IMMOBILIENFONDS AUF DEM PRÜFSTAND - LOHNT SICH DIE ANLAGE NOCH?

Foto: Tiberius Gracchus - fotolia.com
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Wer als Anleger in Immobilienfonds investieren möchte, muss zwischen offenen und geschlossenen Investments unterscheiden. Auch wenn beide Fondsarten ihr Anlagekapital in Immobilien investieren, gibt es doch entscheidende Kriterien, die für oder gegen ein Investment in Immobilienfonds sprechen.

Erschwerend kommt hinzu, dass neben den Hausbanken ebenfalls Versicherungen und Finanzvertriebe auf den Markt drängen und den Anleger zusätzlich verunsichern. Ein sinnvolles und passendes Anlageprodukt bekommt man eher selten, da den Beratern und Vermittlern oft bestimmte Absatzziele vorgegeben werden und die Provisionshöhe für eine erfolgreiche Vermittlung meist auch eine wichtige Rolle spielt.

 

Offene und geschlossene Immobilienfonds unterscheiden sich grundsätzlich durch Sicherheit und Rendite

 

Offene Immobilienfonds eignen sich insbesondere als Depot-Beimischung für Sparer und Kleinanleger. Dieses Investment kann als Fondssparplan bereits ab einem monatlichen Betrag in Höhe von 50 Euro erworben werden. Auch steuerlich fahren Anleger mit offenen Immobilienfonds deutlich besser, denn hier greift der Grundsatz „Einnahmen aus Kapitalvermögen“.

 

Bei geschlossenen Immobilienfonds beginnt die Mindesteinlage in den meisten Fällen ab einem Betrag von 10.000 Euro, steuerlich ist dieses Investment den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vielfach sogar zu Einkünften aus Gewerbebetrieb) zuzuordnen. Ausnahmen bilden hier lediglich stille Beteiligungen an einer Zielgesellschaft, diese Einnahmen fallen dann wieder unter die Einkünfte aus Kapitalvermögen. Letztere sind jedoch relativ selten. Was die Rendite anbelangt, können Investoren bei offenen Immobilienfonds im Durchschnitt mit zwei bis vier Prozent rechnen – und das sicherheitsorientiert. Deutlich risikobehafteter und daher spekulativ sind geschlossene Immobilienfonds, die allerdings eine Rendite zwischen vier und sieben Prozent erwirtschaften.

 

Wer auf Sicherheit setzt, investiert von daher in offene Immobilienfonds, denn hier fließen die Gelder in eine Vielzahl von Objekten, wodurch sich eine hohe Risikostreuung ergibt. Wirft zum Beispiel ein einzelnes Objekt keine Gewinne ab, führt dies lediglich zu einer minimalen Renditeminderung, während bei einem geschlossenen Immobilienfonds der gesamte Fonds in die Insolvenz gehen könnte, da dieses Investment die Gelder nur in einzelne bzw. wenige Objekte anlegt. Bezüglich dieses Totalverlustrisikos eignen sich geschlossene Immobilienfonds nur zu 10 bis 15 Prozent als Beimischung im Portfolio.

 

Auch in Bezug auf die Laufzeit und die Verfügbarkeit gibt es große Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Investments verfügen über keine begrenzte Laufzeit, der Anleger muss lediglich eine im Prospekt vorgegebene Mindesthaltefrist einhalten, bevor er die Anteile wieder zurückgeben darf. Bei einigen Investments ist sogar eine börsentägliche Rückgabefrist möglich. Die Rückgabe ist dann jedoch unwiderruflich. Ausnahme: der offene Immobilienfonds gerät in eine Notsituation, weshalb er geschlossen werden muss. Dies wäre dann der Fall, wenn der Fonds nicht mehr über genügend liquide Mittel verfügt, um die Rückgabewünsche des Anlegers zu bedienen.

 

Die Laufzeit von geschlossenen Immobilienfonds beträgt hingegen im Durchschnitt zwischen 15 und 25 Jahre. Auch eine Rückgabe der Anteile durch den Investor ist in der Regel ausgeschlossen bzw. nur eingeschränkt über Zweitmarktbörsen möglich. Letzteres führt dann immer zu einem Verlustgeschäft. Der wichtigste Unterschied liegt jedoch in der Haftung des Investors. Beim offenen Immobilienfonds haftet der Anteilseigner nur begrenzt mit demjenigen Kapital, das er für seine Fondsanteile erworben hat. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds haftet der Investor für den Fall der GbR-Firmierung nicht nur mit dem Gesamthandsvermögen, sondern über den Anteilswert hinaus auch noch mit einer Nachschusspflicht.

 

Wichtig: Die Entscheidung, wie viel Flexibilität man sich gönnen möchte, kann einem kein Finanzberater abnehmen. Dennoch: Auch wenn Immobilien in der Niedrigzinsphase einen wahren Boom erlebt haben und die Immobilienfonds trotzdem unterbewertet wurden, muss dies nicht zwangsläufig bedeuten, dass sich der Trend in den nächsten Jahren nur noch nach oben bewegt. Immobilienmärkte sind „heiß“, eine Trendbewegung kann durch eine Immobilienblase von heute auf morgen eintreten – dies jedoch in negativem Sinne. Zudem ist das Risiko eines Gesamtausfalls bei geschlossenen Fonds zu groß, so dass diese nicht für normale Anleger geeignet sind.

 

Das Abwägen des Für und Widers bei Investments in offene bzw. geschlossene Immobilienfonds ist äußerst schwierig

 

Richtig ist, dass einige Punkte für ein Investment in Immobilienfonds sprechen, bspw. die deutlich höhere Rendite gegenüber anderen heutigen Sparanlagen, allerdings auch wiederum verbunden mit einem möglichen Totalverlust des Anlagekapitals bei geschlossenen Fonds. Falsch hingegen ist die aktuelle Annahme, dass durch das Boomen des heutigen Immobilienmarktes und der aktuellen Unterbewertung der Fonds diese in den nächsten Jahren renditemäßig nach oben steigen. Das muss und kann letztlich nur als klare Spekulation bezeichnet werden.

 

Ab dem Jahr 2018 ändert sich die Besteuerung von Fondsanlagen

 

Problematisch wird die Ausgangslage immer dann, wenn es sich um Langzeitanlagen handelt. Denken wir dabei nur an die Riester-Sparverträge, die einst so klangvoll an den Mann gebracht wurden. Heute erhalten die meisten nicht einmal mehr ihr eingezahltes Kapital zurück. Denken wir nur an die laufenden Gesetzesänderungen – insbesondere an das Steuerrecht der vergangenen Jahre.

 

In diesem Zusammenhang darf nicht vergessen werden, dass sich ab dem Jahre 2018 Entscheidendes bei der Fondsanlage verändern wird – zum Nachteil der meisten Investoren. Die Änderungen betreffen nicht nur Investoren mit deutschen oder ausländischen Fondsanteilen, sie betreffen auch Anleger, die bereits in der Vergangenheit in Immobilienfonds investiert haben! Dies führt automatisch zu einer Verringerung der Gesamtrendite.

 

Investoren sind künftig verpflichtet, vorab 15 Prozent Körperschaftsteuer zu bezahlen. Als Bonus erhalten sie eine Teilfreistellung von der Abgeltungssteuer. Auf diese Weise bleiben bei einem Immobilienfonds zwischen 60 und 80 Prozent steuerfrei. Auf ausländische Immobilienfonds auszuweichen wäre kein gutes Argument, denn im Ausland werden wie zum Beispiel in den USA 35 Prozent an Körperschaftsteuer fällig. Und nicht zu vergessen: Diese 35 Prozent bezahlt der Investor an die USA, noch bevor in Deutschland die Abgeltungssteuer fällig wird.

 

Künftig wird es durch den Gesetzgeber auch keine Teilfreistellungen mehr für Fonds geben, vielmehr werden die gesamten Fondserträge prozentual von der Abgeltungssteuer freigestellt – egal, wo der Fonds aufgelegt wurde. Ebenfalls entfällt durch die Neuregelung die Verrechnung von Vorsteuern auf Fondsebene. Investoren in offene Immobilienfonds müssen ab 2018 für ihre Einnahmen aus inländischer Vermietung und Verpachtung sowie für Veräußerungsgewinne ebenfalls 15 Prozent Körperschaftsteuer zahlen.

 

Vorteile gibt es lediglich bei der Haltefrist, denn die bislang geltenden 10 Jahre entfallen komplett. Ausnahme: Das Investment läuft zum 31. Dezember 2017 aus, dann fallen für das jeweilige Projekt auch künftig keine Steuern an. Nachteilig wirkt sich wiederum der Bestandsschutz für Investoren aus, der ihnen in der Vergangenheit versprochen wurde. Dieser wurde durch die Bundesregierung komplett abgeschafft, so dass ab 2018 nur noch Erträge bis 100.000 Euro steuerfrei bleiben.

 

Aber Achtung: Dieser Grenzwert von 100.000 Euro gilt erst ab dem 1.1.2018. Gewinne, die bis zum 31.12.2017 aufgelaufen sind, bleiben bis zu diesem Tag steuerfrei.

 

Gewinne und Verluste können hingegen weiterhin miteinander verrechnet werden. Verluste aus Altbeständen aus dem Jahr 2017 können somit mit Gewinnen aus 2018 verrechnet werden. Nachteilig wirkt sich bei der Neuregelung aus, dass der Freibetrag mit dem Partner ab 2018 nicht mehr geteilt werden darf, auch eine Übertragung des Freibetrages entfällt. Handelt es sich bei Altbeständen um eine Schenkung, geht der Freibetrag bis 31.12.2017 noch auf den Beschenkten über, dies entfällt ab dem Jahre 2018. Zudem gilt der Freibetrag für den gesamten Bestand an Fonds, da dieser anlagen- und nicht personenbezogen ist.

 

Anteilsverkäufe sind nicht immer sinnvoll: Bei überteuerten Depots sowie schlecht laufenden Fonds sollte bis zum 31.12.2017 ein Verkauf in Erwägung gezogen werden. Werden jedoch Altanteile verkauft und wieder neu angelegt, werden ab 2018 Steuern fällig. Anleger sollten sich daher rechtzeitig einen Überblick über ihre Altbestände verschaffen.

 

Neue Vorabpauschale bei ausländischen thesaurierenden (wiederanlegenden) Fonds

 

Auf Erträge bei diesem Investment hat der Staat auch künftig keinen direkten Zugriff, er muss warten, bis die Anteile verkauft werden. Um diese Wartezeit zu umgehen, wurde die Vorabpauschale eingeführt. Der Investor zahlt dann ab 2018 eine jährliche fiktive Steuer auf die Wertsteigerungen seines Fonds. Und diese Steuer wird über die gesamte Haltedauer fällig. Berechnet wird diese Steuer vom Wert am Jahresanfang sowie vom Endwert am Jahresende, hieraus ergibt sich die Fondsentwicklung. Allerdings ist die Vorabpauschale maximal so hoch wie die tatsächliche Wertsteigerung des Fonds. Die Steuer ergibt sich dann zu Beginn des Folgejahres auf Grund der hierbei errechneten Vorabpauschale.

 

Abgebucht wird die Steuer direkt vom Verrechnungskonto der Depotbank. Bei fehlender Deckung hat die Finanzbehörde Zugriff auf den Dispokredit des Investors bei seiner Hausbank. Wer einen Freistellungsauftrag bei seiner Bank abgibt (Ledige 801 Euro, Paare 1.602 Euro) und Gewinne in diesem Bereich erwirtschaftet, bleibt steuerfrei. Gleiches gilt für diejenigen Investoren, die eine Nichtveranlagungsbescheinigung beim Finanzamt beantragt haben (bspw. Rentner, Studenten etc.). Diese erhält derjenige, der den Grundfreibetrag von derzeit 8.820 Euro nicht überschreitet.

 

Insgesamt führt die neue Vorabpauschale jedoch zu einer deutlich schnelleren Ausschöpfung des Pauschbetrages. Denn bei Überschreiten werden sofortige Steuerzahlungen fällig. Dies sollten Anleger beachten und ihren Freistellungsauftrag ständig im Auge behalten.

 

Fazit: Immobilienfonds – egal ob offen oder geschlossen, werden immer mehr zu einem „heißen Eisen“ für den Verbraucher. Neue Steuergesetze nagen an der Rendite, Langzeitinvestments sind nicht mehr überschaubar. Kein Experte kann die Zukunft von Fonds über mehrere Jahre voraussagen. Wer dennoch der Meinung ist, seine Rendite gegenüber anderen Sparformen zu erhöhen, sollte allenfalls in einen offenen Fonds investieren – aber dies auch lediglich als Beimischung im Gesamtdepot mit höchstens 20 bis 30 Prozent.

 

© Autor: Dietmar Kern

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