Wohneigentum vermieten: Betongold bleibt beliebt

Foto: KB3 - fotolia.com
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Die Zahlen sind so hoch wie selten zuvor: Jeder vierte Deutsche, so lautet das Ergebnis einer aktuellen Branchenstudie, plant aktuell den Erwerb einer Immobilie als möglichst profitable Kapitalanlage. Die Verlockung ist groß angesichts der anhaltend niedrigen Darlehenszinsen auf dem Finanzmarkt, gleichwohl warnen die Experten mehr denn je vor einer leichtfertigen Entscheidung. Wer in eine Eigentumswohnung investiert, um sie anschließend zu vermieten, so der dringende Rat, der sollte mit spitzem Stift kalkulieren, ob sich die Investition langfristig auch rentiert und die gewünschte Rendite tatsächlich erwirtschaftet werden kann.

In Auftrag gegeben hat die jüngste Studie die Postbank, das Ergebnis der repräsentative Emnid-Umfrage ist durchaus bemerkenswert. Demnach nutzen bereits knapp 22 Prozent der Bundesbürger eine Immobilie als Kapitalanlage und Steuersparmodell. Rund 24 Prozent der Befragten haben angegeben, aktuell den Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses zu planen. Besonders auffallend ist dabei, dass sich derzeit offenbar insbesondere jüngere Menschen für diese Art der Geldanlage interessieren: So haben in der Gruppe der 18- bis 29-Jährigen immerhin 41 Prozent dazu bekannt, Geld in Betongold investieren zu wollen. Dass sich die Vermietung eines Eigenheims tatsächlich rentiert, scheint für die Allermeisten außer Frage zu stehen. Jedenfalls halten 66 Prozent aller Befragten eine solche Investition für lukrativ. Kein Wunder: Ein Vermieter erzielt schließlich nicht nur Mieteinnahmen, er kann zudem auch sämtliche Kosten wie Schuldzinsen, Abschreibungsraten oder Ausgaben für Reparaturen in voller Höhe von der Steuer absetzen.

 

Renditeberechnung muss langfristig angelegt sein

 

Mit dem steten Geldeingang auf dem Konto, den Vermieter Monat für Monat auf der Gewinnseite verbuchen können, ist das Ende der Fahnenstange allerdings längst noch nicht nicht erreicht. „Ob sich der Kauf einer Mietwohnung als Renditeobjekt allerdings rechnet, sollten private Anleger im Vorfeld genau prüfen und alle Einnahmen und Kosten auf lange Sicht kalkulieren“, betont daher Frank Weigmann von der Postbank. Dazu müssen potentielle Vermieter zunächst einmal die gesamten Erwerbskosten ermitteln. Zum Kaufpreis, der je nach Lage und Ausstattung variiert, addieren sich in der Regel noch bis zu 15 Prozent an Nebenkosten, die für den Makler, den Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer fällig werden. Die Höhe kann zwischenzeitlich von den Bundesländern selbst festgelegt werden. In Baden-Württemberg ist sie von ehemals 3,5 auf fünf Prozent vom Kaufpreis erhöht worden, in anderen Ländern wie Nordrhein-Westfalen oder Thüringen liegt der Satz bereits bei 6,5 Prozent.

 

In der Kostenkalkulation müssen für anfallende Reparaturen und Sanierungen Rücklagen berücksichtigt werden

 

Der nächste Schritt bei der Renditeberechnung ist, die errechneten Erwerbskosten den zu erwartenden Mieteinnahmen eines Jahres gegenüberzustellen. Zu beachten ist dabei, dass die Einnahmen noch durch die laufenden Betriebskosten und Instandhaltungskosten gemindert werden, beispielsweise durch Ausgaben für Reparaturen, Renovierung des Treppenhauses, Dachsanierung oder einen neuen Anstrich. Die Kosten können zwar teilweise auf die Mieter umgelegt werden, allerdings keinesfalls vollständig. Zu den Betriebskosten können zudem auch Aufwendungen für die Hausverwaltung gehören, die unter anderem die Betriebskostenabrechnungen erstellt, Angebote einholt, notwendige Reparaturen koordiniert, überwacht und kontrolliert und sich um Mieterbeschwerden kümmert. Grundsätzlich kann ein Vermieter diese Aufgaben zwar auch selber übernehmen, in den wenigsten Fällen ist das aber praktikabel. Experten raten zudem, entsprechend hohe Rücklagen in der Kostenkalkulation zu berücksichtigen, um fällige Rechnungen rund um die Wohnung bezahlen zu können, die auf einen Vermieter zukommen.

 

Der Gewinn aus privaten Vermietungen lag im Durchschnitt der letzten 10 Jahre bei zwei bis drei Prozent

 

Ein nicht unwesentlicher Aspekt, der schwer kalkuliert werden kann, ist zudem das Risiko eines Mietausfalls. So lange die Wohnung oder das Haus leer steht, kann auf der Einnahmenseite logischerweise nichts verbucht werden. Die Ausgaben laufen dagegen unvermindert weiter. Zu beachten ist in der Rechnung zudem auch, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Das ist vor allem für Rentner wichtig, da sich je nach Höhe der Mieteinnahmen durch diese Hintertür eine Steuerpflicht für sämtliche Einnahmen ergeben kann. Ob unter dem Strich eine Rendite für den Vermieter herauskommt und wie hoch diese im Einzelfall ausfällt, zeigt sich erst ganz am Ende der Rechnung, wenn sämtliche Posten in die Kalkulation eingegangen sind. Einen Orientierungswert liefert das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin, das über einen längeren Zeitraum eine Erhebung über die tatsächlich erzielte Rendite durchgeführt hat: Demnach lag der Gewinn aus privaten Vermietungen in den vergangenen zehn Jahren bei einem Durchschnittswert von zwei bis drei Prozent.

 

Die Vermietung einer Immobilie an Familienangehörige kann zu Steuerersparnissen führen

 

Ein beliebtes Modell, diese Rendite noch etwas nach oben zu treiben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an Familienangehörige – was durchaus zu einem guten Geschäft für beide Seiten werden kann. Auf der einen Seite lohnt es sich für den Mieter, weil er auf diesem Weg in den Genuss einer günstigen Miete kommt. Und für den Vermieter ist es gleichzeitig die Gelegenheit, einiges an Steuern zu sparen. Das Prinzip dabei ist einfach: Je geringer die Miete ausfällt, desto größer ist unter dem Strich die Steuerersparnis für den Wohnungseigentümer, der sämtliche Kosten wie Schuldzinsen, Abschreibungsraten oder Ausgaben für Reparaturen in voller Höhe beim Finanzamt angeben und absetzen kann.

 

Allerdings raten Experten, die Mieten nicht zu tief anzusetzen sondern sich vielmehr im Mietspiegel über die ortsübliche Miete zu informieren. Grundlage für die Berechnung ist dabei die Kaltmiete, zu der noch die umlagefähigen Nebenkosten addiert werden, also beispielsweise Heizung, Wasser und Müllabfuhr. Wichtig ist zudem auch, dass sich der Mietvertrag mit der lieben Verwandtschaft nicht von einem normalen Mietvertrag unterscheidet. Das Finanzamt erkennt grundsätzlich ausschließlich solche Verträge unter Familienmitgliedern an, die formal so gestaltet sind, wie es üblich ist. Mündliche Vereinbarungen halten einer Prüfung ebenfalls kaum stand. Der Mietvertrag sollte daher unbedingt schriftlich verfasst werden. Außerdem empfiehlt es sich, die Miete in jedem Fall regelmäßig auf üblichem Weg zu zahlen.

 

Bei Mietverhältnissen zwischen Familienangehörigen sollten 75 % der ortsüblichen Miete nicht unterschritten werden

 

Das klassische Beispiel für ein solches Modell ist die Einliegerwohnung im Haus, die Eltern an ihre erwachsenen Kinder vermieten. Als steuerliche Finesse gilt laut Stiftung Warentest zudem auch die Möglichkeit, dass Eltern ihrem Kind das Haus schenken und es anschließend wieder zurück mieten. Der Vorteil dabei ist, das je nach Wert der Immobilie bei einer solchen Schenkung meist keine Steuern anfallen, weil die Freibeträge mit 205 000 Euro pro Elternteil meist hoch genug sind. Dazu kommt noch, dass das beschenkte Kind als neuer Eigentümer nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes die Ausgaben für die Immobilie als Werbungskosten steuerlich absetzen kann.

 

Auch bei diesem Steuersparmodell innerhalb der Familie spielt das Stichwort „ortsübliche Miete“ die entscheidende Rolle. Denn um den Aufwand tatsächlich in vollem Umfang steuerlich geltend machen zu können, der mit der Immobilie verbunden ist, muss der Verwandte mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. Zu diesem Urteil ist der Bundesfinanzhof bereits Anfang 2004 gekommen. Zuvor hatte eine Miethöhe von 50 Prozent des ortsüblichen Niveaus ausgereicht, um alle Kosten absetzen zu können. Zahlen die Angehörigen weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete, akzeptiert das Finanzamt den Abzug der vollen Kosten nur, wenn abzusehen ist, dass die Vermietung der Wohnung langfristig Gewinn abwerfen wird. Um diese Einschätzung zu treffen, wird eine Überschussprognose für die nächsten 30 Jahre aufgestellt und die so genannte Einkünfteerzielungsabsicht geprüft. Ist zu erwarten, dass keine Gewinne erwirtschaftet werden, können die Werbungskosten nur anteilig im Verhältnis zur Miete geltend gemacht werden. Liegt die Miete unter 56 Prozent der ortsüblichen Niveaus, ist derweil keine Überschussprognose notwendig. In diesem Fall werden die Werbungskosten grundsätzlich nur anteilig akzeptiert.

 

© Autor: Markus Heffner

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