GUTE AUSSICHTEN FÜR IMMOBILIENKÄUFER- Runter mit der Grunderwerbsteuer

Foto: fotogestoeber - fotolia.com
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Immer mehr Immobilienexperten sprechen sich im Sinne einer Wohneigentumsförderung für eine Senkung aus. Die Zahlen sprechen für sich: Trotz anhaltend niedriger Zinsen hat es laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) seit dem Jahr 2010 keine Zuwächse mehr bei der Wohneigentumsbildung gegeben, lediglich 45 Prozent der Haushalte in Deutschland leben demnach in den eigenen vier Wänden. Und in der schwächsten Einkommensgruppe ist der Anteil derjenigen, die über Wohneigentum verfügen, seit 1990 sogar von 25 auf nur noch 17 Prozent gesunken. In den Nachbarländern und anderswo in Europa liegt die Eigentumsquote dagegen deutlich höher. „Angesichts der niedrigen Zinsen müsste es den Menschen in Deutschland eigentlich wesentlich leichter fallen, Eigentum zu bilden“, betont Michael Voigtländer, Professor am IW. Tatsächlich sei aber das Gegenteil der Fall.

 

Als Ursache für diese Entwicklung nennt der Experte für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik, der eine Professur an der Hochschule Bonn-Rhein-Sieg im Fach Volkswirtschaftslehre hat, neben den hohen Eigenkapitalanforderungen der Banken insbesondere die hohen Erwerbsnebenkosten, also Notarkosten, Maklerprovision, Gebühren für Grundbucheintragung und insbesondere die Grunderwerbsteuer. Unter dem Strich kommt so beim Hauskauf eine happige Zusatzsumme zusammen: Rund 29 000 Euro an Nebenkosten werden in Deutschland für den Kauf einer Immobilie im Wert von 250 000 Euro fällig. Zum Vergleich: In den Niederlanden beläuft sich dieser Posten an zusätzlichen Ausgaben bei einem genauso teuren Haus auf lediglich 6 500 Euro. Wesentliche Position für die viel höheren Kosten in Deutschland ist die Grunderwerbsteuer, die in den vergangenen Jahren in vielen Bundesländern deutlich erhöht und teilweise fast verdoppelt wurde. Das sei eine große Belastung für die Finanzierung des Eigenheims, so Voigtländer, der aktuell für die FDP ein Gutachten über eine Reform der Grunderwerbsteuer ausgearbeitet hat.

 

Drei Vorschläge stehen dafür derzeit zur Diskussion: Eine allgemeine Senkung der Grunderwerbsteuer auf 3,5 Prozent, ein allgemeiner Freibetrag von 100 000 Euro und ein Freibetrag von 500 000 Euro für Ersterwerber. Zudem gibt es aus Reihen der Politik und Verbände vereinzelt auch die Forderung, die ungeliebte Steuer ganz abzuschaffen. Auch der Immobilienverband IVD, der mit seinem Regionalverband Süd in der Region Stuttgart vertreten ist und eine eigene Geschäftsstelle in der Landeshauptstadt unterhält, vertritt in diesem Punkt eine klare Position. So hat der IVD-Präsident Jürgen Michael Schick im Zuge der anhaltenden Diskussionen erst jüngst erklärt: „Die Grunderwerbsteuer ist eines der Haupthindernisse für die Bildung von Wohneigentum. Aus diesem Grund regen wir an, den Erwerb einer selbst genutzten Wohnung von der Grunderwerbsteuer freizustellen, um so die Eigentumsbildung zu fördern. Zudem sollte die Steuer allgemein gesenkt werden.“

 

Der Staat hat im Jahr 2016 über zwölf Milliarden Euro an Grunderwerbsteuer eingenommen

 

Notwendig ist das aus Sicht der Dachverbandes insbesondere in den Metropolen und Ballungszentren, in denen die Preise für Wohnungen und Häuser in den begehrten Lagen im Sog der Niedrigzinsphase teilweise drastisch gestiegen sind. Da die Grunderwerbsteuer von der Höhe des Kaufpreises abhängt, verdiene der Staat bei dieser Entwicklung immer kräftig mit, so Schick. Die Einnahmen in diesem Bereich sind dabei beachtlich: So hat die Grunderwerbsteuer im Jahr 2016 immerhin mehr als zwölf Milliarden Euro in die Staatskasse gespült. „Das bedeutet einen Anstieg von mehr als zehn Prozent gegenüber 2015“, betont Schick. Grundsätzlich sei Wohneigentum trotz der gestiegenen Kaufpreise derzeit zwar weiterhin erschwinglich, weil aufgrund der niedrigen Zinsen auch höhere Kaufpreise finanziert werden könnten. Da aber die Grunderwerbsteuer mit dem Kaufpreis steige, verbrauche sie das für die Finanzierung erforderliche Eigenkapital.

 

„Länder mit einem hohen Grunderwerbsteuersatz werden über den Länderfinanzausgleich finanziell belohnt“

 

In Baden-Württemberg wurde die Grunderwerbsteuer im November 2011 von ehemals 3,5 auf auf fünf Prozent angehoben, in Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Schleswig- Holstein oder dem Saarland kassiert der Staat bereits 6,5 Prozent. Die Ursache dafür, dass bis auf Bayern und Sachsen alle Bundesländer die Steuersätze angehoben haben, liegt dem IVD zufolge vor allem in einer Fehlkonstruktion des Länderfinanzausgleichs. „Länder mit einem hohen Grunderwerbsteuersatz werden dafür über den Länderfinanzausgleich finanziell belohnt. Hier wird ein verquerer Anreiz gesetzt“, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD. Der Grund dafür: Bei der Bemessung der Finanzkraft eines Landes werde die Grunderwerbsteuer nicht mit dem tatsächlichen Aufkommen berücksichtigt, sondern nur anhand eines durchschnittlichen Steuersatzes. „Bundesländer, die einen höheren Steuersatz einführen, als er in den übrigen Bundesländern gilt, tragen deshalb weniger zum Länderfinanzausgleich bei, als es ihrem Steueraufkommen entspricht“, so Beck. Nach Berechnungen des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) haben deshalb Bayern und Sachsen, die beide nur 3,5 Prozent erheben, im Jahre 2015 etwa 450 Millionen Euro beziehungsweise 80 Millionen Euro zu viel gezahlt. Nordrhein-Westfalen zahlt dagegen jährlich etwa 365 Millionen Euro zu wenig an die anderen Bundesländer. Dieser Konstruktionsfehler im Länderfinanzausgleich, so der Steuerexperte Beck, müsse dringend behoben werden.

 

Um der derzeitigen Entwicklung entgegenzusteuern und die Wohneigentumsbildung zu fördern, schlägt der IVD vor, Käufer einer selbstgenutzten Wohnung grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer zu befreien. Um eventuellen Tricksereien von vorneherein einen Riegel vorzuschieben, soll die Befreiung erst dann greifen, wenn die erworbene Wohnung mindestens sieben Jahre lang selbst bewohnt wird. Eine solche Steuerbefreiung wäre indessen nicht neu: Bis zur Reform der Grunderwerbsteuer im Jahre 1983 war der Kauf einer selbst genutzten Wohnung von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. „Um das Steuerrecht einfacher und gerechter zu machen, sollte die Bemessungsgrundlage verbreitert und der Steuersatz abgesenkt werden“, fordert Hans-Joachim Beck mit Blick auf die Historie der Grunderwerbsteuer. Durch die im Januar 1983 in Kraft getretene Reform sei der Steuersatz von sieben auf zwei Prozent herabgesetzt worden, dafür habe der Staat im Gegenzug aber sämtliche Steuerbefreiungen abgeschafft. Diese Reform sei letztlich aber gescheitert, da die Bundesländer den Steuersatz immer weiter erhöht hätten, seit ihnen diese Befugnis im Jahr 2006 eingeräumt wurde. „Wir fordern daher, dass die Grunderwerbsteuer bundesweit auf einheitlich 3,5 Prozent gesenkt wird“, betont IVD-Präsident Jürgen Michael Schick.

 

Ein zentrales Thema war die Diskussion um die Grunderwerbsteuer auch beim 1. Deutschen Wohneigentumstag Ende Januar dieses Jahres, zu dem der IVD und der Verband Privater Bauherren geladen hatten. Der Einladung gefolgt waren rund 200 Gäste, darunter zahlreiche Bundestagsabgeordnete und führende Ökonomen. Um eine Sicherung des Lebensstandards auch im Alter zu gewährleisten, müsse der Staat Wohneigentum stärker fördern. So lautet eines der Ergebnisse einer neuen Untersuchung von Professor Bernd Raffelhüschen, dem Direktor des Forschungszentrums Generationenverträge der Universität Freiburg. Ein zentrales Element der geforderten Wohneigentumsförderung könnte der Untersuchung zufolge eine Senkung der Grunderwerbsteuer bilden. „Aus der Perspektive der Generationengerechtigkeit ist das derzeitige Niveau der Grunderwerbsteuer intergenerativ höchst ungerecht“, so Raffelhüschen. „Die Rechnung dafür müssen unsere Kinder bezahlen.“

 

© Autor: Markus Heffner

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