BAUEN UND KAUFEN UNTER ZEITDRUCK - Wie sich Fehler vermeiden lassen

Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Manchmal muss es schnell gehen! Das neue Jobangebot ist verlockend, aber Arbeitsbeginn schon in ein paar Wochen, oder ein Familienmitglied braucht Hilfe und die Angehörigen rücken räumlich wieder näher zusammen. Egal, was der Grund für den Umzug ist, nicht immer haben Menschen monate- oder sogar jahrelang Zeit, um in aller Ruhe ihre Traumimmobilie am neuen Wohnort zu finden.

„Eile ist eigentlich beim Bauen und Kaufen kein guter Ratgeber“, weiß Dipl.-Ing. Andreas Garscha. Der Bausachverständige, der das Büro des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Stuttgart leitet, weiß aber auch, wie man trotz Eile die gröbsten Fehler vermeidet.

 

Der Neubau eines Hauses dauert zu lange

 

Grundsätzlich gibt es drei Formen von Wohneigentum, die infrage kommen, wenn es schnell gehen muss: Erstens ein Neubauprojekt, Haus oder Eigentumswohnung, das kurz vor Baubeginn steht oder bereits im Bau ist und in absehbarer Zeit fertig wird. Zweitens einen Altbau, der gerade umfassend renoviert wird und fast bezugsfertig ist und drittens einen Bestandsbau von privat; hier kommen ebenfalls Wohnung oder Haus infrage. Der klassische Neubau eines Hauses fällt aus, er dauert zu lange.

 

Bei Neu- und sanierten Altbauten handelt es sich in der Regel um Bauträger-Objekte. Hier ist Vorsicht geboten, denn das Bauen mit dem Bauträger hat seine Tücken. Das besondere beim Bauträger: Er verkauft stets Haus und Grund aus einer Hand. Folglich sind auch die vielen Eigentumswohnungsanlagen, die aktuell landauf landab entstehen, klassische Bauträgerobjekte. Auch Sanierung und Verkauf großer Altanlagen oder der Umbau von gewerblichen Objekten in Eigentumswohnungen, werden in der Regel vom Bauträger abgewickelt und angeboten.

 

Bei Bauträgerobjekten Vorsicht walten lassen

 

„Bei Bauträgerobjekten besteht eine Gefahr darin, dass die Firma während des Bauens insolvent wird. Und das wird dann richtig kompliziert und kann mit dem Verlust von viel Geld und der Immobilie enden“, warnt der VPB-Sachverständige. Den ersten Zugriff auf Grund und Bausubstanz sichert sich nämlich stets die den Bauträger finanzierende Bank. Sie entscheidet in der Regel, ob und wie es weitergeht. Das Verfahren dauert jeweils Monate, in denen nicht weitergebaut wird, aber Finanzierung und Miete parallel weiter laufen. „Das wäre also fatal für alle, die schnell eine neue Bleibe brauchen. Je weiter der Bau fortgeschritten ist, umso besser also die Prognose, dass er auch tatsächlich und halbwegs zeitnah fertiggestellt wird“, so die Erfahrung von Andreas Garscha.

 

Allerdings warnt der Bauherrenberater davor, unbesehen in bereits im Bau befindliche Objekte einzusteigen. „Vor dem Kauf sollte man auf alle Fälle die Substanz prüfen lassen, um sicher zu gehen, dass das, was steht, technisch mängelfrei ist.“ Das wird immer schwerer, je weiter der Bau schon fortgeschritten ist. Die Bodenplatte etwa ist dann nicht mehr erkennbar. Ist das Erdreich schon beigefüllt, lassen sich auch die Kellerwände nicht mehr als Ganzes beurteilen, und ist das Haus erst innen verputzt, kann man nur hoffen, dass die Installationen korrekt verlegt wurden. Allerdings können erfahrene Sachverständige trotzdem erkennen, wie gut gearbeitet wurde.

 

Auch aufs Gemeinschaftseigentum schauen

 

„Aufwändiger als beim Einfamilienhaus ist die Baukontrolle bei der Eigentumswohnung“, gibt Bauherrenberater Garscha zu bedenken, denn „zum Sondereigentum Wohnung gehört ja stets das Gemeinschaftseigentum. Das machen sich viele Käufer gar nicht klar. Sie ahnen oft nicht einmal, dass sie mit dem Kauf der Wohnung Miteigentümer der gesamten Anlage werden – und zu der gehören vielleicht 350 weitere Wohnungen, zwei Tiefgaragen, eine Gartenanlage und eine große Heizzentrale.“ Wer in eine solche Anlage einsteigt, der muss nicht nur sein Sondereigentum begutachten lassen, sondern vor allem die Gemeinschaftsanlagen, für die er anteilig mit haftet.

 

„Im Augenblick haben es Käufer ohnehin nicht leicht, in ein laufendes Projekt einzusteigen, denn der Andrang ist so groß, die Bauträger können sich ihre Kunden aussuchen“, beobachtet Andreas Garscha. „Entsprechend gering ist auch die Neigung der Anbieter, auf Sonderwünsche einzugehen. Und die Käufer können eine Wohnung meist nur kurze Zeit reservieren, dann müssen sie sich entscheiden, ob sie kaufen oder nicht.“ Mindestens 14 Tage haben aber alle Zeit. Das ist nämlich die gesetzlich vorgeschriebene Frist, in der der Notar den Käufern die Bauunterlagen vor der Protokollierung zur Verfügung stellen muss. Zeit genug also, um den Bauvertrag vom unabhängigen Experten prüfen zu lassen.

 

Altbau mit Potenzial bevorzugen

 

Die dritte Möglichkeit schnell zu einer Immobilie zu kommen, ist der Kauf eines Altbaus oder einer Bestandswohnung von Privat. Dabei entfallen Planungs- und Bauphase. Die Käufer können in der Regel schneller einziehen. Sie sehen, was an Sanierungsaufwand auf sie zukommt und können die Kosten des Projektes verlässlich einschätzen. Allerdings nur, wenn sie sich vorab vom Experten eine Bestandsanalyse machen lassen. „Kaufinteressenten brauchen dabei meist kein aufwändiges Wertgutachten, sondern eine seriöse Beurteilung der Substanz“, erklärt Dipl.-Ing. Rainer Lohr, Sachverständiger im VPB-Büro Stuttgart und Umgebung. „In der Regel reicht eine ausgiebige Ortsbesichtigung zur Einschätzung des Immobilienwerts und des Sanierungszustands. Hauskäufer müssen schließlich wissen, welche Nachrüstpflichten sie zeitnah umsetzen müssen und welche Sanierungsund Modernisierungsarbeiten mittel- bis langfristig auf sie zukommen.“ Die Berater helfen auch dabei zu klären, ob ein Haus umgebaut werden kann, ob es erweitert oder das Dach zum Wohnen ausgebaut werden darf. VPB-Experten empfehlen vorab grundsätzlich einen Blick in den Bebauungsplan. „Ein Haus, das mitwächst und sich beispielsweise den Bedürfnissen der wachsenden Familie anpassen lässt, kann länger genutzt werden als ein Haus, das solche Möglichkeiten nicht bietet. Auch das ist ein Wert an sich.“

 

Wer sich für eine Eigentumswohnung im Bestand interessiert, der muss bedenken: Er kauft Sonder- und Gemeinschaftseigentum, wie beim Neubau. Und er wird Mitglied einer bereits bestehenden Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Welche Rechte der Wohnungsbesitzer hat, und wie er mit seinem Sondereigentum verfahren darf, ergibt sich zum einen aus dem Wohneigentumsgesetz, zum anderen aus der Gemeinschaftsordnung. Sie ist Bestandteil des Kaufvertrags. Während die Gemeinschaftsordnung das Miteinander der Eigentümer regelt, listet die sogenannte Teilungserklärung detailliert auf, was bei einer bestimmten Wohnung alles zum Gemeinschafts- beziehungsweise zum Sondereigentum gehört. Auch sie ist Teil des Kaufvertrags. Interessenten sollten das alles vorab prüfen. Und sie sollten natürlich auch die Bausubstanz der Anlage checken lassen, für die sie ja nach dem Kauf sofort mit verantwortlich sind.

 

Auch Top-Immobilien haben ihre Tücken

 

Egal wie eilig es ist, Rainer Lohr rät unter allen Umständen: „Nicht unbesehen kaufen! Wer schlecht kauft, der verliert Geld.“ Zum einen, wenn das Objekt bautechnisch nicht in Ordnung ist, zum anderen, wenn es zum Schluss doch nicht zur Familie passt und deshalb schnell wieder verkauft werden muss. Das gilt übrigens auch für edle Objekte in Toplagen – bei denen Käufer ja angeblich nichts falsch machen können. Die behalten zwar ihren Wert, legen oft sogar noch zu. Aber sie sind teuer, und auf den Preis werden in Baden-Württemberg immer erst einmal fünf Prozent Grunderwerbsteuer fällig. Diese Wertsteigerung muss man dann beim Verkauf zumindest erlösen, damit das Geschäft sich rechnet.

 

© Autoren: Verband privater Bauherren e.V.

Postina Public Relations GmbH, slm

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