TIPPS FÜR WOHNUNGSSUCHENDE: SO LASSEN SICH VERMIETER UND MAKLER ÜBERZEUGEN

Foto: gradt - fotolia.com
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Die Suche nach einer neuen Wohnung wird aufgrund der Konkurrenz immer langfristiger und frustrierender – insbesondere in Großstädten und bei begehrten Wohnungen. Die Mieten steigen, dennoch sollte die Wohnung nicht nur schön, sondern auch bezahlbar sein. Da stellt sich die Frage: Wie kann man sowohl den Eigentümer als auch den Makler davon überzeugen, dass man der Mieter ist, bei dem die Chemie einfach stimmt.

Bevor es jedoch zu diesem Schritt kommt, benötigen Interessenten erst einmal die richtige Anlaufstelle. Dies können sowohl Vermietungsanzeigen in den regionalen Tageszeitungen, große Wohnungsbaugesellschaften, der Bekanntenoder Kollegenkreis oder aber Immobilienportale im Internet sein (bspw. ImmobilienScout24, IVD24). Letztere haben den entscheidenden Vorteil, dass man nicht nur das größte Wohnungsangebot findet, sondern man kann zusätzlich nach den individuellen Kriterien filtern: gesuchte Wohnungsgröße, bevorzugte Lage, maximale Kaltmiete etc. Oder aber man gibt eine persönliche Suchanzeige auf.

 

Damit die Anbieter entsprechend schnell in Kontakt mit dem Mietinteressenten kommen, ist es ratsam, ein persönliches Profil anzulegen. Prof. Dr. Stephan Kippes vom IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH in München: „Entscheidend ist die kompakte Kerninformation über sich selbst sowie eine sympathische Präsentation der eigenen Persönlichkeit.“

 

Claudia Klapproth, Geschäftsführerin der Haus & Grund Stuttgart – Immobilienvermittlung GmbH empfiehlt: „Als Profil sollten die wichtigsten Eckdaten wie Alter, Beruf, Personenzahl, Raucher/Nichtraucher, Haustiere ja/nein bzw. welche sowie der Grund für das Interesse an der ausgeschriebenen Wohnung genannt werden. Für Studenten, Schüler oder Auszubildende, die auf der Suche nach einer Wohnung sind, empfiehlt es sich gleich aufzuführen, wie die Mietzahlungen gesichert sind (z.B. Bürgschaft durch die Eltern). Wir empfehlen, das Bewerbungsprofil kompakt zu halten. Oft findet sich in den Bewerbungen auch ein Foto des Interessenten.“

 

Das persönliche Profil ist deshalb so wichtig, weil gerade bei begehrten Wohnungen die Inserate in der Regel schnell wieder geschlossen werden, da sich hunderte von Anbietern hierauf gemeldet haben. Wer hier richtig punktet, steigert seine Chancen, schnell einen Besichtigungstermin zu erhalten. Daher können sich auch ein Mietgesuch und die passende Antwort per Mail lohnen, um keine Anrufe zu verpassen.

 

Die optimale Vorbereitung für den Besichtigungstermin

 

Hat der Mietinteressent erst einmal eine Einladung zu einem Besichtigungstermin erhalten, ist bereits die erste Hürde geschafft, aber noch lange nichts gemeistert. Jetzt heißt es, sich entsprechend vorzubereiten. Prof. Dr. Kippes: „Klassischerweise sind hier drei Dinge von großer Relevanz: eine Selbstauskunft, eine kurze Bestätigung des derzeitigen Vermieters und letztendlich die letzten Gehaltsauszüge. Hierzu bestehen rechtlich gesehen keinerlei Vorgaben, allerdings werden die meisten Vermieter Wert auf diese Informationen legen.“

 

„In der Regel wird von Maklern der Nachweis über das bestehende Arbeitsverhältnis, die letzten drei Gehaltsabrechnungen, eine Kopie des Personalausweises und die Mieterselbstauskunft angefordert. Die Schufa-Abfrage wird bei einem professionellen Makler von diesem direkt durchgeführt, hierfür muss die Zustimmung des Mietinteressenten vorliegen. Sofern die Vermietung durch den Vermieter selbst durchgeführt wird, sollte eine Selbstauskunft der Schufa beigefügt werden. Dies ist für Vermieter ein wichtiger Hinweis über die Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit der zukünftigen Mieter. Um bei einem Makler oder Vermieter zu punkten, sollte der Bewerber diese Unterlagen bereits in Kopie zum Termin mitbringen“ erläutert Claudia Klapproth, Immobilienfachwirtin (IHK).

 

Sowohl Vermieter als auch Makler sind interessiert, etwas über den Mieter zu erfahren. Dies beginnt bei den wirtschaftlichen Verhältnissen über bestehende Arbeitsverhältnisse bis hin zur Gehaltsabrechnung. Doch nicht jede Neugier des Vermieters ist berechtigt. „Ein Vermieter hat einen Anspruch darauf, alles über einen neuen Mieter zu erfahren, wenn er dazu ein berechtigtes Interesse hat. Grundsätzlich kann man sagen, dass ein Interessent all das mitteilen bzw. auf Befragen angeben muss, was das Mietverhältnis betreffen kann. Beispiel hierfür wären Aussagen zu seiner wirtschaftlichen Bonität. Schließlich muss der Vermieter sicher sein können, dass der neue Mieter in der Lage ist, die Miete zu bezahlen.“ erklärt Claudia Klapproth, die schon fast 20 Jahre in Stuttgart als Maklerin tätig ist und deshalb mit den Gepflogenheiten bestens vertraut ist.

 

Für Mietinteressenten ist es aber auch wichtig, Aussagen über die aktuelle Wohnsituation sowie zum Umzugsgrund gegenüber Vermieter oder Makler zu machen. Um beide zu überzeugen, sollten Mietinteressenten eine Bewerbungsmappe mit allen relevanten Informationen zusammenstellen. Wer ein Foto beilegt, sollte darauf achten, dass es sich um ein professionelles Bewerbungsbild handelt. Damit private Vermieter ein Gefühl für den Menschen bekommen, ist es auch hilfreich, ein kleines Anschreiben zu verfassen.

 

Welche Unterlagen sich in einer Bewerbungsmappe vorfinden sollten, hängt natürlich von der Person selbst ab: Handelt es sich um einen Studenten, einen Auszubildenden oder um einen Selbständigen/Freiberufler, ist auf die jeweilige Besonderheit einzugehen. Bei Freiberuflern empfiehlt es sich z. B., den Nachweis der Zahlungsfähigkeit durch eine betriebswirtschaftliche Auswertung oder den Steuerbescheid zu führen.

 

Der Besichtigungstermin: die Stunde der „Wahrheit“

 

Den ersten Eindruck, den ein Mietinteressent beim Vermieter oder Makler hinterlässt, ist oftmals der entscheidende. Entscheidend allerdings nur, wenn sich der Eigentümer des Mietobjektes auch später wieder an den Mietinteressenten erinnern kann. Das kann sich bereits aus den Fragen ergeben, die dieser an den Vermieter stellt. Prof. Dr. Kippes: „Je genauer die Auskunft zum Mietobjekt, umso besser für den Mieter, weil er nur dann eine abschließende Beurteilung abgeben kann, ob die Wohnung auch wirklich zu ihm passt. Die Fragen sollten freundlich und mit Interesse gestellt werden, man sollte den Vermieter aber nicht „löchern“.

 

Dazu die Geschäftsführerin der Haus & Grund Stuttgart – Immobilienvermittlung GmbH: „Die Grundinformationen ergeben sich üblicherweise bereits aus der Anzeige: z. B. Mietzins, Kautionshöhe, Größe etc. Eine wichtige Frage, die auch von Interesse zeugt, ist z. B., wie die Wohnung übergeben wird (renoviert, besenrein), ob der Vermieter in den nächsten Jahren plant, die Wohnung selbst zu nutzen oder wie die Hausgemeinschaft strukturiert ist (Altersstruktur, Familien, Kinder, etc.). Generell kann die Zurückhaltung oder Offenheit eines Mietsuchenden nicht pauschal als richtig oder falsch gewertet werden. Hier kommt es auch auf das Gegenüber an. Manch Vermieter ist froh, einen zurückhaltenden Mieter zu haben, andere freuen sich über offene Menschen. Hier empfiehlt sich, im Sinne eines guten späteren Mietverhältnisses sich nicht zu verstellen, sondern einfach man selbst zu sein.“

 

Vielfach stellt sich bei solchen Gesprächen auch die Frage nach der Kaution. Interessenten, die gleich von Anfang an mit dem Makler oder Vermieter darüber verhandeln wollen, zeigen in der Regel nicht gerade eine gute Bonität. Eine Kaution ist für Mietschulden oder etwaigen Beschädigungen allerdings unabdingbar. Claudia Klapproth: „Ein Vermieter möchte die Kaution so unkompliziert wie möglich halten. Daher empfehlen wir eine Barkaution. Zulässig sind maximal drei Monatskaltmieten, die der Vermieter – getrennt von seinem Vermögen – anzulegen hat. Er kommt dabei im Streitfall schneller an sein Geld als bei einer Bürgschaft.“

 

Für Vermieter und Makler ist es wichtig, dass der zukünftige Mieter in die Hausgemeinschaft passt

 

Es macht natürlich schon einen Unterschied, ob sich ein zum Beispiel junger Mietinteressent für ein Haus entscheidet, in dem Familien mit kleinen Kindern oder ältere Menschen leben. Jeder Mensch hat nun einmal so seine Leidenschaft(en). Dies wirft entsprechende Fragen durch den Vermieter oder den Makler auf, auf die ein Mietinteressent antworten kann, antworten muss oder die Antworten auch verschweigen kann. Prof. Dr. Kippes: „Anmerkungen zum Rauchverhalten sind – gewissermaßen – mit Vorsicht zu genießen, da es jedem Mieter freisteht, in den angemieteten Räumen auch zu rauchen. Es ist lediglich exzessives Rauchverhalten nicht gestattet, das gewissermaßen zwingend zur Beschädigung der Mietsache führt.

 

Zu Nationalität und Familienstand muss der Mieter keine Angaben machen. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, sich zur Frage der Haustierhaltung zu äußern, da sie gegebenenfalls zustimmungsbedürftig ist. Ob – bei verweigerter Zustimmung – eine Vertragsverletzung mit der Möglichkeit der Kündigung besteht, wird generell zu verneinen sein. Jedenfalls kommt eine Abmahnung in Betracht, wenn eine Haustierhaltung erfolgt, die mit den gesetzlichen Maßstäben nicht in Einklang steht. Die Grenze ist aber auch hier die persönliche Handlungsfreiheit des Mieters.“

 

Mietinteressenten sollten, so Prof. Dr. Kippes, auch unbedingt prüfen, „welchen Eindruck ein Vermieter bekommt, wenn er den künftigen Mieter googelt. Als Vermieter wäre der Experte sehr vorsichtig, wenn im Hintergrund wilde Mailbox-Ansagen bzw. heftige Musik ertönt, wenn der Mieter sich telefonisch meldet.“

 

„Die Folgen einer Falschauskunft hängen davon ab, ob die in der Mieterselbstauskunft gestellte Frage zulässig war oder nicht. Berechtigt und damit zulässig sind etwa Fragen nach dem Beruf und dem Einkommen. Ist eine Frage demgegenüber unzulässig, so kann der Interessent sie ruhigen Gewissens falsch beantworten oder auch gar nicht. Fragen nach der Religionszugehörigkeit, dem Kinderwunsch oder zur Nationalität sind zum Beispiel unzulässig und müssen daher nicht beantwortet werden; selbst eine falsche Antwort bliebe ohne Folgen.“, erläutert Claudia Klapproth abschließend.

 

Fazit: In Stuttgart und der Region werden Wohnungen überwiegend von privaten Anbietern angeboten. Sie sind grundsätzlich an reibungsfreien und langfristigen Mietverhältnissen interessiert. Sie haben auch nichts gegen gut informierte Mieter, die ihre Rechte kennen. Entscheidend für die Vermieter ist es deswegen, den für sie passenden Mieter aus der Masse herauszufischen. Professionelle Makler helfen dem privaten Vermieter etwa bei der Aufbereitung der erforderlichen Unterlagen, fertigen das Exposé und suchen Mieter passgenau zu den vom Vermieter vorgegebenen Kriterien. In der Regel fallen hierfür Gebühren von 1-2 Monatsmieten zzgl. MwSt. an, die zudem von der Steuer abgesetzt werden können. Dadurch ist dem privaten Vermieter aber auch das Meiste beim Wohnungswechsel abgenommen.

 

© Autor: Dietmar Kern

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