WER BIETET MEHR? Das absurde Bieterverfahren beim Immobilienverkauf

Foto: Antonioguillem - fotolia.com
Foto: Antonioguillem - fotolia.com

 

Immer häufiger werden Immobilien gegen Höchstgebot verkauft. Doch nicht in allen Fällen führt ein so genanntes Bieterverfahren zum gewünschten Erfolg. Wer auf den einschlägigen Internetportalen auf der Suche nach einem passenden Haus oder einer Wohnung die Inserate durchstöbert, der stolpert immer öfter über einen Satz, der dort anstelle des Kaufpreises steht: „Bitte beachten Sie: Das Objekt wird im privaten Bieterverfahren angeboten.“ Zum Ersten, zum Zweiten, zum Dritten! Verkauft wird nur gegen Höchstgebot. 

In Mode gekommen sind die so genannten Bieterverfahren dabei insbesondere in den großen Metropolen und Ballungsräumen wie der Region Stuttgart, wo die Not auf dem Immobilienmarkt besonders groß ist und sich die Preisspirale rasant nach oben dreht.

 

Verbraucherzentralen und manche Makler stehen dem Bieterverfahren eher skeptisch gegenüber

 

Die Spielregeln ähneln dabei denen einer Auktion, ein privates Bieterverfahren ist aber dennoch nicht mit einer öffentlichen Versteigerung vergleichbar. Denn einerseits besteht für den Eigentümer keinerlei Verpflichtung, das Höchstgebot tatsächlich auch anzunehmen. Und es erfolgt auch kein Zuschlag am Ende eines Bieterverfahrens, wie das bei einer Auktion üblich ist. Wie beim Hauskauf auf normalem Weg auch, ist erst der notariell beurkundete Kaufvertrag zum Gebotspreis bindend. Bis dahin kann der Verkäufer selbst bei einer mündlichen Zusage jederzeit noch abspringen oder ein anderes Gebot annehmen.

 

Angeboten und durchgeführt werden können solche Bieterverfahren derweil ausschließlich von Maklern, nicht aber von Privatverkäufern. In der Branche gilt diese Methode vielfach als Alternative zur herkömmlichen Vermittlung, insbesondere auch bei Immobilien, die schnell verkauft werden müssen oder für die der maximal erzielbare Preis gefunden werden soll. Die Verbraucherzentralen im Land und auch manche Makler und Immobilienunternehmen stehen dieser „Gewinnmaximierungsstrategie“ allerdings eher skeptisch gegenüber, zumal unter dem Deckmantel des Bieterverfahrens zunehmend mit unseriösen Methoden und Phantasiepreisen agiert wird. So kommt es etwa nicht selten vor, dass Interessenten nach der Wohnungsbesichtigung unvermittelt ein ganz anderer Preis als zu Beginn genannt wird, weil angeblich ein Bieterverfahren laufe und ein entsprechendes Angebot vorliege. Der zunächst angegebene Preis, so die vielfache Begründung, sei nur der Startpreis gewesen.

 

Experten wie Stephan Kippes, Professor für Immobilienmarketing an der Nürtinger Hochschule für Wirtschaft und Umwelt und gleichzeitig Sprecher des Immobilienverbandes IVD Süd, halten solche Aktionen für mehr als fragwürdig und wenig seriös. Aus seiner Sicht handelt es sich in solchen Fällen keinesfalls um ein Bieterverfahren im klassischen Sinn, das von vorneherein auch als solches gekennzeichnet sein muss. Vielmehr komme es aufgrund der äußerst angespannten Situation auf den Immobilienmärkten regelmäßig dazu, dass sehr viele Interessenten eine Immobilie kaufen wollen und der Eigentümer merkt, dass er aufgrund dieser Nachfrage mit dem Preis höher gehen kann als ursprünglich gedacht.

 

Bei Top-Immobilien ist die Anwendung des Bieterverfahrens schon lange üblich

 

Bei Investitionsobjekten in Millionenhöhe oder seltenen Grundstücken ist das Verfahren derweil schon lange üblich, bei öffentlichen Ausschreibungen sowieso. Versteigert wurden seither aber allenfalls Top-Immobilien in 1A-Lage, etwa die Jugendstilvilla auf dem Stuttgarter Killesberg, von der niemand wirklich zu schätzen vermochte, was sie einem Liebhaber wohl wert ist. Für solche schwer einschätzbaren oder schwer verkäuflichen „Juwelen unter den Wohnimmobilien“ bündelte man üblicherweise die Kaufinteressenten mittels Versteigerungen, wie beispielsweise auch im Kunstbereich nur die einzigartigen Objekte auf Auktionen landen. Inzwischen aber scheint in Metropolen jedes Einzimmerapartment Baujahr 1960 ein Juwel zu sein.

 

Manche Vermittler und Online-Makler ermuntern Wohnungsverkäufer dabei geradezu, so die Erfahrung der Verbraucherschützer, ihre Immobilien per Gebot an den Mann zu bringen. Wenn die Eigentümer oder auch die Vermittler den örtlichen Markt nicht gut kennen, weil sie aus einer anderen Stadt kommen, bietet sich solch ein Verfahren tatsächlich auch an. Gleiches gilt im Falle einer Erbengemeinschaft, die eine Wohnung schnell zu Geld machen will. Sinnvoll kann ein solches Verfahren zudem auch bei extrem sanierungsbedürftigen Objekten sein, bei denen etliche Interessenten nach der Besichtigung wieder abspringen oder den angebotenen Festpreis drücken wollen. In solchen Sonderfällen, so raten die Experten, sollte derweil tunlichst vermieden werden, die Preiserwartung zu nennen. Der Interessent sollte sich bei diesen Immobilien vielmehr vollkommen ohne Beeinflussung eine Meinung zum Wert des Objekts bilden können.

 

Zwischenzeitlich sind allerdings nicht wenige Immobilienvermittler der Meinung, dass ein Bieterverfahren generell die beste Art sei, um in kürzester Zeit ohne langwierige Verhandlungen den maximal möglichen Preis für eine Immobilie zu erzielen. Denn es garantiere, dass ein Objekt nicht unter Wert verkauft werde und folge dabei dem Gesetz von Angebot und Nachfrage. Armin Bauer sieht das zwischenzeitlich allerdings anders. Der Familienvater und selbstständige Unternehmer aus Stuttgart kennt die Preise in seiner Heimatstadt und hat bereits mehrfach mitgeboten, um an ein etwas größeres Haus für sich und seine Familie zu kommen. Zufrieden wären sie dabei schon mit einem ganz normalen Reihenhaus aus der 80er Jahren, sagt er. Einmal lag er beim Bieten bereits deutlich über seinem Budget, was ihm im Nachhinein schwer zu denken gibt, wie er sagt. Doch auch in diesem Fall bekam er wie sonst auch am Ende zu hören: Es gebe einen Interessenten, der weit mehr zahlt als die ortsüblichen Preise. Meist hatten diese Bieter angeblich bereits Kontoauszüge geschickt und klar gemacht, dass es ihm auf ein paar Euro mehr oder weniger nicht ankommt.

 

Bieterverfahren sind dort sinnvoll, wo über gängige Verfahren kein realistischer Marktpreis ermittelt werden kann

 

Experten wie Stephan Kippes kennen solche Geschichten zur Genüge. Wie etliche andere Fachleute aus der Branche hält auch er Bieterverfahren nur dort für sinnvoll und vertretbar, wo über gängige Bewertungsverfahren kein realistischer Marktwert ermittelt werden kann. Denn vielfach werden Kaufinteressenten von Bieterverfahren auch regelrecht verunsichert, weil etwa ein konkreter Angebotspreis fehlt, auf dessen Basis sie finanziell planen können. Gleichzeitig dreht sich die Preisspirale umso schneller, je normaler all das wird. Nur dass es dabei nicht mehr mit reinen Liebhaberobjekten gehandelt wird, sondern mit ganz normalem Wohnraum, den sich auch künftig noch Millionen Metropolenbewohner leisten können wollen. Selbst Makler, die das Bieterverfahren verteidigen, räumen ein, dass solche Auktionen den Aufwärtstrend beschleunigen, weil die Verkaufspreise weit über dem bisherigen Marktwert liegen. Noch dazu führen die gestiegenen Kaufpreise zu höheren Mieten.

 

Laut einer Forschungsstudie lösen Niederlagen in Auktionen weitaus stärkere Emotionen aus als etwa eine Pechsträhne im Lotto

 

Doch warum werden bei Auktionen meist höhere Preise bezahlt als auf dem Markt üblich? Verhaltensökonomen haben herausgefunden, dass bei Versteigerungen andere Regeln gelten als rein rationale und Menschen wesentlich mehr bezahlen, wenn sie Gewinne wittern oder Verluste fürchten. Niederlagen in Auktionen lösen laut einer Forschungsstudie zudem weitaus stärkere Emotionen aus als etwa eine Pechsträhne im Lotto. Dementsprechend versuchen Auktionsteilnehmer, diese negativen Gefühle und den vermeintlichen Ansehensverlust zu verhindern – indem sie möglichst viel bieten. Gleichzeitig zeigen Laborexperimente, dass manche Menschen bei Auktionsverfahren dazu neigen, aggressiver zu bieten, so Marion Ott, Professorin für Spieltheorie und Verhaltensökonomik an der RWTH Aachen. Und das trifft offenbar auch für Immobilienbieter zu. Je mehr Mitbieter es dabei gibt, desto stärker falle dieser Effekt aus. Wenn die Gebote einmalig verdeckt abgegeben werden, wie das bei den Gebotszetteln nach einer Besichtigung üblich ist, dann sei „vielen Bietern eine hohe Zuschlagswahrscheinlichkeit wichtiger als ein geringerer Preis. Sie bieten relativ aggressiv.“

 

Genau diesen Effekt nutzt so mancher Makler gezielt und geschickt aus, warnen die Verbraucherschützer. Sie setzen die Preise in den Anzeigen bewusst tief an, um möglichst viele Käufer anzulocken und eine Konkurrenzsituation zu schaffen. Eine Wohnung, die gut für 400 000 Euro angeboten werden könnte, wird beispielsweise nur auf 350 000 Euro angesetzt. Die absehbare Folge ist, dass zahlreiche Interessenten zur Besichtigung erscheinen. Werden an Ort und Stelle dann die Gebotszettel verteilt, wird so mancher verleitet, mehr zu bieten, als das Objekt wert ist und er sich leisten kann. Noch gravierender können die Folgen sein, wenn das Verfahren über mehrere Bieterrunden geht und die Preise über Tage offen einsehbar sind. Häufig bessern Interessenten dann ihr Angebot noch einmal nach. Das Fatale dabei ist: Alles, was über dem Preis liegt, der laut Wertermittlung gerechtfertigt wäre, muss der Käufer später als Eigenkapital aufbringen. Die Bank finanziert das in der Regel nämlich nicht. Aus diesem Grund sind bei solchen Verfahren auch diejenigen im Vorteil, die keine Finanzierung brauchen und das Geld auf dem Konto haben. Der Normalkäufer kommt dagegen nur selten zum Zug oder übernimmt sich dabei. Im Zweifelsfall raten die Verbraucherschützer daher: Finger weg von Bieterverfahren.

 

© Autor: Markus Heffner

Kommentar schreiben

Kommentare: 0