – weder kündigen noch Miete erhöhen.


Fallstrick 5: Geerbt statt gekauft – unsichere Zeiten
Wenn der Vermieter stirbt, brechen für den Mieter häufig unsichere Zeiten an, vor allem wenn die Immobilie an eine Erbengemeinschaft geht. Manche Erbengemeinschaften
streiten sich jahrelang bis sie eine Regelung für eine ererbte Immobilie finden. Oft wird die Immobilie am Ende verkauft, aber genauso oft wird auch wegen des Streits nichts
mehr investiert. Das kann für den Mieter unangenehm werden, wenn zum Beispiel dringende Reparaturen anstehen. Prinzipiell tritt jedoch der Erbe oder die Erbengemeinschaft als Vermieter in den bisherigen Mietvertrag ein. Der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen, rechtfertigt keinesfalls eine Kündigung des Mietvertrags. Mieten dürfen maximal bis zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“.

 

© Autorin: Andrea Przyklenk

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