DIE TÜCKEN DER EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT - Worauf Käufer von Wohnungen zu Beginn achten sollten

Foto: VadimGuzhva - fotolia.com
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Eine Eigentumswohnung kann eine gute Alternative zum Häuschen sein, insbesondere auch für ältere Menschen, denen ein Haus zu groß und die Arbeit im Garten zu viel ist. Neben den üblichen Faktoren wie Kaufpreis, Zustand, Ausstattung und Lage spielt beim Kauf einer Eigentumswohnung aber noch ein anderer Aspekt eine zentrale Rolle: Die Wohnungseigentümerschaft, die jeder zwangsläufig eingeht, der eine Wohnung kauft.

Erst nachdem ein Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wird er Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft

 

Besonders zu beachten ist dabei die Phase, in der potentielle Käufer als sogenannte werdende Wohnungseigentümer geführt werden und damit nach aktueller Rechtsprechung gegenüber der Gemeinschaft noch keinerlei Rechte und Pflichten haben. Mitglied der Gemeinschaft wird ein Eigentümer nämlich erst zu dem Zeitpunkt, an dem das Wohnungseigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Diese Rechtslage hat in der Vergangenheit bereits etlichen Käufern von Wohnungen einen holprigen Start ins Eigenheim beschert. Ein klassisches Beispiel ist der schicke Altbau, der auf den ersten Blick alle Wünsche der jungen Familie erfüllt: Frisch saniert, zentrumsnah gelegen und für Doppelverdiener gerade noch so bezahlbar. Doch schon kurz nach dem Einzug beginnen die Probleme: Die Wände sind feucht, der Putz bröckelt. Der Bauträger, der die Wohnungen im Haus gerade erst aufgeteilt und verkauft hat, unternimmt derweil nichts. Stattdessen verhindern die Vertreter des Trägers in der Eigentümerversammlung Beschlüsse, die ihn zum Handeln zwingen würden.

 

Fälle wie diese sind nach Beobachtung von Verbraucherschützern und Juristen ganz typisch für die Anfangsphase frisch entstehender Wohnungseigentümergemeinschaften, kurz WEG genannt. Denn der Bauträger ist meist selbst Mitglied dieser werdenden WEG und kann damit die Entscheidungen seiner Miteigentümer in der Versammlung blockieren. Denn zu Beginn der Verkaufsphase hat er häufig die meisten Stimmen, da ihm die noch unverkauften Wohnungen und damit die Stimmrechte daran noch gehören. Die ersten Käufer haben in der werdenden WEG dagegen oft nur ziemlich wenig zu bestimmen. So legen Bauträger und Entwickler in der Regel nicht nur die Gemeinschaftsordnung fest, sie bestellen darüber hinaus häufig auch noch den ersten Verwalter. Manche Bauträger, insbesondere die großen Wohnungsbaugesellschaften, übernehmen die Hausverwaltung gleich selber. Die Amtszeit dieses ersten Verwalters ist gesetzlich auf drei Jahre begrenzt, spätere Verwalter dürfen für maximal fünf Jahre bestellt werden. Diese Fristen werden üblicherweise voll ausgeschöpft.

 

Die Interessenskonflikte sind bei dieser Konstellation oft vorprogrammiert, wie die Verbraucherschützer aller Bundesländer immer wieder beklagen. Regelmäßig kommt es in der Folge zu Streitereien und juristischen Auseinandersetzungen, weil die Verwaltung als verlängerter Arm des Entwicklers etwa nichts gegen Mängel unternimmt. Gerade in solchen Fällen ist aber zügiges Handeln notwendig, da rechtliche Schritte vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist eingeleitet werden müssen. Zu beachten ist dabei, dass nur eine normale WEG baurechtliche Ansprüche effektiv geltend machen kann. Diesen Status erreicht die Vorgemeinschaft aber erst mit dem Verkauf des letzten Objekts und dem Eintrag des Erwerbers ins Grundbuch. Den endgültigen Wandel von der werdenden zur richtigen Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein Bauträger jedoch weiterhin verhindern, indem er beispielsweise das Anlegen der Wohnungsgrundbücher verzögert.

 

Aus verschiedenen Gründen ist es möglich, dass sich das Entstehen einer normalen WEG über einige Jahre hinauszögern kann

 

In letzter Konsequenz haben die Miteigentümer in solchen Fällen kaum Chancen, ihre Rechte einzuklagen. Sie haben dann zwar eine Wohnung gekauft, auf die eigentlich vorgeschriebene Gewährleistung können sie sich allerdings nicht berufen. Das ist insbesondere schon deshalb alarmierend, weil nach einer Studie des Verbands privater Bauherren (VPB) eine schlechte Bausubstanz und mangelhaft ausgeführte Arbeiten zu den größten und auch weit verbreiteten Ärgernissen in neu errichteten Wohnanlagen gehören. Auf den Kosten, die in der Folge anfallen, bleiben dann oft die neuen Eigentümer sitzen.

 

Rein formal ist es sogar möglich, dass sich das Entstehen einer normalen WEG über Jahre hinauszögern kann. Ein Grund dafür können beispielsweise erhebliche Baumängel sein, um die zwischen den Eigentümern auf der einen und dem Bauträger auf der anderen Seite gestritten wird. Aber auch eine fehlende letzte Rate der neuen Eigentümer kann die Gründung in die Länge ziehen, weil dadurch der notwendige Grundbucheintrag blockiert wird. Bekannt geworden sind auch Fälle, in denen Bauträger die Schlüsselübergabe verzögert haben, damit die Eigentümer nicht rechtzeitig zur ersten Versammlung eingeladen werden können. Und auch die Größe einer Wohnanlage kann dazu führen, dass so manch eine Wohnungseigentümergemeinschaft erst nach Jahren formell existiert. In dieser Übergangszeit bleiben die Käufer eine werdende WEG. Mitglied ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH), wer sowohl eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat als auch die Wohnungsschlüssel besitzt.

 

In der Theorie haben werdende Wohnungseigentümergemeinschaften derweil die gleichen Rechte und Pflichten, wie eine bereits bestehende. Dazu zählt etwa das Hausgeld, das von Beginn an bezahlt werden muss und auch für noch nicht fertig gestelltes Gemeinschaftseigentum wie Garten und Spielplatz fällig wird. Zu den Rechten gehört, dass die Hausverwaltung die Eigentümerversammlung einberufen und den Jahresabschluss vorlegen muss, was in der Praxis aber häufig ausbleibt. Denn genau in diesem Punkt tricksen die Bauträger gerne, da sie kein Interesse daran haben, ihre Kosten mit den ersten Erwerbern zu erörtern, weil sie damit vor dem vollständigen Verkauf aller Wohnungen ihre Kalkulation offen legen würden. Aus diesem Grund wird bei der Versammlung gerne der Wirtschaftsplan verschleiert, obwohl die derzeitigen Eigentümer die Gemeinschaftsausgaben über das Hausgeld mitfinanzierten.

 

Eine Faustformel lautet: Je kleiner die Einheit, desto schneller ist eine normale WEG gegründet

 

Verbraucherschützer raten daher interessierten Wohnungskäufern, zunächst eine Kaufoption zu vereinbaren und abzuwarten, bis weitere Interessenten nachziehen. Wie viele Interessenten sich bereits eine Wohnung in der Anlage gesichert haben, lasse sich über den Verkäufer herausfinden. Ein guter Weg sei zudem, die Namen der potentiellen Käufer in Erfahrung zu bringen, um insbesondere in großen Anlagen frühzeitig eine Interessengruppe bilden zu können. Falls der Verkäufer die Namen mit Hinweis auf den Datenschutz nicht herausgibt, könne es schon reichen, sich am Wochenende am Bauzaun umzusehen und die Leute anzusprechen. Wer die möglichen Risiken und potenzielle Schwierigkeiten beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem möglichst überschaubaren Rahmen halten will, ist nach Expertenmeinung grundsätzlich gut beraten, sich nach überschaubaren Einheiten umzuschauen – womit man im Übrigen auch bei den Banken punkten kann. Die Faustformel dabei lautet: Je kleiner die Einheit, desto schneller ist eine normale WEG gebildet, umso einfacher wird die Kreditvermittlung.

 

© Autor: Markus Heffner

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