DIE IMMOBILIE GUT UND GÜNSTIG FINANZIEREN - Ein Leitfaden für Bauherren und Käufer

Foto: suthisak - fotolia.com
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Wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen will, sollte dabei verschiedene Tipps beachten und trotz niedriger Zinsen nichts überstürzen. Schnell noch ein Haus oder eine Wohnung kaufen, bevor die Preise am Immobilienmarkt noch weiter anziehen? Diese Frage treibt derzeit auch in der Region Stuttgart viele Menschen um, die sich schon lange mit dem Gedanken tragen, sich ein schmuckes Eigenheim anzuschaffen. 

Glaubt man den Prognosen der Experten ist es tatsächlich wahrscheinlich, dass die Immobilienpreise in der Zukunft trotz der aktuellen Höchstwerte weiter ansteigen werden, was insbesondere für Objekte in guter Lage gilt. Dennoch sollte man beim Kauf nichts nichts überstürzen, raten die Verbraucherschützer. Zumal dann nicht, wenn man günstig zur Miete wohnt und gelassen abwarten kann, wie sich der Markt tatsächlich entwickeln wird. Erst in drei oder auch fünf Jahren zu kaufen, so die Empfehlung, könne aus derzeitiger Sicht durchaus die bessere Strategie sein.

 

Über die Online-Darlehensrechner der großen Kreditvermittler und Bankhäuser kann schnell und einfach die Kreditsumme ermittelt werden, die man sich leisten kann

 

Worüber sich zukünftige Eigenheimbesitzer derweil in jedem Fall im Klaren sein sollten, ist allen voran eines: Wie viel darf die Immobilie überhaupt kosten, sprich: Was kann ich mir leisten? Immer mehr Menschen neigen in dieser Einschätzung dazu, die Möglichkeiten zu hoch anzusetzen und sich damit zu übernehmen, wodurch der Traum von den eigenen vier Wänden schnell zum Albtraum werden kann. Experten raten daher dringend dazu, die Möglichkeiten lieber einmal mehr durchzurechnen und im Zweifelsfall von Beginn an einen Finanzierungsfachmann zu Rate zu ziehen. Ausgangspunkt für eine solide Berechnung des maximalen Kaufpreises sollte dabei jener Betrag sein, der monatlich zur Verfügung steht, um die zukünftige Darlehensrate ohne Not zu bedienen.

 

Wer vor einem Immobilienkauf zur Miete wohnt, kann diese Rechnung mit der aktuellen Kaltmiete beginnen und den Betrag auf der Habenseite notieren, da dieser nach dem Umzug in die neue Immobilie entfällt. Laufende Posten wie Heizungs- und Stromkosten müssen dagegen weiterhin bezahlt werden, gleiches gilt für die Müllabfuhr und die Grundsteuer. Gleichzeitig kommen mit dem Kauf einer Immobilie weitere Posten hinzu, allen voran die Instandhaltungskosten, für die unbedingt Rücklagen gebildet werden müssen, wenn das Haus beispielsweise einen neuen Anstrich braucht oder die Heizung erneuert werden muss. Als Faustformel können statt der bisherigen Mietnebenkosten beim neuen Eigenheim dafür insgesamt Kosten von 3,50 Euro pro Monat und Quadratmeter angesetzt werden. Auf Basis dieser Werte lässt sich im zweiten Schritt der Rechnung dann ermitteln, wie hoch der Darlehensbetrag sein kann, der sich mit der kalkulierten Monatsrate finanzieren lässt. Die Höhe der Summe hängt dabei vor allem auch davon ab, über welchen Zeitraum ein Darlehen zurückgezahlt werden soll, also wie lange die Gesamtlaufzeit des Kredits ist. Wer im Alter mietfrei wohnen will, muss das Haus oder die Wohnung spätestens bis zur Rente abbezahlt haben.

 

Die großen Kreditvermittler und Bankhäuser haben in aller Regel einen Online-Darlehensrechner im Angebot, mit dem sich leicht ermitteln lässt, wie hoch die Kreditsumme für eine vorgegebene Monatsrate und einen festen Zins angesetzt werden kann. Bei einer möglichen Rate von 820 Euro im Monat und einer Laufzeit von 30 Jahren kommt bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent pro Jahr beispielsweise eine maximale Kreditsumme von 215 000 Euro unter dem Strich heraus. Zu diesem Betrag kann dann noch das vorhandene Eigenkapital addiert werden, das in die Finanzierung eingebracht werden soll. In Summe ergibt sich dann das Gesamtkapital, das für den Kauf einer Immobilie einschließlich sämtlicher Nebenkosten zur Verfügung steht.

 

Eigenkapital sollte mindestens die Nebenkosten abdecken

 

Zum vorhandenen Eigenkapital können neben den Guthaben auf den Konten grundsätzlich auch Lebensversicherungen, Bausparverträge und Depots gerechnet werden. Allerdings hängt es von der finanziellen Gesamtsituation und dem Produkt selbst ab, ob es im Einzelfall sinnvoll ist, es für die geplante Finanzierung einzusetzen. Die Empfehlung der Experten lautet dabei: Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens so hoch sein, dass die Nebenkosten davon bezahlt werden können. Andernfalls könnte es ohnehin schwierig werden, überhaupt einen Darlehensgeber zu finden. Je nach Höhe von Grunderwerbsteuer und Maklerprovision liegen die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie zwischen fünf und fast 15 Prozent, was sich schnell zu einer größeren Summe addiert. Um nun die tatsächliche Kreditsumme zu ermitteln, die finanziert werden soll, werden im dritten Schritt die Nebenkosten vom ermittelten Gesamtkapital (maximale Kreditsumme plus Eigenkapital) abgezogen. Damit stehen die beiden wichtigsten Zahlen für einen Immobilienkauf auf dem Papier: Erstens der Kaufpreis, der bei der Suche nach Haus oder Wohnung nicht überschritten werden sollte. Und zweitens die Kreditsumme, für die nun eine möglichst günstige Finanzierung gefunden werden muss.

 

Ein verbindliches Finanzierungsangebot wird immer erst dann unterbreitet, wenn die Unterlagen zum Objekt und der persönlichen finanziellen Situation vorliegen

 

Erste Station bei der Suche nach dem besten Kredit ist für viele die Hausbank mit den bekannten Beratern, womit es aber nicht getan sein sollte, wie Verbraucherschützer raten. Wesentlich zielführender ist es stattdessen, gleichzeitig auch andere Geldinstitute und auch die großen Baukreditvermittler anzufragen, um möglichst viele Vergleichsangebote einzuholen. Der Vorteil dabei liegt darin, das Kreditvermittler wie Dr. Klein, Interhyp, Hypothekendiscount oder Enderlein zeitgleich die verfügbaren Konditionen von mehreren hundert Banken, Sparkassen und Versicherungen ermitteln und vergleichen können. Auf diesem Weg lässt sich das Angebot der Hausbank dann vergleichen, was auch eine gute Ausgangsposition für ein zweites Gespräch und mögliche Verhandlungen über die angebotenen Konditionen sein kann. Gerade regional tätige Banken können ihre Angebote oftmals nachbessern und günstigere Konditionen einräumen als ursprünglich genannt. Zudem raten die Experten auch dazu, bei Unklarheiten immer nachzufragen und sich beispielsweise erläutern zu lassen, warum der Berater ein bestimmtes Finanzierungskonzept vorschlägt. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vorschlag von dem üblichen Annuitätendarlehen mit festen monatlichen Raten abweicht. Wichtig zu wissen: Ein verbindliches Finanzierungsangebot wird immer erst dann unterbreitet, wenn die Unterlagen zum Objekt und der persönlichen finanziellen Situation vorliegen.

 

Aktuell liegen die Bauzinsen bei einer Bindungsfrist von fünf bis 15 Jahren etwa zwischen 1,4 und 2,8 Prozent. Die Zinsen für eine Laufzeit von 15 Jahren fallen dabei deutlich höher als bei Verträgen aus, die nur für zehn Jahre abgeschlossen werden. Der Vergleich verschiedener Angebote lohnt sich dabei in jedem Fall: Denn bereits ein Darlehenszins, der um 0,1 Prozentpunkte niedriger liegt, kann unter dem Strich mehrere Tausend Euro Ersparnis bringen. Bei einem nominalen Zinssatz von 2 Prozent anstelle von 2,1 Prozent pro Jahr beträgt die Zinsersparnis bei einem Darlehen von 200 000 Euro und einer Laufzeit von 30 Jahren immerhin mehr als 3 500 Euro. Um tatsächlich in den Genuss eines solchen Zinsvorteils zu kommen, empfehlen die Experten, alle kontaktierten Anbieter mit den Angeboten der Konkurrenz zu konfrontieren. Gleichzeitig wird dazu geraten, sich im Falle eines Vermittlers schon im Vorfeld über die Höhe der Provision zu unterhalten. Denn das ist längst kein Tabuthema mehr: Bereits seit dem Jahr 2010 müssen Kreditvermittler ihre Vermittlungsprovisionen offen legen. Als grober Richtwert gilt dabei, dass die Provision nicht mehr als ein Prozent der Darlehenssumme betragen sollte. Bei Darlehenssummen, die bei 400 000 Euro und mehr liegen, sollte die Provision sogar darunter liegen.

 

Wie lange das Darlehen läuft, sollte derweil nicht nur von der aktuellen Situation abhängig gemacht sondern gut überlegt werden. Grundsätzlich gilt die einfache Regel: Ist das Zinsniveau hoch, sollte die Zinsbindung möglichst kurz sein. Sind die Zinsen dagegen niedrig, ist eine entsprechend lange Zinsbindung von Vorteil. Wichtig dabei ist aber insbesondere auch, sich schon zu diesem Zeitpunkt Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen, auch wenn diese noch in ferner Zukunft liegt. Denn die erste Anschlussfinanzierung ist in der Regel mit Abstand die wichtigste. Da die Restschuld in diesem Fall üblicherweise noch relativ hoch ist, wirken sich das Darlehenskonzept und die ausgehandelten Konditionen sehr stark auf diese zweite Finanzierungsphase aus. Ein paar tausend Euro kommen dabei schnell zusammen. Eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren ist im Moment zwar etwas teurer, sie sichert andererseits aber das derzeit niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

© Autor: Markus Heffner

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