Maklerreport: Warum die Auswahl des richtigen Immobilienverwalters wichtig ist

Foto: sepy - fotolia.com
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Der Markt ist groß, die Verantwortung ist es auch: Mehr als neun Millionen Eigentumswohnungen gibt es in Deutschland, bis auf wenige Ausnahmen betrauen die so genannten Wohnungseigentümergemeinschaften ein externes Unternehmen mit der Verwaltung der kostbaren Immobilie und ihrer Interessen. Viele Wohnungseigentümer unterschätzen dabei aber offenbar die vielfältigen Aufgaben und Funktionen, die ein Immobilienverwalter wahrnehmen muss. Und sie wissen zudem vielfach nicht, nach welchen Kriterien und auf welchem Weg sie einen guten Immobilienverwalter finden und auswählen sollen. 

In der Praxis kann dies dann verheerende Auswirkungen haben, wie Martin Kaßler betont. „Es gibt immer noch zu viele Verwalter am Markt, die nicht die notwendigen Qualifikationen besitzen, um ihre treuhänderische Funktion richtig auszufüllen. Das führt nicht selten zum Wertverfall der Immobilie”, sagt der Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

 

Umso mehr begrüßt der Verband den aktuellen Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für Verwalter, den so genannten Sachkundenachweis, der Immobilienmakler und Verwalter gleichermaßen betrifft. Dieser sieht vor, neben der bisher erforderlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen auch eine verbindliche Sachkundeprüfung für die gewerberechtliche Erlaubnis nachzuweisen. Einen nachvollziehbaren Nachweis also, dass der Immobilienverwalter etwas von seinem Geschäft versteht. Der DDIV wertet diesen Schritt grundsätzlich als „Verbraucherschutz für Millionen von Eigentümern“, allerdings geht dem Verband der vorgelegte Entwurf in Teilen nicht weit genug. Zum einen mahnt der Branchenverband mit Sitz in Berlin an, den Mietverwalter und auch die Mitarbeiter einer Immobilienverwaltung in den Sachkundenachweis einzubeziehen. Gleichzeitig fordert der DDIV die Festschreibung einer Weiterbildungspflicht, um die Qualität der Immobilienverwaltung nachhaltig zu sichern. „Nur so kann ein hohes Maß an Verbraucherschutz gewährleistet werden“, betont Geschäftsführer Martin Kaßler.

 

Die Arbeit eines Verwalters, so Kaßler, werde häufig nicht richtig bewertet und unterschätzt. In den letzten Jahren sei der Anspruch an die Tätigkeit permanent angestiegen, der Verantwortungsbereich sei zwischenzeitlich enorm. Mittlerweile müssten in der täglichen Berufspraxis weit mehr als 60 Gesetze und Verordnungen rechtssicher angewendet werden, und das bisher ohne Mindestanforderungen seitens des Gesetzgebers. „Der Kauf und die Auswahl einer Eigentumswohnung sind im Gegensatz zur Auswahl des Verwalters vergleichsweise einfach. Es erreichen uns mittlerweile immer häufiger Anfragen, wie der richtige Verwalter gefunden werden kann“, sagt Kaßler. Um Wohneigentümern dabei zu helfen, hat der Verband eine umfangreiche Checkliste aufgelegt, die zahlreiche Punkte umfasst, auf die bei der Auswahl eines Verwalters geachtet werden sollten und wie Fehler vermieden werden können.

 

Checkliste des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter hilft bei der Verwaltersuche

 

Die Liste reicht dabei von allgemeinen Hinweisen über Themen zum Versicherungsschutz, der Vertragsgestaltung und der Geschäftsführung des betreffenden Unternehmens bis hin zur Finanz- und Vermögensverwaltung und energetischen Sanierungsmaßnahmen. Dazu hat der Verband eine ganze Reihe an Leitfragen aufgelistet, die Orientierung geben: Kann der Verwalter eine Betriebs-Haftpflichtversicherung vorweisen? Hat die Verwaltung Rahmenverträge mit Energieversorgern oder Kooperationen mit Versicherungsunternehmen? Ist die Haftung klar geregelt und wie ist die Laufzeit der Vertrags? Werden die Konten von Kreditinstituten geführt, die Erfahrung mit WEG-Konten haben? Werden verständliche und übersichtliche Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne mit allen steuerlichen Ausweisen erstellt? Sind die Referenzobjekte in einem guten und gepflegten Zustand? Nimmt sich die Verwaltung ausreichend Zeit für die Erstbesichtigung und das Gespräch mit dem Beirat? „Wir wollen mit unserer Checkliste Wohnungseigentümern Orientierung und wichtige Anhaltspunkte geben”, betont Geschäftsführer Kaßler, dem dabei aber auch wichtig ist, dass Qualität ihren Preis hat, wie er sagt. „Wer bei der Auswahl einzig auf den Preis schaut, muss sich nicht wundern, wenn eines Tages das böse Erwachen erfolgt.”

 

Sanierungsquote in Wohnungseigentümergemeinschaften liegt weit hinter der Planung der Bundesregierung zurück

 

Denn: Im schlimmsten Fall droht der eigenen Immobilie ein Wertverlust, wenn die praktische Umsetzung der Gesetze und Verordnungen, von denen viele immer wieder aktualisiert werden, nicht gelingt. Auch deshalb dringt der Verband auf die Weiterbildungspflicht und einen Weiterbildungszuschuss für Immobilienverwalter. Er stützt sich bei seiner Forderung auf aktuelle Untersuchungen des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft und des Europäischen Bildungszentrums der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Bochum, die ergeben haben, dass die Sanierungsquote in Wohnungseigentümergemeinschaften weit hinter der Planung der Bundesregierung zurück liegt. Demnach hat sich die Sanierungsquote bei etwa 0,6 Prozent eingependelt, avisiert ist indessen eine zweiprozentige jährliche Sanierungsrate.

 

Eine der Ursachen für diesen Sanierungsstau sieht der Berliner Dachverband in den oftmals fehlenden Kenntnissen bei so manchem Immobilienverwalter. „Hier liegt enormes Potenzial brach, das endlich gehoben werden sollte“, betont Geschäftsführer Kaßler. Nur ein qualifizierter Verwalter werde in der Lage sein, energetische Sanierungsprozesse anzukurbeln und zu begleiten. Daher halte man eine zeitnahe Einführung eines finanziellen Weiterbildungszuschusses für die Verwalterbranche für dringend geboten. „Schließlich werden bundesweit über 1 000 Milliarden Euro an Immobilienvermögen treuhänderisch verwaltet“, so Kaßler. Ausgestattet mit entsprechendem Wissen über Themen wie Klimaschutz und energetische Gebäudesanierung könnten Immobilienverwalter einen wichtigen Beitrag zum Gelingen der Energiewende leisten.

 

Der Dachverband hat in Kooperation eine bundesweite Akademie für Hausverwalter eingerichtet

 

Um diese voranzutreiben, hat der DDIV in Kooperation mit dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft eine bundesweite Akademie mit dem Schwerpunkt Klimaschutz eingerichtet und das dreijährige Modellprojekt „KlimaVerwalter“ gestartet, das vom Bundesumweltministerium gefördert wird. Ziel des Projekts ist die Etablierung bundesweiter Weiterbildungsangebote für Immobilienverwalter in den Bereichen energetische Sanierung und altersgerechte Modernisierung. Auch diese Aspekte und Aufgaben der Immobilienveraltung finden sich in der Checkliste des Dachverbands, der in seiner Übersicht unter anderem dazu rät, bei der Auswahl des Verwalters nach nachweisbaren Erfahrungen mit energetischen und altersgerechten Sanierungsmaßnahmen zu fragen. Ein relevantes Kriterium ist zudem, ob der Verwalter eigenes technisches Fachpersonal beschäftigt oder ein ausreichendes Netzwerk zu Messdienstleistern, Handwerkern und Energieberatern unterhält, um die Eigentümergemeinschaft umfassend zu allen technischen Fragen beraten zu können. Immer die richtige Auswahl zu treffen sei schwierig, aber entscheidend, betont Geschäftsführer Martin Kaßler: „Hausverwaltung ist keine Nebensache, sondern Vertrauenssache.“

 

© Autor: Markus Heffner

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