Deutschland am Limit - Wohnraummangel in den Ballungsräumen

 

 

Teilweise falsche Weichenstellungen innerhalb der deutschen Wohnungspolitik führen seit einigen Jahren zu einem zunehmenden Ungleichgewicht zwischen Angebotsund

Nachfrageentwicklung auf dem Wohnungsmarkt. Dies wiederum hat zur Folge, dass sich der Mangel an Wohnraum in Deutschland insgesamt weiter verschärft.

 

Zwischenzeitlich strahlt die Wohnraumknappheit von den Ballungsräumen bis in die ländlichen Räume aus. Dabei wird sich der seit 2010 andauernde Preisanstieg bei Wohnimmobilien weiter fortsetzen, die Wohnsituation in den Ballungsräumen weiter anspannen.

Während in den beliebtesten Städten bzw. Ländern wie Baden-
Württemberg, Bayern, Hessen oder Nordrhein-Westfalen die Zahl der Neubauten mit der steigenden Nachfrage nicht mithalten kann, wird in vielen ländlichen Regionen häufig am
Bedarf vorbei gebaut. Insbesondere vor dem Hintergrund der dort sinkenden Bevölkerungszahlen wird das Bauland meist zu Dumpingpreisen angeboten. Dies wiederum hat zur Folge, dass eine Vielzahl an Gebäuden am Bedarf vorbei errichtet wird.

Wohnungen werden immer unbezahlbarer

Rund 50 % der Menschen im Lande leben in Regionen mit akutem Wohnraummangel und stark steigenden Mieten. Für einen Großteil der Bevölkerung wird wohnen allmählich unbezahlbar. Dies trifft jedoch nicht nur auf boomende Metropolregionen und beliebte Universitätsstädte zu, sondern zwischenzeitlich auch auf die so genannten B-Standorte wie Pforzheim, Darmstadt, Potsdam oder Neuss.

Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage wächst

Wohnen bzw. Leben: Beides zugleich scheint für Bezieher mittlerer Einkommen nicht mehr finanzierbar. „Der Wohnungsmangel ist in der Mitte der Gesellschaft angekommen,“ so die Stellungnahme des Präsidenten des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Andreas Ibel.

Das Fatale: Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage wächst von Jahr zu Jahr. Auch wenn die Bautätigkeit nach einem Tiefpunkt im Jahr 2010 mit knapp 160.000 neu errichteten Wohnungen wieder zugelegt hat, liegt der heutige Bedarf bei rund 400.000 Wohnungen pro Jahr.

Dabei geht es jedoch nicht nur um das Mehr an Wohnraum, er muss vor allem bezahlbar sein. Im Umkehrschluss bedeutet das, dass pro Jahr mindestens 80.000 Wohneinheiten
als Sozialwohnungen angeboten werden müssten. Auf diese Weise könnte der jährliche Sozialwohnungsschwund in der gleichen Größenordnung durch das Ende der Mietpreisbindung kompensiert werden.


Der Grenzwert von 35 % des Einkommens für die Warmmiete wird in den meisten Teilen der Republik längst überschritten


Die letzten beiden Jahre wurden lediglich 40.000 Sozialwohnungen fertiggestellt. Gleichzeitig müssten weitere 60.000 Einheiten zu Mietpreisen angeboten werden, die auch für die Mittelschicht weiterhin bezahlbar bleibt. Und zwar bezahlbar, ohne den Lebensstandard insgesamt einzuschränken.


Das wiederum bedeutet: der absolute Grenzwert des verfügbaren Einkommens für die Warmmiete muss bei 35 % liegen. In den meisten Teilen der Republik wird dieser Wert jedoch längst überschritten. Das Überschreiten dieses Grenzwertes bedeutet zugleich,
dass für die untere Einkommenshälfte der Bevölkerung in den meisten Großstädten das Anmieten von Wohnraum faktisch unbezahlbar bleibt. Mit der Folge, dass immer mehr Menschen aus den Städten an die Ränder gedrängt werden.

Die Folgen sind damit nicht mehr übersehbar, allerdings kann heute bereits gesagt werden, dass dies gefährliche Entwicklungen sowohl für den sozialen Frieden als auch für den Zusammenhalt in unserer Gesellschaft haben wird.


Diskrepanz zwischen Bezahlbarkeit und Angebotserweiterung


Nach einer aktuellen Prognos-Studie für das Verbändebündnis Wohnungsbau, die am 22. Juni 2017 auf dem 9. Wohnungsbautag in Berlin vorgestellt wurde, fehlen in Deutschland derzeit rund 1 Mio. Wohnungen. Laut Aussage von Oliver Ehrentraut, Leiter Volkswirtschaftliche Grundsatzfragen, beschränkt sich der Mangel an Wohnraum nicht mehr nur auf die sieben beliebtesten deutschen Großstädte (Stuttgart, München, Berlin,
Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Köln). Zunehmend betroffen sind zwischenzeitlich auch ländliche Regionen.


Tobias Koch, Leiter Standort und Immobilien bei Prognos, geht sogar mit seinen Erklärungen einen Schritt weiter: Heutzutage verfügt ein durchschnittlicher Haushalt über ein Nettoeinkommen von ca. 2.170 Euro/Monat. Da die übliche Mietbelastungsgrenze bei 35 % liegt, entspricht dies einer Warmmiete von monatlich 760 Euro. Diese Summe reicht heute gerade einmal für 60 – 70 Quadratmeter – je nach Bundesland.


Dies bedeutet im Zuge der erheblich gestiegenen Grundstückspreise und Baukosten: Der heutige Wohnungsneubau findet hierzulande vorwiegend im Mietsegment in den Ballungszentren – d.h. im hochpreisigen Segment – statt. Beim sozialen Wohnungsbau hingegen zeichnet sich eine weiter wachsende Lücke ab – d.h. im mittleren
und niedrigen Preissegment.

Es wird nicht nur zu wenig gebaut, sondern auch zu teuer


Da die Bautätigkeit im mittleren und niedrigen Preissegment vergleichsweise gering ausfällt, führt dies im Vergleich zum hochpreisigen Segment zu einer deutlichen Unterdurchschnittlichkeit. Auch hier spiegelt sich das Ergebnis der Studie wider und zeigt deutlich, für welche Einkommensgruppen ein Wohnungswechsel derzeit noch bezahlbar ist. In rund einem Drittel der Kommunen (138 der 402 untersuchten Kreise und Städte) herrscht ein sehr angespannter Wohnungsmarkt.


Vor allem Regionen mit rückläufigem Wohnungsbedarf (bspw. Saarland, Rheinland-Pfalz, Ostdeutschland) gibt es in Baden-Württemberg und Bayern nicht. Der Boom findet
zwischenzeitlich abseits der Ballungsräume (bspw. Karlsruhe, südlicher Oberrhein, Hochrhein/Bodensee-Region, Ulm, Oberschwaben) statt. Noch schlimmer sieht es in München aus. Dort sind binnen vier Jahren 52.000 Haushalte hinzugekommen, aber nur
22.000 Wohnungen gebaut worden. Wenn man bedenkt, dass man künftig – und das bundesweit – jährlich über 400.000 Wohnungsfertigstellungen tätigen müsste, um das Problem auch nur annähernd zu lösen, dann kann heute bereits gesagt werden: das ist fast nicht zu schaffen.


Tobias Koch, Leiter Standort und Immobilien bei Prognos: „Markant an der Studie sind die Aussagen zur Bezahlbarkeit von Wohnraum: Die durchschnittlichen Nettoeinkommen
in den Top-7-Städten wurden mit den aktuellen Kaltmieten für Neu- oder Wiedervermietung verglichen. Ausgehend davon, dass ein Haushalt bis zu 35 % des Einkommens für Wohnen ausgeben kann, ohne allzu große Abstriche am Lebensstil zu machen, wurde eine Wohnkaufkraft ermittelt.


Am dramatischsten ist hier wieder die Lage in München: Ein Haushalt mit mittlerem Einkommen kann sich rechnerisch nur 54 Quadratmeter Wohnfläche leisten, in Stuttgart sind es 66. Bundesweit können sich die Menschen mit einem mittleren Haushaltseinkommen von 2.168 Euro nur noch 77 Quadratmeter Wohnung leisten (bei einer Mietobergrenze von 759 Euro). Auch bei den durchschnittlichen Kaltmiete ist die bayerische Landeshauptstadt übrigens Spitze: Sie führt bei Neuvermietungen mit 15,67 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von Frankfurt (12,76) und Stuttgart (11,93).“


Auch die Mieten zogen an – in Großstädten nach einem Umzug um sieben bis acht Prozent, wie der Mieterbund registrierte. Die Bestandsmieten verteuerten sich demnach zwar nicht ganz so stark, aber doch spürbar. Daher gibt es auch kein Indiz dafür, dass die Mieten in 2017/2018 weniger stark steigen werden.


Forderung nach neuen Stadtteilen 


Während Deutschland laut Prognos-Studie zwischen 2011 und 2016 durch Zuwanderung rund 2,5 Millionen Einwohner hinzu gewann, stieg die Zahl fertig gestellter Wohneinheiten im gleichen Zeitraum nur um 1,3 Millionen. Verschärft wird der Mangel durch den langjährigen Trend zu Single- und Zwei-Personen-Haushalten sowie durch Zuzug in die Ballungsräume. Mieter- und Wohnungsverbände plädieren deshalb dafür, Grundstücke mit Mietpreisbindung günstiger abzugeben und Wohnprojekten mit dauerhaft niedrigen Mieten staatliche Zuschüsse zu zahlen.


Für wen die Mieten künftig überhaupt noch bezahlbar sind, hat Prognos die Haushaltseinkommen in den Top-7-Städten ermittelt, die teils stark voneinander abwichen. So betrug das mittlere Haushaltsnettoeinkommen 2014 in Berlin 1.824 Euro
monatlich, in Köln 2.198 Euro, in München 2.744 Euro und in Frankfurt sogar 2.756 Euro. Daraus ergeben sich dramatische Befunde: In keiner der Top-7-Städte reichen 35 % des mittleren Einkommens aus, um eine Durchschnittswohnung von 7 Quadratmetern zu finanzieren.


Hans-Georg Leuck von der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau warnt schon heute vor den wirtschaftlichen Folgen: „Sollten sich Einkommen und Mieten
immer weiter auseinander entwickeln, bleibt am Ende weniger Geld für Konsum. Damit steigt auch die Verschuldungsgefahr. Zudem nimmt das Verkehrsaufkommen durch Pendler zu. Hinzu kommt ein angespannter Wohnungsmarkt, der es Arbeitgebern
schwer macht, entsprechende Fachkräfte zu finden.“


Besonders dramatisch ist die Lage in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Um dies zu verdeutlichen, hat Prognos zunächst den Anstieg der Kaltmieten zwischen 2011 und 2016 erfasst: Danach stiegen die Mieten in München für neue Wohnungen von durchschnittlich 12,96 Euro auf 17,42 Euro pro Quadratmeter. Auf den Plätzen zwei und drei folgten Stuttgart und Frankfurt, wo für erstmals vermieteten Wohnraum 2016 im Schnitt rund 14,20 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. In Köln und Düsseldorf lagen die Vergleichswerte bei 12,39 und 12,55
Euro, in Hamburg bei 13,16 Euro.


Auch wenn Berlin mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für neu vermietete Wohnungen von 12,40 Euro noch vergleichsweise günstig ist, ist ein ständiger Anstieg in
der Landeshauptstadt zu verzeichnen. Zwischen 2011 und 2016 stiegen dort die Mieten für neue Wohnungen um jährlich 12 % (und damit stärker als in jeder anderen Großstadt). Die Großstadt Frankfurt kommt hier „lediglich“ auf ein Plus von 4,2 %, Köln auf 6,3 % (pro Jahr). Dabei zeichnet sich die Entwicklung für erneut vermietete Bestandsimmobilien ebenso ab wie für neu erstellte.


Fazit: Um diesen Entwicklungen und negativen Konsequenzen entgegen zu wirken, sind nicht nur die Bundesregierung, sondern auch die Länder und Kommunen gemeinsam gefordert. Der Weg, ausschließlich mehr Wohnungen zu bauen, wäre allerdings der falsche Schritt. Vielmehr müssen die Bestände an Miet- und Sozialwohnungen erweitert werden. Hierzu ist insbesondere die Bau- und Wohnungspolitik aufgefordert, ihre
Instrumente zu nutzen, zu überprüfen und diese auch auszubauen, um dafür zu sorgen, dass es in der Zukunft möglichst schnell wieder mehr bezahlbaren Wohnraum gibt.


Nach der Wahl wollen die Parteien ihre Pläne gegen steigende Mieten und Wohnungsnot vorstellen. Hinzu kommt der Unmut vieler Branchen bezüglich den allzu rigorosen Regulierungen, die das Bauen immer teurer machen und die auch in immer kürzeren
Abständen erlassen werden. Hier würde ein Memorandum von fünf Jahren bereits sehr viel bringen. Um hier Abhilfe zu schaffen, ist die Politik gefordert, mehr Bauflächen auszuweisen und bei den Genehmigungsverfahren mehr Tempo zu machen. In den meisten Städten ist bislang noch das Gegenteil der Fall.

 


Die Autoren der Prognos-Studie kommen indes zu dem Schluss: „Deutschland ist am Miet-Limit. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist für die große Mehrheit der Bevölkerung
eine finanzielle Herausforderung.“ Dies wiederum kann zu Verschuldung und Verarmung führen. Um bezahlbare Wohnungen zu erhalten, fordert der Mieterbund gemeinsam mit den Bauverbänden ein Bündel von Maßnahmen: Den Neubau von 80.000 zusätzlichen Sozialwohnungen im Jahr, eine Erhöhung der steuerlichen Absetzbarkeit für Abnutzung
(sog. AfA), und zwar von heute 2 auf künftig 3 % in Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten, wahlweise Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau oder entsprechende Investitionszuschüsse.


(c) Autor: Dietmar Kern

 

 

 

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