ERBBAURECHT: Das sollten Immobilienkäufer wissen

Foto: Marcel Schauer - fotolia.com
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Die Bodenpreise steigen, die Banken haben immer strengere Vorgaben für die Vergabe von Immobilienkrediten. In dieser Situation ist für viele Menschen das Erbbaurecht eine gute – oder sogar die einzige – Alternative, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden dennoch zu finanzieren. Denn: Beim Erbbaurecht ist das Eigentum am Haus getrennt vom Eigentum am Grundstück. 

Hiervon profitieren vor allem diejenigen Käufer, die bauen oder ein Haus kaufen möchten, aber nur eine vergleichsweise geringe Liquidität mitbringen oder die Liquidität für andere Investitionen benötigen. Denn bei der Finanzierung des Vorhabens fallen die Kosten für das Grundstück weg. Der Kredit, der aufgenommen werden muss, ist damit geringer. Dieser Vorteil ist umso größer, je höher der Wert des Grundstücks ist. Auch wenn nach dem Kauf der Immobilie noch etwas Geld übrig bleiben soll – zum Beispiel für die Renovierung oder einfach als Liquiditätsreserve – , kann es ein Vorteil sein, den Grundstückspreis nicht zahlen zu müssen.

 

Dies ist einer der Gründe, warum das Erbbaurecht gerade eine Renaissance erlebt. Allerdings geraten dabei die Begriffe oft durcheinander: Noch immer wird Erbbaurecht häufig mit Erbpacht gleichgesetzt – was falsch ist. Denn die Erbpacht ist ein Instrument aus dem Mittelalter und seit Langem verboten. Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. erklärt den Unterschied. Das deutsche Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gilt seit 1919. Es ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und dem Eigentum an der darauf stehenden Immobilie. Wer also ein Erbbaurecht erwirbt, kauft kein Grundstück, sondern das Recht, das Grundstück wie sein eigenes zu nutzen und darauf zu bauen. Eigentümer des Gebäudes ist dann der Erbbaurechtsnehmer. Für dieses Recht bezahlt er einen Erbbauzins. Der Vorteil für den Erbbaurechtsgeber ist, dass er das Grundstück behält und sich langfristige Einnahmen sichert. Der Vorteil für den Erbbaurechtsnehmer besteht darin, dass er sich das Geld für den Grundstückskauf spart. Erbbaurechtsverträge laufen sehr lang – meist 60 bis 99 Jahre – und Erbbaurechtsnehmer haben nahezu dieselben Rechte wie Grundstückseigentümer.

 

Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist der Unterschied?

 

Die Erbpacht hingegen ist in Deutschland längst gesetzlich verboten. Sie ist eine Form des mittelalterlichen Lehnswesens. Damals zahlte der Erbpächter dem Grundeigentümer – oder Lehnsherren – zunächst einen Preis für den Grund und Boden sowie die darauf stehenden Gebäude. Diese konnte er dann bewirtschaften und entrichtete dafür regelmäßig einen Erbzins in Form von Naturalien oder Geld. Dabei gehörten dem Pächter weder das Haus noch das Grundstück. Er hatte zahlreiche Pflichten gegenüber dem Lehnsherrn und musste das Lehen immer in einem guten Zustand halten. Andernfalls konnte der Grundeigentümer es ihm wieder entziehen.

 

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. wurde 2013 gegründet, um das Verständnis für das Erbbaurecht in Deutschland zu verbessern. „Sehr häufig setzen sogar Experten, Politiker und Journalisten immer noch Erbbaurecht und Erbpacht gleich“, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Verbandes. „Dabei handelt es sich um grundverschiedene Konzepte. In Österreich und der Schweiz wird das Erbbaurecht schlicht als Baurecht bezeichnet. Das trifft den Grundgedanken besser als der deutsche Begriff. Erbpacht hingegen ist längst nicht mehr zeitgemäß und weckt zu Recht negative Assoziationen.“

 

Neben dieser begrifflichen Schwierigkeit gibt es einige Irrtümer über das Erbbaurecht, die sich hartnäckig halten:

 

Irrtum 1: „Am Ende nehmen die mir das Haus weg.“

 

Erbbaurechtsverträge haben meistens sehr lange Laufzeiten von bis zu 99 Jahren. Dennoch haben viele Menschen Zweifel, ob das Erbbaurecht für sie infrage kommt. Sie fürchten, dass sie am Ende der Laufzeit mit leeren Händen dastehen könnten. Das ist nicht der Fall. Denn das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) gibt für das Ende des Erbbaurechts durch Ablauf der Zeit klare Regelungen vor. Demnach hat der Erbbaurechtsausgeber dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Haus oder die Häuser, die auf dem Grundstück stehen, zu leisten. Die Höhe dieser Entschädigung und die Art der Zahlung können im Vorfeld vertraglich festgehalten werden. Üblicherweise liegt sie bei zwei Dritteln des Verkehrswertes des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs.

 

Doch häufig stellt sich die Frage nach einer Entschädigung gar nicht. Denn: „In der Praxis werden sehr viele Erbbaurechte verlängert. Schließlich haben die Grundstückseigentümer ebenfalls ein Interesse an stabilen Verhältnissen und langfristiger Planungssicherheit“, erklärt Matthias Nagel. „Dann verbleibt das Haus weiterhin im Eigentum des Erbbauberechtigten und das Erbbaurecht wird erneuert.“ Vorzeitige Verlängerungen sind dabei für beide Vertragsseiten sinnvoll. Insbesondere der Erbbaurechtsnehmer kann sein Haus wieder voll beleihen, wenn er zum Beispiel größere Modernisierungen oder Umbauarbeiten durchführen möchte. Oder er kann es wieder zum vollen Verkehrswert mit einem dann wieder lange laufenden Erbbaurechtsvertrag veräußern.

 

Aber vom ersten Gespräch bis zur Unterzeichnung des neuen Vertrages kann es dauern. Der Erbbaurechtsverband empfiehlt deshalb, nicht auf den Ablauf des Vertrages zu warten, sondern frühzeitig über Verlängerungsoptionen zu verhandeln.

 

Irrtum 2: „Volleigentum ist grundsätzlich günstiger als ein Erbbaurecht.“

 

Wer ein Erbbaurecht erwirbt, schont zunächst seine Liquidität, weil er den Kaufpreis für das Grundstück nicht aufbringen muss. Dieser Liquiditätsvorteil kann bei normalen Konditionen über Jahrzehnte andauern – selbst in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen. Beispiel: Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für 59 Jahre – wenn von 0,- Euro Eigenkapital, 2 Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten 10 Jahren sowie 5 Prozent Zinsen ab Jahr 11 ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von 5 Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen.

 

Irrtum 3: „Ich bezahle viel mehr, als das Grundstück wert ist.“

 

In der Tat: Wer zum Beispiel einen Erbbauzins von 4 oder 5 Prozent über die gesamte Laufzeit eines 99-jährigen Erbbaurechtsvertrages bezahlt, gibt mehr Geld aus, als das Grundstück insgesamt wert ist. Allerdings sieht die Realität meist anders aus. „Nur sehr selten behält die Familie das Haus über die volle Vertragslaufzeit, indem es mindestens einmal vererbt wird. Die meisten Erbbaurechte werden während der Vertragslaufzeit wenigstens einmal verkauft. So kommen immer wieder neue Erbbauberechtigte in den Genuss des bestehenden Liquiditätsvorteils“, weiß Matthias Nagel. Und: Wer zur Miete wohnt, zahlt monatlich deutlich mehr Geld an den Vermieter – aber steht am Ende ganz ohne Eigentum da.

 

„Das Erbbaurecht ist nicht immer und nicht für jeden geeignet. Für Haushalte, die eine Immobilie zur Selbstnutzung erwerben und viel Eigenkapital mitbringen, ist das Volleigentum tatsächlich meist das bessere Instrument“, fasst Matthias Nagel zusammen. „Aber das Erbbaurecht bietet unbestreitbare Vorteile, die oft übersehen werden. Zum einen profitieren die Käufer, die das Geld für das Grundstück nicht aufbringen müssen. Zum anderen ermöglichen Kommunen, die Erbbaurechte vergeben, die Bildung von Wohneigentum, ohne sich von ihrem Grund und Boden trennen zu müssen. Und: Sie verhindern mit der Ausgabe von Erbbaurechten Bodenspekulationen, die wiederum die Bildung von Eigentum erschweren würden.“

 

Städte und Gemeinden vergeben wieder mehr Erbbaurechte

 

Viele Städte und Gemeinden entdecken das Erbbaurecht deshalb jetzt neu. München hat zum Beispiel gerade beschlossen, eigene Flächen nicht mehr zu verkaufen, sondern nur noch im Erbbaurecht zu vergeben. Die Stadt Frankfurt am Main verfährt seit vielen Jahren ebenso. Leipzig will jetzt erstmals Erbbaurechte ausgeben. Im Ausland vergeben zum Beispiel Zürich und Amsterdam Grundstücke ausschließlich über Erbbaurechte. In Amsterdam stehen 60 Prozent aller Immobilien auf Erbbaugrundstücken.

 

© Autorin: Dr. Cathrin Christoph,

Cathrin Christoph Kommunikation, Hamburg

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