Die Eigenbedarfskündigung - Was Vermieter beachten sollten

 

Angesichts dauerhaft niedriger Darlehenszinsen und des erheblichen Mangels an bezahlbaren Mietwohnungen, insbesondere in Ballungsgebieten, verwirklichen sich immer mehr Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden. Häufig ist die erworbene Immobilie jedoch vermietet. Der bestehende Mietvertrag wird von dem Verkauf der Immobilie grundsätzlich nicht berührt. Vielmehr gehen sämtliche Rechte und Pflichten hieraus auf den Käufer über.

 

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Will der neue Eigentümer die Immobilie selbst nutzen, kann er unter bestimmten Voraussetzungen Eigenbedarf geltend machen und das Mietverhältnis kündigen.

 

Dies ist vor allem für einen sich seit Jahren vertragstreu verhaltenden Mieter, der immer pünktlich seine Miete gezahlt hat, schwer verständlich. Zumal der bestehende Mietvertrag dem Mieter ein Besitzrecht an der Wohnung gibt, das verfassungsrechtlichen Bestandsschutz garantiert. Die Interessen der Mietvertragsparteien stehen meist schwer vereinbar gegenüber.

 
Nach der einschlägigen Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses dann möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt u.a. regelmäßig dann vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

 

Eigenbedarf nur für privilegierten Personenkreis

 

Privilegierte Familienangehörige sind neben dem Vermieter dessen Kinder und deren Mutter, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner, Enkel, Eltern, Großeltern und Geschwister des Vermieters. Auch für weiter entfernte Verwandte oder Verschwägerte kann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn eine besondere Verantwortung, persönliche Beziehung oder soziale Bindung zu diesen besteht.

 

Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof zuletzt mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann möglich ist, wenn es sich bei dem Vermieter um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) handelt und einer der Gesellschafter die Räume als Wohnung für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts benötigt. Die Interessenlage sei vergleichbar mit der einer einfachen Vermietermehrheit wie z.B. einer Miteigentümergemeinschaft oder Erbengemeinschaft.

 

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für den von ihm behaupteten Eigenbedarf und für die Nutzungsabsicht. Das Kündigungsschreiben muss somit Angaben dazu enthalten für wen die Wohnung benötigt wird und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Notwendig ist die Darlegung eines vernünftigen und nachvollziehbaren Eigennutzungswunsches, der ernsthaft verfolgt, hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Ohne eine schlüssige Darlegung der Kündigungsgründe ist die Kündigung unwirksam.

 

Konkrete Nutzungsabsicht nötig - Vorratskündigung unwirksam!

 

Nicht zulässig ist eine sogenannte „Vorratskündigung“ für eine vage oder zu einem späteren Zeitpunkt beabsichtigte Nutzung.

Keinesfalls sollte der Vermieter einen Mietvertrag abschließen, wenn er bereits zu diesem Zeitpunkt konkret davon ausgeht, dass er in absehbarer Zeit Eigenbedarf geltend machen wird. Eine dann ausgesprochene Eigenbedarfskündigung kann als rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam gewertet werden. Besser sollte geprüft werden, ob der Abschluss eines befristeten Mietvertrags möglich ist. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, eine Bedarfsvorschau in dem Sinne vorzunehmen, dass er jahrelang im Voraus planen muss, ob eventuell Eigenbedarf, z.B. für ein studierendes Kind, in Betracht kommen könnte.

 

Auch die Nutzung der Räume zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken kann ein berechtigtes Nutzungsinteresse darstellen. Allerdings kann in diesem Fall keine Eigenbedarfskündigung, sondern eine Kündigung aufgrund eines sonstigen berechtigten Interesses des Vermieters ausgesprochen werden. Diesbezüglich hat der BGH aber klargestellt, dass – anders als bei der Eigenbedarfskündigung - für jeden Einzelfall eine Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter vorzunehmen ist (BGH, Urteil v. 29.03.2017 – VIII ZR 45/16). Nur wenn die Interessen des Vermieters die des Mieters überwiegen, ist die Kündigung gerechtfertigt.

 

Verfügt der Vermieter über freien Alternativwohnraum im gleichen Haus oder in derselben Wohnanlage, sollte dieser unbedingt bis zum Ablauf der Kündigungsfrist dem Mieter angeboten werden. Andernfalls führt dies nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15) zwar nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung. Jedoch kann der Mieter einen Schadensersatzanspruch gegen seinen Vermieter z.B. auf Erstattung der Umzugs- oder der Maklerkosten und der Mehrkosten für die Ersatzwohnung geltend machen. Hier können im Einzelfall nicht unerhebliche Beträge gefordert werden.

 

Auch wenn nicht genau die Person in die Mieträume einzieht, für die in dem Kündigungsschreiben Bedarf angemeldet worden ist, bzw. wenn der Eigenbedarf nachweislich nur vorgetäuscht wurde, kann der Mieter einen solchen Schadensersatzanspruch geltend machen.

 

Käufer einer vermieteten Wohnung sollten darüber hinaus eine wichtige gesetzliche Kündigungsbeschränkung beachten. Wurde nämlich an der Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und erst danach das Wohnungseigentum erstmals veräußert, kann eine Eigenbedarfskündigung frühestens drei Jahre nach der Veräußerung erfolgen. In Baden-Württemberg gilt aufgrund entsprechender Rechtsverordnung sogar eine fünfjährige Kündigungssperrfrist. Dasselbe gilt nach neuester Gesetzeslage nunmehr auch, wenn der Wohnraum ohne Wohnungsumwandlung nach Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist.

 

Kündigungssperre bei Wohnungsumwandlung beachten!

 

Selbst wenn der Vermieter alle materiellen und formellen Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung erfüllt hat, kann eine zulässige und wirksame Kündigung noch durch ein dem Mieter gesetzlich eingeräumtes Widerspruchsrecht zu Fall gebracht werden. Der Widerspruch kann von dem Mieter dann erhoben werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

 

Das Widerspruchsrecht ist nicht vertraglich abdingbar. Auf dieses Recht muss der Mieter, am besten bereits im Kündigungsschreiben, durch den Vermieter hingewiesen werden. Andernfalls kann der Mieter noch im ersten Termin eines Räumungsprozesses Widerspruch einlegen.

 

Mieterwiderspruch kann wirksame Eigenbedarfskündigung zu Fall bringen.

 

Als Härtegründe wurden von der Rechtsprechung in der Vergangenheit z.B. hohes Alter, ein bereits lange bestehendes Mietverhältnis, bevorstehende Prüfungen, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen anerkannt. Ob im konkreten Fall der Widerspruch eines Mieters gerechtfertigt ist und zur befristeten oder sogar unbefristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses führt, ist im Streitfall durch ein Gericht im Rahmen einer Einzelfallabwägung der Interessen von Vermieter und Mieter zu entscheiden.

 

(c) Gastbeitrag von Rechtsanwältin Beate Rüdlin - Görtz Rechtsanwälte, Stuttgart

 

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