Wenn der Hauskredit ausläuft - Der richtige Weg zur Anschlussfinanzierung

Foto: contrastwerkstatt - fotolia.com
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Es klingt verlockend: Heute historisch niedrige Zinsen sichern, um in zwei, drei oder vier Jahren womöglich viel Geld zu sparen, wenn der alte Immobilienkreditvertrag ausläuft und ein neues Darlehen abgeschlossen werden muss. Möglich machen das so genannte Forward-Darlehen, die derzeit hoch im Kurs stehen. Viele Eigenheimbesitzer wollen die Gunst der Stunde nutzen und auf diesem Weg von den niedrigen Zinssätzen profitieren, doch nicht in allen Fällen lohnt sich eine solche Art der Anschlussfinanzierung. Denn die Banken lassen sich das Einfrieren der niedrigen Zinsen bezahlen: Sicherheit hat ihren Preis, lautet die Maxime der Kreditinstitute, die bei der Vergabe solcher Darlehen eine Art Sicherheitsgebühr in Form eines Zinsaufschlags berechnen, der je nach Bank zwischen 0,01 und 0,06 Prozent betragen kann. Diese sogenannten Bereitstellungszinsen werden in der Regel für jeden Monat berechnet, der bis zur Auszahlung des Darlehens vergeht. 

Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt daher immer von der individuellen Situation des Kreditnehmers und insbesondere davon ab, wie lange der aktuelle Darlehensvertrag noch bedient werden muss. Bis zu fünf Jahre vor dem Ende der vereinbarten Zinsbindung kann mit einem Forward-Darlehen eine Folgefinanzierung vereinbart werden, wobei Experten von solch einer langen Periode eher abraten, da die Kosten hoch sind und die Zinsentwicklung ungewiss ist. Denn wer schon jetzt ein Darlehen abschließt, das erst in fünf Jahren zum Tragen kommt, legt sich sehr früh auf einen Anbieter und Zinssatz fest. Empfohlen wird ein Forward-Darlehen in der Regel bei einer Restlaufzeit von bis zu drei Jahren. Dann kann es eine gute Möglichkeit sein, sich die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern und Planungssicherheit zu schaffen, betont etwa Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24.de. Denn dass die Zinsen noch stärker sinken, gilt in der Branche als eher unwahrscheinlich. „Eine moderate Zinssteigerung wird mittelfristig nicht zu umgehen sein“, so Scharfenorth.

 

Die Anschlussfinanzierung sollte frühzeitig in Angriff genommen werden

 

Vor Abschluss eines Forward-Darlehens empfehlen Verbraucherschützer neben einer ausführlichen Beratung auch einen Vergleich verschiedener Institute und Angebote, da die Konditionen von Bank zu Bank ganz unterschiedlich ausfallen können. Um sicherzustellen, dass die persönliche Kalkulation aufgeht, sollte zudem zuvor die individuelle Finanzsituation geprüft und fachmännisch beurteilt werden. Denn: Was in einem Fall eine spürbare Geldersparnis erbringt, kann in einem anderen Fall zu noch mehr Kosten führen.

 

Grundsätzlich gilt: Um eine passende und möglichst günstige Anschlussfinanzierung welcher Art auch immer zu finden, sollten Immobilieneigentümer bereits frühzeitig auf die Suche gehen – egal, ob die ursprüngliche Baufinanzierung 10, 15 oder 20 Jahre läuft. Die Auswahl an Banken und Kreditinstituten ist groß, wovon die Verbraucher in der Regel profitieren können. Denn der Konkurrenzdruck im Bereich des Banksektors wirkt sich in der Regel aus Verbrauchersicht positiv auf die Konditionen aus. Allerdings kann sich die Suche nach dem günstigsten Kredit relativ zeitintensiv gestalten, da Angebote verglichen, Verhandlungen geführt und zahlreiche Unterlagen bereitgestellt werden müssen. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist, so der Rat der Verbraucherschützer, sollten Kreditnehmer daher nach neuen Angeboten Ausschau halten. Wer etwas früher damit beginnt, hat im Zweifelsfall mehr Zeit, noch bessere Konditionen auszuhandeln.

 

Gerade bei hohen Beträgen zählt jede Stelle hinter dem Komma - deshalb keine Entscheidung unter Zeitdruck

 

Der Markt ist ständig in Bewegung, fast wöchentlich werden von Banken neue Konditionen angeboten. Der Rat der Experten lautet daher: Auf keinen Fall darauf vertrauen, bereits das beste Angebot gefunden zu haben, sondern stattdessen weiter suchen und vergleichen. Wer eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte dabei zuerst bei seiner Hausbank anfragen, falls diese sich mit Blick auf das bevorstehende Ende der Zinsbindung nicht ohnehin von selber meldet. Treue Kunden bekommen oftmals gute Angebote vorgelegt. Meist führt die Hausbank dabei Konditionen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen auf – verbunden mit einer oft sehr kurz gehaltenen Frist für die Annahme des Angebots. Dadurch entsteht bei Kunden vielfach das Gefühl von Zeitdruck, wovon man sich aber nicht leiten lassen sollte, wie Verbraucherschützer warnen. Zwar sei die Verlockung groß, das Thema Anschlussfinanzierung mit einer Unterschrift unter das vorliegende Angebot schnell und ohne weiteren Aufwand zu regeln. Besser sei aber, aktiv zu werden und Vergleiche einzuholen. Ein Wechsel zu einem anderen Geldhaus könne einiges an Zinkosten einsparen, insbesondere dann, wenn es um einen hohen Betrag geht. Denn dann zählt jede Stelle hinter dem Komma.

 

Bei den derzeitig niedrigen Zinsen lohnt sich eine Anschlussfinanzierung mit langer Laufzeit

 

Wichtig zu wissen ist dabei, dass die erste Anschlussfinanzierung mit Abstand die wichtigste ist. Da die Restschuld in diesem Fall üblicherweise noch relativ hoch ist, wirken sich das Darlehenskonzept und die ausgehandelten Konditionen sehr stark auf diese zweite Finanzierungsphase aus. Ein paar tausend Euro kommen dabei schnell zusammen. Umso wichtiger ist es, sich rechtzeitig Gedanken zu machen und über Laufzeit, Tilgungsanteil und Zinssatz zu verhandeln. Wer einen Darlehensvertrag hat, der im Laufe des Jahres 2017 ausläuft, ist dabei in einer denkbar günstigen Situation. Da die Zinsen trotz der einsetzenden Bewegung an den Finanzmärkten auch in diesem Jahr wohl auf einem vergleichbar niedrigen Niveau pendeln werden, sind die Aussichten für eine günstige Anschlussfinanzierung gut. Ratsam ist dabei, sich die Konditionen so lange wie möglich zu sichern, also eine entsprechend lange Laufzeit zu vereinbaren.

 

Das Sonderkündigungsrecht und die Vorfälligkeitsentschädigung sollten beachtet werden

 

Aber auch Darlehensnehmer, deren Verträge nicht in diesem Jahr auslaufen, haben durchaus Möglichkeiten, die sie zumindest prüfen sollten. Wenig bekannt ist beispielsweise das Sonderkündigungsrecht. Dahinter verbirgt sich die Option, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen mit einer Sollzinsbindungszeit von mehr als zehn Jahren vorzeitig ohne Vertragsstrafe auflösen zu können. Gewährt wird dieses Sonderkündigungsrecht vom Gesetzgeber nach einer Laufzeit von zehn Jahren, wobei grundsätzlich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten werden muss. Die Zeit wird dabei ab dem Zeitpunkt der vollständigen Darlehensauszahlung gerechnet. Trotz vorzeitiger Kündigung des Immobilienkredits muss in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlt werden, was vorzeitig die Türen für eine günstige Anschlussfinanzierung öffnen kann. Anders verhält es sich dagegen bei einem vorzeitigen Ausstieg ohne Sonderkündigungsrecht, den sich die Geldinstitute im Falle einer Bewilligung mit hohen Strafzinsen für entgangene Zinseinnahmen bezahlen lassen. Aufgrund der Niedrigzinsphase haben die Forderungen der Banken dabei ein bisher unbekanntes Ausmaß angenommen, wie im vergangenen Jahr etwa die Stiftung Warentest festgestellt hat. Die Kreditnehmer hätten im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung oftmals 20 Prozent der Restschuld oder sogar mehr bezahlen müssen. Dass es sich unter diesen Voraussetzungen aus finanzieller Sicht lohnt, für eine günstige Anschlussfinanzierung vorzeitig aus dem laufenden Darlehensvertrag auszusteigen, ist eher unwahrscheinlich. Allerdings kann es auch in diesem Fall durchaus ratsam sein, sich zumindest ein Angebot unterbreiten zu lassen und nachzurechnen. Denn bei Krediten mit hoher Flexibilität sollte die Vorfälligkeitsentschädigung spürbar niedriger ausfallen, als dies mitunter tatsächlich der Fall ist. Ist im Vertrag etwa die Möglichkeit von Sondertilgungen oder der Erhöhung des Tilgungssatzes vereinbart, muss die Bank bei der Berechnung des Strafzinses nämlich so kalkulieren, als ob der Kunde diese Rechte im restlichen Vertragszeitraum voll ausgeschöpft hat. Das hat der Bundesgerichtshof Anfang vergangenen Jahres entschieden. Überall herumgesprochen hat sich dieses höchstrichterliche Urteil aber noch nicht.

 

Autor: Markus Heffner

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