WENIGER HÜRDEN FÜR BAUKREDITE

Foto: nenetus - fotolia.com
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Künftig sollen auch junge Familien und ältere Menschen wieder leichter an Immobilienkredite kommen. Seit sie im März 2016 eingeführt worden ist, war sie umstritten und Gegenstand vieler Debatten: Die so genannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie der Europäischen Union, die von Bundesjustizminister Heiko Maas nach Ansicht vieler Experten und Betroffenen gleichermaßen in vielen Teilen zu restriktiv umgesetzt wurde. 

Die deutlich verschärften Bedingungen bei der Kreditvergabe hatten insbesondere dazu geführt, dass junge Familien und ältere Menschen aufgrund der neuen Kriterien kein Immobiliendarlehen mehr gewährt wurde. Nun hat die Bundesregierung auf den Druck reagiert und nachgebessert.

 

Bundestag und Bundesrat sind sich einig darüber, dass die heutigen Restriktionen für verschiedene Bevölkerungsgruppen gelockert werden

 

Bereits Anfang April hatte der Bundestag beschlossen, die umstrittenen Regelungen zu präzisieren und die Hürden wieder etwas zu senken. Zwischenzeitlich herrscht Konsens darüber, auf welche Art und Weise die Regelung nachjustiert werden soll. Unter anderem haben sich Bundestag und Bundesrat darauf geeinigt, dass insbesondere junge Familien, Senioren oder Arbeitnehmer mit befristeten Arbeitsverhältnissen künftig nicht mehr von vorneherein durch Einschränkungen bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit von der Vergabe von Immobiliendarlehen ausgeschlossen werden.

 

Seit Einführung der neuen Richtlinie hatte beispielsweise schon die Möglichkeit der Geburt eines Kindes und der damit verbundene Wegfall eines Gehalts eine Kreditvergabe verhindert. Und auch ältere Menschen waren wesentlich schneller durch das Raster gefallen, weil in dem neuen Bewertungssystem mit seinen 15 Prüfpunkten das meist schuldenfreie Haus nicht mehr als Sicherheit zählte und nur die niedrige monatliche Rente bewertet wurde. Ohne Kredit wiederum können es sich viele ältere Menschen aber kaum leisten, ein Bad barrierefrei umzubauen oder einen Treppenlift anzuschaffen, was wiederum das Wohnen in den eigenen vier Wänden deutlich erschwert oder gar unmöglich macht. Experten hatten diesen Umstand immer wieder scharf kritisiert. „Die Kreditwürdigkeitsprüfung wird unverhältnismäßig verschärft. Das ist in höchstem Maße unsozial“, hatte etwa auch Bayerns Wirtschaftsministerin Ilse Aigner immer wieder betont. Und auch die baden-württembergische Finanzministerin Edith Sitzmann kritisierte, dass die neue Richtline dazu führt, „dass der altersgerechte Umbau des Wohneigentums verhindert wird, sofern die laufenden Alterseinkünfte nicht für die vollständige Tilgung innerhalb der statistischen Lebenserwartung reichen“.

 

Um gegenzusteuern, hatte sich die Grünen-Politikerin zusammen mit ihrem Amtskollegen aus Hessen und führenden Politikern aus Bayern in den vergangenen Wochen und Monaten dafür stark eingesetzt, die Finanzierung eines Eigenheims wieder zu erleichtern. Um das zu erreichen, hatten die Landesregierungen von Baden-Württemberg und Hessen Mitte Oktober gemeinsame eine entsprechende Gesetzesinitiative in den Bundesrat eingebracht. Man wolle die Umsetzung durch die Bundesregierung dort korrigieren, „wo sie über die Anforderungen der EU-Richtlinie hinausgegangen ist“, so Finanzministerin Edith Sitzmann, die sich an vorderster Front für eine Korrektur der neuen Vorschriften eingesetzt hat – und das mit Erfolg.

 

Bagatellgrenze von 50 000 Euro geplant, bis zu der Kredite ohne Einschränkung vergeben werden können

 

Aber auch die Deutsche Kreditwirtschaft begrüßt die Entscheidung, die umstrittene Wohnimmobilienkreditrichtlinie nachzubessern. So seien etwa Erleichterungen für Darlehensverträge vorgesehen, die „dem Bau oder der Renovierung einer Wohnimmobilie dienen“, heißt es in einer gemeinsamen Stellungnahme. Bei der Umsetzung der EU-Richtlinie in deutsches Recht wurde dies bisher nicht berücksichtigt. Selbst im Fall einer drohenden Immobilienblase können Privatleute unter bestimmten Voraussetzungen nun noch auf ein Darlehen hoffen, wenngleich die Hürden merklich höher werden. Auch das haben Bundestag und Bundesrat im „Finanzaufsichtsrechteergänzungsgesetz“ nun beschlossen.

 

So soll die Finanzaufsicht zwar das Recht bekommen, bei Gefahren für die Stabilität des ganzen Finanzsystems Beleihungsobergrenzen für Wohnkredite zu verhängen und Tilgungsvorgaben zu machen. Es soll dabei aber eine Bagatellgrenze von 50 000 Euro geben, bis zu der Kredite ohne Einschränkung vergeben werden können. Auch ein Kredit von 200 000 beziehungsweise 400 000 Euro wäre dann noch relativ einfach zu bekommen, wenn nur 80 oder 60 Prozent des Verkaufswertes beliehen werden müssen.

 

Auslöser für die EU-Richtlinie war die spanische Immobilienkrise, die viele Eigentümer in die Privatinsolvenz getrieben hat

 

Entwickelt worden war die Richtlinie der Europäischen Union, um die Verbraucher vor einer Überschuldung zu schützen und eine Immobilienblase zu verhindern. Entscheidender Impuls für diese Maßnahme war nicht zuletzt die spanische Immobilienkrise, die zahlreiche Eigentümer in die Privatinsolvenz getrieben hat, weil sie mit der Rückzahlung ihrer mitunter zu leichtfertig vergebenen Immobilienkredite überfordert waren. Aufgrund dieser und anderer ähnlichen Erfahrungen wurde das Prozedere bei der Kreditvergabe so geändert, dass die Banden die Kreditwürdigkeit des Kunden wesentlich umfangreicher prüfen mussten als zuvor. Zudem waren einige Ausschlusskriterien eingeführt worden.

 

Im Rahmen der heutigen Richtlinie zählt die Immobilie selbst nicht mehr als Sicherheit für einen Baukredit oder ein Immobiliendarlehen

 

Welche Kriterien angelegt werden müssen, steht in dem so genannten ESIS-Merkblatt der EU, in dem 15 Prüfpunkte aufgeführt werden und das den Bankkunden seither als zusätzliches Formular ausgehändigt werden muss. Geprüft werden muss demnach unter anderem, ob das Einkommen konstant über Jahre zur Verfügung steht. Dabei kann es beispielsweise auch von Bedeutung sein, ob ein junges Paar Kinder möchte und sich das Einkommen dadurch möglicherweise verringert. Ein weiteres Kriterium bei der Bearbeitung eines Antrags ist seit der Einführung der Richtlinie die Frage nach der Lebenserwartung und der Einschätzung, ob eine vollständige Rückzahlung des Kredits noch realistisch erscheint. Von noch größerer Bedeutung als früher ist zudem das Arbeitsverhältnis. Wer nur einen befristeten Vertrag vorweisen kann, hatte seit dem Frühjahr 2016 ziemlich schlechte Karten. Gleichzeitig ist ein hohes Eigenkapital so wichtig wie nie, woran es häufig jungen Familien oder Rentner mangelt.

 

Die wohl entscheidende Änderung aber ist, dass seit in Kraft treten der Wohnimmobilienkreditlinie die Immobilie selbst nicht mehr als Sicherheit für einen Baukredit oder ein Immobiliendarlehen zählt. Eine Neuerung, die für viele Antragsteller nur schwer zu verstehen war. Bisher galt in Deutschland die Regel, dass die Wohnung oder das Haus, also das neue Eigenheim, der kreditgebenden Bank neben dem Haushaltseinkommen eine zusätzliche Sicherheit für das Darlehen darstellt. Laut der neuen EU-Richtlinie darf die Bank aber nur noch die Höhe des Einkommens der Antragsteller bewerten und wie sicher dieses ist. Um die Kreditvergabe zumindest in Teilen wieder zu vereinfachen, hatten die Landesregierungen von Baden-Württemberg und Hessen in ihrer Initiative unter anderem vorgeschlagen, den unbestimmten Rechtsbegriff der „Wahrscheinlichkeit der Rückzahlung“ einzugrenzen, um die Rechtssicherheit bei der Kreditwürdigkeitsprüfung zu erhöhen und den Kreditzugang auf diesem Weg wieder zu erleichtern. Zudem hatten sie gefordert, dass bei bestehenden Kreditverträgen sowie bei Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen in der Regel keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich wird. Bei der bisherigen Rechtslage könnten Menschen ansonsten gezwungen sein, ihre Wohnung zu verkaufen, weil ihnen die Anschlussfinanzierung verweigert wird. Auch in diesem Punkt soll nun nachgebessert werden.

 

© Autor: Markus Heffner

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