IMMOBILIENPOLITIK 2017 - Die Wahlprogramme der Parteien

Foto: Norbert Weidemann
Foto: Norbert Weidemann

 

Der diesjährige hochkarätig besetzte Tag der Immobilienwirtschaft stand ganz im Zeichen des Wahlkampfes der Parteien, bei dem das Thema Bauen und Wohnen wieder auf der politischen Agenda steht.

Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) hat sich für einen neuen Anlauf bei der steuerlichen Förderung zur energetischen Gebäudesanierung ausgesprochen. Das sei „eine Sache, die sich sicher rechnet“, sagte sie auf dem Tag der Immobilienwirtschaft Mitte Juni im Theatersaal des Berliner Admiralspalastes. Von den Umweltverbänden bis zu den Handwerkern stünden alle dahinter. Zuvor hatte bereits Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) auf dem größten Treffen der Branche dafür plädiert, eine steuerliche Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erneut prüfen zu wollen. Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU), ebenfalls Gast der Veranstaltung, erklärte, die Bundesregierung habe dem Thema auch in dieser Legislaturperiode offen gegenüber gestanden - doch es sei „immer am Widerstand im Bundesrat gescheitert“.

 

„Die deutsche Immobilienwirtschaft ist ausreichend reguliert, das Motto müsse heißen: bauen, bauen, bauen.“

 

Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), begrüßte die Ankündigungen. „Die Schaffung von Anreizen zur energetischen Gebäudesanierung ist ein wichtiges Investitionssignal für die Immobilienwirtschaft“, sagte er. Bestandsimmobilien hätten das größte Potenzial zur Einsparung klimaschädlicher CO2-Emissionen. Er forderte erneut einen Stopp des Regulierungswahns: „Die deutsche Immobilienwirtschaft ist ausreichend reguliert“, betonte er. Das Motto müsse heißen: bauen, bauen, bauen. Das Mietrecht, so Mattner, sollte nicht weiter verschärft werden.

 

Wolfgang Schäuble sieht derzeit keine Anzeichen für eine Überhitzung am deutschen Immobilienmarkt

 

Wolfgang Schäuble betonte derweil, dass ein stabiler Immobilienmarkt von zentraler Bedeutung sei, auch für den gesellschaftlichen Zusammenhalt. Trotz erheblicher Preissteigerungen sieht er derzeit allerdings keine Anzeichen für eine Überhitzung am deutschen Immobilienmarkt. Seit 2010 seien die Preise für Wohneigentum um durchschnittlich 30 Prozent gestiegen, eine kreditfinanzierte Immobilienblase sei aber nicht in Sicht. Nicht jede Preisübertreibung am Wohnungsmarkt gefährde die gesamte Finanzstabilität. Das sei nur der Fall, wenn steigende Immobilienpreise, eine übermäßige Kreditvergabe und nachlassende Standards bei der Kreditvergabe zusammenkämen. Gleichzeitig erinnerte Schäuble daran, dass bis zum Jahr 2020 jährlich 350 000 neue Wohnungen gebaut werden müssten. 2016 waren es knapp 278 000. Neben den gestiegenen Grundstückspreisen kritisierte der Finanzminister dabei auch die Höhe der Grunderwerbsteuer, die sich je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent bewegt. Im Durchschnitt liege die Grunderwerbsteuer in Deutschland bei 5,3 Prozent, so Schäuble: „Ich brauche Ihnen nicht vorrechnen, dass das ein enormes zusätzliches Hindernis beim Eigentumserwerb ist.“

 

“Bauen und Wohnen“ ist ein zentrales Wahlkampfthema

 

Man merkt: Wenige Wochen vor der Bundestagswahl am 24. September spielt das Thema Bauen und Wohnen, das längst wieder auf der politischen Agenda der Parteien steht, eine immer wichtigere Rolle im Wahlkampf. Um die verschiedenen Programme unter diesem Gesichtspunkt auf den Prüfstand zu stellen, hat das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) jüngst die Positionen der Parteien CDU, FDP, SPD, Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke zu immobilienwirtschaftlich relevanten Themen auf Grundlage der Wahlprogramme und schriftlicher Befragungen gegenübergestellt und aus ökonomischer Perspektive geprüft und bewertet. „In sämtlichen Wahlprogrammen fällt leider auf, dass Wohnimmobilien zulasten von Wirtschaftsimmobilien im Fokus stehen“, betont ZIA-Präsident Mattner. Vor dem Hintergrund einer ganzheitlichen Stadtentwicklung sei das ein schwerwiegender Fehler. „Unsere Städte sollen nicht nur Platz zum Wohnen, sondern auch zum Arbeiten und Versorgen bieten. Dazu ist es wichtig, dass der Gesetzgeber auf alle Nutzungsarten der Immobilienwirtschaft achtet. Leider sind viele Ideen der Parteien aber nur auf das Wohnungssegment ausgerichtet“, so Mattner.

 

So sei jeder dritte erwerbstätige Deutsche auch Büronutzer, jeder Bewohner von Städten und Gemeinden versorge sich über Handelsflächen oder per City-Logistik. „Die wirtschaftliche Stärke unserer Städte beruht auf der gesamten Immobilienwirtschaft. Die Wertschöpfung wird in Flächen zum Arbeiten und Versorgen vorangetrieben.“

 

Auflagen zum Klimaschutz vs. Investitionstätigkeit?

 

Beim Themenfeld Klimapolitik leisten aus Sicht des IW Köln verschärfte Bauanforderungen nur einen geringen Beitrag zur Energieeffizienz, belasten aber die dringend benötigten Investitionen in den Bestand und in die Bautätigkeit. „Wir brauchen einen Kurswechsel in der Energiepolitik, um die Modernisierungsrate zu steigern“, betont Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim IW Köln. Im Vergleich der parteipolitischen Positionen fällt auf, dass einzig die FDP der Aussage zustimmt, dass die aktuellen baulichen Auflagen zum Klimaschutz ausreichend sind und eine weitere Verschärfung nicht sinnvoll ist. Gleichzeitig befürworten nahezu alle Parteien eine Förderung der energetischen Gebäudesanierung, wenngleich Die Linke diese jedoch in Abhängigkeit zu einer regenerativen technischen Gebäudeausstattung stellt.

 

„Eine nochmalige Verschärfung der EnEV kann sich der Standort Deutschland nicht leisten“, so Mattner. „Dabei gehe es nicht nur um Wohngebäude, sondern natürlich auch um Wirtschaftsimmobilien.“ Die letzte Verschärfung habe bereits zu einer erheblichen Steigerung der Herstellungskosten geführt. Angesichts noch immer angespannter Immobilienmärkte in Großstädten und Ballungsregionen sei dies eine fatale Entwicklung, betont der Immobilienexperte. Hier müsse die Politik reagieren. „Nur unter dem Wirtschaftlichkeitsgebot und der Technologieoffenheit kann die Immobilienwirtschaft ihren Beitrag zu den ambitionierten Klimazielen von Paris erreichen“, so Mattner.

 

Auch eine Verschärfung der Bedingungen für die Wohnimmobilienkreditvergabe in Deutschland, um die Gefahr einer Preisblase gering zu halten, ist aus Sicht des IW Köln nicht sinnvoll. „Hier bedarf es keiner neuen Instrumente“, so Voigtländer. „Wir sehen aktuell keine Veränderungen im Kreditverhalten und mit Basel III sowie der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind bereits weitgehende Regulierungen mit dem Ziel umgesetzt worden, die Sicherheit zu erhöhen. Jetzt geht es aber auch darum, weiteres Wachstum zu ermöglichen.“ Diese Einschätzung teilen vor allem die FDP und die CDU, während Die Linke sogar fordert, neben den Wohnimmobilienkrediten auch Gewerbeimmobilienkredite stärker zu regulieren. „Diese Forderung zeigt deutlich, dass in der Politik an manchen Stellen das Augenmaß fehlt“, sagt Ulrich Höller, Vizepräsident des ZIA.

 

Die FDP möchte die Mietpreisbremse abschaffen

 

Gleiches gilt für die Mietpreisbremse, welche Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen verschärfen wollen. Während die SPD insbesondere bei der größeren Transparenz der Vormiete und bei der Auskunftspflicht für Vermieter Optimierungspotenzial sieht, lehnt die CDU eine Verschärfung klar ab. Die FDP dagegen möchte die Mietpreisbremse ganz abschaffen. Nach Ansicht des IW Köln lässt diese die Investitionsanreize für Neubau und Modernisierungen im Bestand sinken. Zudem wird der Anreiz zur Selbstnutzung erhöht. In beiden Fällen sinkt das Angebot an den dringend notwendigen Mietwohnungen. „Auch bei der Mietpreisbremse gilt der Grundsatz: Bauen ist besser als Regulieren“, so Mattner. „Hier wurde ein Bürokratiemonster für die Vermieter geschaffen, das die Neubautätigkeit in keiner Weise anregt. Aber nur wenn der Wohnungsbau dauerhaft stimuliert wird, lässt sich bezahlbarer Wohnraum realisieren.“

 

Erhöhung der linearen Abschreibung umstritten

 

Aus Sicht des ZIA ist die Erhöhung der linearen Abschreibung ein solches geeignetes Instrument, die erforderlichen Investitionen in die Entwicklung und Vermietung von Wohn- und Wirtschaftsimmobilien in Deutschland anzukurbeln. Sie würde sich motivierend für alle Immobilieninvestoren auswirken, ob privat oder professionell. Während die CDU und die FDP hier zustimmen, lehnen etwa Bündnis 90/Die Grünen eine pauschale Erhöhung ab. Das IW Köln hält in seinem Gutachten eine Erhöhung des linearen Abschreibungssatzes von jährlich zwei auf vier Prozent durchaus auch für sinnvoll, empfiehlt dieses Instrument jedoch nicht für die aktuelle Niedrigzins- sondern für eine Abschwungphase. Auch beim Thema Eigenheimförderung sieht das IW Köln insbesondere in der Senkung der Grunderwerbsteuer einen geeigneten Hebel, um die Eigentumsquote zu erhöhen und dadurch die Immobilienmärkte zu entlasten. Während CDU und FDP bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag in Höhe von 100 000 Euro beziehungsweise 500 000 Euro fordern, sieht die SPD vor allem im Bereich der Maklergebühren Optimierungspotenzial. Sie will dafür sorgen, dass das Prinzip bei den Maklergebühren „Wer bestellt, der bezahlt“ auch beim Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gilt. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer auf ein bundesweit einheitliches Niveau lehnen Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen ab. „Mit der anhaltenden Grunderwerbsteuer- Rallye nach oben und der künstlichen Erhöhung der ohnehin sehr hohen Erwerbsnebenkosten schaffen wir kein stabiles Investitionsklima und erschweren die Bildung von Wohneigentum“, so Mattner. „Die Wahlkampfideen der Parteien zur Förderung von Wohneigentum laufen ins Leere, wenn wir zulassen, dass die Kaufnebenkosten weiter steigen. Eigenheimzulagen und Familienförderungen setzen nicht am eigentlichen Problem an, sondern behandeln lediglich Symptome. Eine Senkung der Grunderwerbsteuer wäre tatsächlich die beste Eigenheimförderung“, sagt Mattner.

 

Parteiübergreifender Konsens im Hinblick auf die Reform der Grundsteuer

 

Im Bereich der Grundsteuer sind sich nahezu alle Parteien über die Notwendigkeit einer Reform einig. Laut Gutachten des IW Köln ist diese in ihrer aktuellen Form veraltet, verfassungswidrig und ungerecht. Bei der Diskussion um eine Reform geht es vor allem auch um die Bemessungsgrundlage. So hat sich eine Bundesratsinitiative von 14 Ländern für eine bundesweite Neubewertung aller Grundstücke eingesetzt. „Diese Initiative ist zurecht in dieser Legislaturperiode gescheitert“, so Höller. „Wir dürfen nicht zulassen, dass ein bürokratisches Monster entsteht und das Steueraufkommen durch die zu erwartende Kostenexplosion erhöht wird.“ Ähnlich sieht es die FDP, die die derzeit bestehende Grundsteuer an die wirtschaftlichen Realitäten anpassen möchte und die Bemessungsgrundlage ausnahmslos auf die Größe der Grundstücke und Bodenrichtwerte auslegen will. Während CDU und FDP eine Baulandsteuer ablehnen, stehen SPD, Die Linke sowie Bündnis 90/Die Grünen diesem Aspekt neutral gegenüber.

 

© Autor: slm

 

 

Wissenswertes:

 Anlässlich der Bundestagswahl am 24. September 2017 haben der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss und die Immobilien Zeitung (IZ) den „Immomat“ entwickelt. Der Immomat enthält sämtliche Forderungen der wahlkämpfenden Parteien, die laut aktuellen Prognosen in den Bundestag einziehen werden. Im Vorfeld haben der ZIA und die IZ der CDU/CSU, SPD, FDP, der Linken, den Grünen und der AfD insgesamt 32 Fragen zu den Themenfeldern Stadtentwicklungs-, Wohnungs- und Bau-, Steuer-, Finanz-, Umwelt- sowie Wirtschaftspolitik und Digitalisierung geschickt. Nutzer des Immomat können ihre Einschätzung und Antworten auf die jeweiligen Fragen mit den Forderungen der Parteien vergleichen. Der Stichtag für die Inhalte war der 28. Juni 2017. Der Immomat gibt an, welche Parteien den Ansichten der Nutzer in immobilienwirtschaftlich relevanten Themenfeldern am ehesten entsprechen. Zudem haben mehrere Parteien die Möglichkeit genutzt, ihre Entscheidungen zu kommentieren. Nutzer können diese Angaben dann in der Detailauswertung einsehen und vergleichen. „Die Immobilienwirtschaft steht im Fokus des Wahlkampfs, das zeigen auch die Wahlforderungen der Parteien. Zum ersten Mal wurden diese nun nutzerfreundlich ausgewertet. Einige Antworten sind erstaunlich, andere überraschen den Leser dann doch eher weniger“, erklärt Thomas Porten, Chefredakteur der IZ. „Durch den Immomat erhöhen wir die Transparenz im Wahlkampf aus Sicht der Immobilienwirtschaft erheblich. Durch die Entscheidungsfragen wird ersichtlich, in welchen Themenfeldern die Parteien eine klare Agenda und wo sie Nachholbedarf haben“, erklärt Klaus-Peter Hesse, Geschäftsführer des ZIA.

 

Der Immomat ist ab sofort verfügbar unter:

www.immomat.net

 

 

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