MÄNGEL VERMEIDEN,NERVEN SCHONEN,ODER: Warum sind individuelle Baubegleitung und laufende Qualitätskontrolle so wichtig?

Foto: Gina Sanders - fotolia.com
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„Das Thema Pfusch am Bau beschäftigt viele Bauherren“, weiß Dipl.-Ing. Andreas Garscha vom Verband Privater Bauherren (VPB) aus jahrzehntelanger Erfahrung am Bau. „Drei Dinge machen Bauherren vor allem das Leben schwer: Zum einen hat die Qualität beim Bauen tatsächlich nachgelassen; Mängel sind die Folge. Zum zweiten sind viele Bau- und Leistungsbeschreibungen unvollständig, ergo kommt es zu Missverständnissen und teils erheblichen Zusatzkosten. Und drittens fehlt die unabhängige Baukontrolle; Mängel werden deshalb nicht oder erst zu spät entdeckt. Sie sind aber da und machen sich im Laufe der Jahre bemerkbar.“

Das Hauptproblem ist die Art des Bauens heute: 90 Prozent der Bauherren bauen heute „schlüsselfertig“, nicht mehr mit dem eigenen Architekten. Das heißt, sie delegieren ihren Hausbau an eine Firma, die nicht nur baut, sondern den Bau auch selbst überwacht. Das ist nicht unproblematisch und geht häufig zu Lasten der Bauherren. Wer dagegen traditionell mit dem Architekten baut, der hat in seinem Planer einen Sachwalter und qualifizierten Fachberater, der die Interessen seines Auftraggebers auf der Baustelle wahrt, und zwar in allen Phasen des Planens und Bauens. Zu den wichtigsten Architektenleistungen gehört neben der Planung die laufende Baukontrolle. Die wird von Gesetz wegen ordentlich honoriert. Aus gutem Grund! Kontrolle ist unentbehrlich. Sie sichert die Investition der Bauherren.

 

Planungsprozess kostet Zeit und Mühe

 

Warum bauen aber nur noch rund zehn Prozent der Bauherren heute noch selbst mit eigenem Architekten? „Die Gründe sind vielfältig“, wie Andreas Garscha beobachtet. „Manche Bauherren möchten mit dem Bauprozess möglichst wenig zu tun haben. Andere finden gerade in den Ballungsgebieten kein freies Grundstück und müssen deshalb Haus und Grund vom Bauträger kaufen.“ Außerdem haben viele Menschen keine genauen Vorstellungen von ihrer zukünftigen Immobilie. Sie scheuen auch einen langwierigen Planungsprozess mit dem Architekten. Denn der verlangt ihnen viel Zeit und Engagement ab: Sie müssen sich klar werden über ihre Wünsche und finanziellen Spielräume, sie sind gezwungen, Entscheidungen zu fällen und Zeit dafür zu investieren. Da kommen Angebote für Schlüsselfertigimmobilien gerade recht. Ein Musterhaus ermöglicht erste Eindrücke vom zukünftigen Heim, auch aus der meist übersichtlichen Ausstattungspalette lässt sich schnell das Gefällige auswählen. Der Begriff „schlüsselfertig“ suggeriert obendrein verlässliche Bezugstermine und gedeckelte Kosten.

 

Schlüsselfertig ist nicht bezugsfertig!

 

„Das täuscht aber“, warnt Bausachverständiger Garscha: „Der Begriff schlüsselfertig ist weder gesetzlich definiert noch geschützt. Es ist ein reiner Marketingbegriff.“ Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, der unterzeichnet dazu im Vorfeld einen Vertrag. Zu diesem Vertrag gehört ein sogenanntes Bau- und Leistungsverzeichnis. Je nachdem, was dort steht, ist das Haus später mehr oder nur weniger fertig. Unterschreibt der Hauskäufer einen lückenhaften Vertrag, in dem beispielsweise keinerlei Hausanschlüsse enthalten sind, dann bekommt er dafür auch nur ein Haus, das noch nicht ans Strom- und Leitungsnetz angeschlossen ist. Das ist zwar ärgerlich, aber rechtlich in Ordnung, denn nur, was der Käufer bestellt, das kann er auch beanspruchen. Mehr nicht. Deshalb ist es so wichtig, den Bauvertrag VOR Vertragsabschluss vom versierten Sachverständigen prüfen zu lassen. Er merkt, wenn etwas fehlt oder missverständlich formuliert ist und welche Zusatzkosten auf die Bauherren zukommen. Diese können dann entweder nachverhandeln – oder vom Kauf dieser speziellen Immobilie Abstand nehmen. Mit durchschnittlich 500 Euro halten sich die Kosten für die technische Vertragskontrolle in Grenzen.

 

Unabhängige Baukontrolle und Vier-Augen-Prinzip

 

Ein weiteres Problem ist die Qualität am Bau selbst. Auf einigen Baustellen hat sie merklich nachgelassen. „Das liegt nach unseren Beobachtungen mitunter auch an extrem sparsamen Bauherren“, beobachtet Rainer Lohr, ebenfalls Berater im VPBBüro Stuttgart. „Wer die billigste Firma beauftragt, vielleicht noch über das Internet, der kann keine 1a Qualität erwarten! Vermeiden lässt sich Ärger auf der Baustelle nur durch zweierlei: Die sorgfältige Auswahl seriöser, solventer, möglichst alt eingesessener Unternehmen und die ständige, unabhängige Baukontrolle über alle Planungs- und Bauphasen hinweg.“

 

Beauftragen mit der Baukontrolle sollten Bauherren und Schlüsselfertigkäufer stets firmenneutrale Sachverständige, die sie außerdem selbst aussuchen, selbst beauftragen und auch selbst bezahlen. Nur so bekommen sie einen Experten, der wirklich unabhängig agieren kann, den Bau in ihrem Sinne prüft und den Baufachleuten auf Augenhöhe begegnet. Sachverständige dagegen, die die Firma selbst vermittelt, sind meist nicht neutral. In Lohn und Brot der Baufirma stehen auf jeden Fall deren Bauleiter und Architekten. Sind sie die alleinigen Kontrolleure der Baustelle, liegen die Fragen auf der Hand: Wie objektiv sind solche Baukontrollen? Werden hier wirklich alle Details beachtet – im Sinne der Bauherren? Die Erfahrung zeigt: Nein!

 

Es ist ratsam, die baubegleitenden Baukontrollen bereits bei Vertragsabschluss zu vereinbaren. Nicht jeder Bauträger lässt Baukontrollen zur Qualitätssicherung zu.

 

Besser ist in jedem Fall das Vier-Augen-Prinzip. Die Kosten der unabhängigen laufenden Bau- und Qualitätskontrolle richten sich nach dem jeweiligen Aufwand. Läuft eine Baustelle halbwegs glatt, sind weniger Ortstermine nötig, als bei einer problematischen Baustelle. Fünf bis sechs Termine sollten es aber mindestens schon sein. Der erste wird gleich zu Anfang anberaumt, nach Errichten des Kellers, der zweite, sobald Rohbau und Dachstuhl stehen. Die dritte Baukontrolle ist sinnvoll, wenn die Fenster sitzen und die Sanitär- und Elektrorohinstallationen erledigt sind, das Haus aber innen noch nicht verputzt ist. Sobald die Fußbodenheizung eingebaut ist, raten Bausachverständige zur vierten Baustellenbegehung. Die fünfte Baukontrolle ist dann etwa drei Wochen vor der Abnahme, die sechste bei der Abnahme selbst. Eine weitere Kontrolle empfehlen Experten vor dem Einbau der Fliesen zur Kontrolle der Abdichtung im Bad oder beim Bau einer Weißen Wanne.

 

„Solche Kontrollen sind natürlich nur sinnvoll, wenn die Bauherren das Geld nicht schon vorher überweisen“, warnt Rainer Lohr. „Tun sie das nämlich, geben sie damit ihr wichtigstes Druckmittel aus der Hand. Es ist dann schwerer, die Firmen zum Nachbessern zu bewegen, falls wir bei der Kontrolle Baumängel entdecken.“ Eine intensive Abstimmung zwischen Bauherren und Baubegleitern ist deshalb wichtig. „Bauen lässt sich einfach nicht komplett delegieren, es macht immer Mühe und kostet. Aber mit den richtigen Experten an der Hand wird das Bauvorhaben zumindest transparent und überschaubar.“

 

© Autoren: Verband Privater Bauherren e.V.,

Postina Public Relations GmbH, slm

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