Eine Frage der Kalkulation - Der richtige Weg zum Immobiliendarlehen

Foto: .shock - fotolia.com
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Worauf es bei der Immobilienfinanzierung ankommt – und welche Irrtümer viel Geld kosten können. Der Kauf eines Eigenheims ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Der Einzug in die eigenen vier Wände wiederum gehört zu den emotionalsten Momenten. Damit die Freude am eigenen Haus oder der eigenen Wohnung nicht getrübt wird, sollte die Zeit vor dem Kauf gut genutzt werden, um sich umfassend beraten zu lassen, Finanzierungsangebote zu vergleichen und die persönliche Kalkulation immer wieder durchzurechnen. Denn: Fehler bei der Finanzierung können richtig viel Geld kosten, und das über Jahrzehnte hinweg.

Verbraucherschützer empfehlen daher, eine Checkliste aufzustellen und Punkt für Punkt durchzugehen, um typische Fehler und Irrtümer zu vermeiden. Eine Übersicht gängiger Annahmen, die teuer werden können:

 

DIE HAUSBANK MACHT DAS BESTE ANGEBOT

 

Es liegt auf der Hand: Wer mit seiner Hausbank zufrieden ist, bei der er seit Jahren als Kunde geführt wird, der wird als Erstes mit seinem persönlichen Finanzberater einen Termin vereinbaren, um sich über die Themen Immobilienfinanzierung und Konditionen zu unterhalten. Schließlich kennt man sich ja schon lange. Und praktisch ist es auch, alle Geldgeschäfte über eine Bank abzuwickeln. Nun ist es sicherlich auch sinnvoll, bei jener Bank ein Finanzierungsangebot einzuholen, zu der ein langjähriges Vertrauensverhältnis besteht. Sich allerdings nur auf das Angebot der Hausbank zu verlassen, wäre ein fataler Fehler, der im Zweifelsfall viel Geld kosten kann. Denn wer nicht mehrere Angebote von ganz verschiedenen Banken einholt und systematisch miteinander vergleicht, hat keine Chance, die ideale und günstigste Offerte zu finden. Nur ein möglichst breiter Vergleich mit den Konditionen anderer Finanzierer führt zu einem möglichst günstigen Angebot – und verbessert im Zweifel auch die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank. Experten raten daher, im Zweifelsfall lieber ein Angebot mehr einzuholen, auch wenn die Suche danach Zeit kostet. Dafür kann aber viel Geld gespart werden.

 

URLAUB UND RESTAURANTBESUCHE SIND EIN STREICHPOSTEN

 

Die Laufzeit eines Immobiliendarlehens zieht sich in aller Regel über Jahrzehnte. Je nach vereinbarter Tilgungsrate dauert es im Schnitt 20 bis 30 Jahre, bis ein Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist. Bei der Kalkulation der Kosten sind viele Bauherren in ihrer ersten Euphorie zu erheblichen Sparmaßnahmen bereit, wenn es darum geht, sich ihr Traumhaus zu ermöglichen. Der Urlaub wird auf unbestimmte Zeit verschoben, Restaurantbesuche werden gestrichen und Geburtstagsgeschenke gibt es auch keine mehr. Experten warnen derweil vor solch einer „Schön-Wetter-Rechnung“. Denn: Der Kauf einer Immobilie sollte keinesfalls dazu führen, dass während der langen Laufzeit der Gürtel spürbar enger geschnallt werden muss. Niemand sollte für den Hausbau seinen bisherigen Lebensstandard grundlegend verändern müssen. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich daher, nach einer günstigeren Immobilie zu suchen, damit die Finanzierung noch ausreichend Spielräume lässt. In einen soliden und ehrlichen Finanzplanung gehört auch ein Posten für Vergnügen. Wer zu viel an Verzicht und Einschränkung einplant, kalkuliert zu knapp. Das Traumhaus kann dann schnell zur Last werden.

 

KAUFPREIS PLUS ZEHN PROZENT REICHEN AUS

 

Die Faustformel hat sich etabliert und ist vielfach die Grundlage für die Berechnung der Kalkulation: Kaufpreis + zehn Prozent = Gesamtkosten. Im Einzelfall kann diese Rechnung tatsächlich auch aufgehen, in aller Regel ist sie aber falsch. Denn neben den reinen Baukosten oder dem Kaufpreis für die Immobilie muss noch eine ganze Reihe an Ausgaben einkalkuliert werden. An die gängigen Posten Maklerprovision, Grunderwerbssteuer und Notarkosten wird meist noch gedacht. Die möglichen Doppelbelastungen durch Miete und Kreditraten sowie die Ausgaben für Einrichtung, laufende Instandhaltung und Pflege werden aber häufig nicht bedacht. Realistischer ist es daher, 15 Prozent für die Nebenkosten einzuplanen. Nur wer für seine Immobilienfinanzierung realistisch rechnet, vermeidet spätere Geldnot. Wer das übersieht, rutscht leicht in die roten Zahlen.

 

NUR DIE HÖHE DER RATE IST ENTSCHEIDEND

 

Die anhaltend niedrigen Darlehenszinsen sind nach wie vor eine große Verlockung, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen und ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Unter dem Strich sind die Kreditraten vielfach kaum höher als die monatliche Miete, was für viele ein schlagendes Argument ist, das für den Kauf spricht. Doch Achtung: Es kommt auch auf das Verhältnis von Zins und Tilgung an. Oftmals sind sich Bauherren über die Höhe der Anfangstilgung unsicher. Die Wahl einer zu niedrigen Tilgungsrate kann unter anderem aufgrund der langen Finanzierungszeit kostspielig werden und gehört zu den typischen Gefahren einer Baufinanzierung. Denn wer beispielsweise nur mit einem Prozent tilgt, zahlt an seinem Kredit länger als bei einem hohen Zinssatz und gleicher Tilgungsrate. Allerdings fällt dann die monatliche Annuität höher aus. Umso wichtiger ist daher eine individuelle Beratung, denn die Tilgung ist abhängig von den finanziellen Verhältnissen, den Wünschen des Kreditnehmers, dem Bauzinsniveau und dem Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung. Generell empfehlen die Experten, die derzeitige Niedrigzinsphase zu nutzen, um eine möglichst hohe Tilgungsrate oder entsprechende Sondertilgungsmöglichkeiten zu vereinbaren. Unter dem Strich können so viele Tausend Euro gespart werden, weil die Immobilie dann wesentlich schneller abbezahlt wird.

 

DIE ANSCHLUSSFINANZIERUNG IST EIN THEMA FÜR DIE ZUKUNFT

 

Eine Hausfinanzierung läuft meist über Jahrzehnte. Dementsprechend sollte die Entscheidung über die jeweilige Zinsbindung wohlüberlegt sein. Grundsätzlich gilt die einfache Regel: Ist das Zinsniveau hoch, sollte die Zinsbindung möglichst kurz sein. Sind die Zinsen dagegen niedrig, ist eine entsprechend lange Zinsbindung von Vorteil. Wichtig dabei ist aber insbesondere auch, sich schon zu diesem Zeitpunkt Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen, auch wenn diese noch in ferner Zukunft liegt. Denn die erste Anschlussfinanzierung ist in der Regel mit Abstand die wichtigste. Da die Restschuld in diesem Fall üblicherweise noch relativ hoch ist, wirken sich das Darlehenskonzept und die ausgehandelten Konditionen sehr stark auf diese zweite Finanzierungsphase aus. Ein paar tausend Euro kommen dabei schnell zusammen. Eine lange Zinsbindung von 15 oder sogar 20 Jahren ist zwar etwas teurer, sie sichert auf der anderen Seite aber das derzeit niedrige Zinsniveau bis zur Anschlussfinanzierung.

 

OHNE MUSKELHYPOTHEK WIRD ES ZU TEUER

 

Der Gedanke ist verlockend und spielt in der Kalkulation oft eine tragende Rolle: Wer ein Haus bauen oder in größerem Umfang renovieren will und etwas handwerkliches Geschick mitbringt, kann durch Eigenleistungen viel Geld sparen. Viele Bauherren und Immobilienkäufer wollen die Kreditsumme durch Eigenleistungen drücken, zumal sie von den Banken häufig als eingebrachtes Eigenkapital anerkannt werden und aus Sicht des Kreditgebers das Ausfallrisiko senken. Verbraucherschützer warnen derweil davor, dass es bei der Planung von Eigenleistungen häufig zur Selbstüberschätzung kommt, weil sich die Käufer in der Euphorie zu viel zutrauen und ihre zur Verfügung stehende Zeit zu großzügig einplanen. Wenn der Parkettboden dann doch vom Handwerker verlegt oder das Bad vom Fachmann gefliest werden muss, wird es hinterher wesentlich teurer als gedacht. Weil diese Kosten nicht eingeplant waren, droht womöglich eine unerfreuliche Nachfinanzierung. Zielführend ist daher eine eher zurückhaltende Planung der Eigenleistung.

 

KAUFEN IST NICHT TEURER ALS MIETEN

 

Die Gleichung „Kaufen ist nicht teurer als mieten“ kann im Einzelfall stimmen, wenn etwa eine Stadtwohnung in einer Metropole mit einem Häuschen auf dem Land verglichen wird, in der Regel geht diese Rechnung aber nicht auf. Zwar liegen die Zinssätze für eine Baufinanzierung mit zehn Jahren Laufzeit derzeit sogar unter zwei Prozent und sorgen so für vergleichsweise niedrige Kreditraten, die durchaus im Bereich der bisherigen Mietausgaben liegen können. Allerdings sind im Gegenzug fast überall die Immobilienpreise überproportional angestiegen, insbesondere in Ballungsräumen wie der Region Stuttgart. Noch dazu dürfen in dieser Rechnung die Nebenkosten nicht vergessen werden. Wer beispielsweise aus einer Mietwohnung in ein Einfamilienhaus zieht, muss unter anderem mit deutlich höheren Ausgaben für Energie, Wasser, Wohngebäude- und Hausratversicherung kalkulieren. Ein weiter Posten auf der Ausgabenseite, der beim Vergleich „Kaufen oder Mieten“ berücksichtigt werden muss, sind die Instandhaltungskosten, die bei Wohneigentum über die Jahre zwangsläufig anfallen.

 

DAS DERZEITIGE ZINSTIEF FÜHRT ZU EINER IMMOBILIENBLASE

 

In den USA und in Spanien ist in den vergangenen Jahren eine Immobilienblase geplatzt, in Deutschland droht dieses Szenario nach Überzeugung der Marktbeobachter und Immobilienexperten trotz historisch niedriger Zinsen nicht. Zwar steigen die Preise am deutschen Immobilienmarkt seither deutlich an. Die Immobilien selbst werden hierzulande aber vergleichsweise solide finanziert, weshalb aus sich der Finanzprofis nur wenige Kreditausfälle zu befürchten sind. Ein Indikator ist zudem das Volumen der Immobilienkredite, die in Deutschland vergeben werden: Seit dem Jahr 2009 ist hier ein Anstieg von lediglich neun Prozent zu verzeichnen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass das historisch niedrige Zinsniveau nicht mit stark steigenden Kreditvolumina verbunden ist. Zum Vergleich: In Ländern wie Spanien oder Irland hatte sich das Kreditvolumen im Vorfeld der Finanzkrise fast verdreifacht. Für die Zukunft rechnen die Experten zwar insbesondere in Ballungsräumen wie der Region Stuttgart durchaus noch mit einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise. Eine Immobilienblase ist aber nicht in Sicht.

 

© Autor: Markus Heffner

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