URLAUB IN DEN EIGENEN VIER WÄNDEN - Was beim Kauf einer Ferienimmobilie beachtet werden sollte und welche Stolpersteine es gibt

Foto: shaiith - fotolia.com
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Ein Häuschen am Bodensee, eine Ferienwohnung im Allgäu, eine Bungalow in Cannes, eine Finca auf Mallorca: Immer mehr Menschen träumen von einer Ferienimmobilie, in der sie jederzeit Urlaub machen können. Einem Domizil, das ganz auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist und genau dort steht, wo man sich am Wohlsten fühlt. Damit verbunden ist für viele nicht nur deutlich mehr Lebensqualität, als dies ein beliebiges Ferienhaus aus dem Reiseprospekt bieten kann. Ein eigenes Ferienobjekt eröffnet auch ansonsten ganz neue Möglichkeiten: Viel häufiger Urlaub zu machen beispielsweise, als das ansonsten der Fall wäre. 

Rund 200.000 Euro geben die Deutschen im Schnitt für ihr Ferienheim aus. Diesen Wert hat vor einiger Zeit das Online-Portal Fewo-Direkt zusammen mit dem Maklerhaus Engel & Völkers in einer Umfrage ermittelt. Die Analyse zeigt dabei auch, dass eine Ferienimmobilie keinesfalls nur ein Hobby für Reiche ist. Etwa die Hälfte der Besitzer verfügt im Monat über ein Haushaltsnettoeinkommen von bis zu 4000 Euro und gehört damit zur Mittelschicht. Lehrer, Bankangestellte und Handwerksmeister kaufen ebenso Ferienimmobilien wie Unternehmer, Vorstände und Prominente. Die kleine Landhaus mit Gärtchen in der Uckermark für 20.000 Euro findet dabei ebenso seine Abnehmer wie die Luxusvilla auf Sylt für 20 Millionen Euro.

 

Doch während die teuren Häuser und Villen oftmals komplett mit Eigenkapital bezahlt werden, müssen sich viele Besitzer von nicht ganz so kostspieligen Ferienimmobilien das Kapital für die eigene Urlaubsadresse von der Bank leihen. Zwei von drei Häusern oder Wohnungen an Urlaubsorten werden laut Studie kreditfinanziert, meist zu etwa 50 Prozent. Die Zeiten dafür sind indessen günstig: Billiger als derzeit waren Darlehen selten zuvor, weshalb Ferienimmobilien derzeit Hochkonjunktur haben.

 

Allerdings gilt es beim Kauf und der Finanzierung von Ferienimmobilien einiges zu beachten, damit der Traum von den eigenen vier Wänden am Urlaubsort nicht durch zu viele Stolpersteine zum Albtraum wird. Denn bereits innerhalb von Deutschland ist die Finanzierung von Ferienhäusern und -Wohnungen mitunter nicht so einfach, wie sich das viele vielleicht vorstellen. Zahlreiche Banken stehen einem solchen Vorhaben mit großer Skepsis und Ablehnung gegenüber, insbesondere dann, wenn sich das Objekt in einer vom Wohnort weit entfernten Region befindet. Ein typisches Beispiel dafür sind Immobilien an der Nordsee oder der Ostsee, deren Finanzierung von vielen Hausbanken in Süddeutschland mit Verweis auf mögliche Unwägbarkeiten schlicht verweigert wird. Vielfach bleibt dann nur noch die Möglichkeit, die Ferienimmobilie über ein Geldinstitut vor Ort zu finanzieren. Der Vorteil dabei ist: Die regionalen Banken kennen den Markt wesentlich besser und sind daher eher zur Darlehensvergabe bereit. Allerdings kann es andererseits sein, dass sie im Gegenzug entsprechende hohe Anforderungen an die Bonität des Käufers stellen.

 

Zur Finanzierung einer Auslandsimmobilie dient als Sicherheit fast immer eine deutsche Immobilie

 

Deutlich schwieriger gestaltet sich das Thema Immobilienfinanzierung derweil im Ausland. Die meisten Käufer würden eine solche Anschaffung am liebsten über ihre Hausbank finanzieren. Aber dort hält sich das Interesse meist in Grenzen. Der Grund ist die Komplexität der Finanzierung. Im Ausland gelten oft vollkommen andere Regeln, insbesondere im Hinblick auf die Absicherung der Finanzierung. Grundschulden lassen sich dort nicht eintragen und im Ernstfall würde sich die Vollstreckung schwierig gestalten. Meist besteht die einzige Möglichkeit darin, eine in Deutschland befindliche Immobilie als Sicherheit heranzuziehen. Ansonsten sind die meisten Banken nicht bereit, ein Immobiliendarlehen zu gewähren.

 

Vielen Kaufinteressenten bleibt daher keine andere Wahl, als sich vor Ort auf die Suche nach einem Finanzierungspartner zu machen. Meist ist dieser schnell gefunden, wobei jedoch Vorsicht geboten ist. Im Ausland sind Immobiliendarlehen oft vollkommen anders konzipiert, teilweise ist noch nicht einmal eine Tilgung vorgesehen. Ebenso werden die Zinsen nur selten festgeschrieben, was ein erhöhtes Risiko gegenüber einer steigenden Zinsbelastung zur Folge hat. Zudem sind die Darlehensverträge oftmals nur in der jeweiligen Landessprache verfügbar. Wer solche Verträge dennoch einfach unterschreibt, geht ein hohes Risiko ein. Es ist daher unbedingt zu empfehlen, sich die Darlehensdokumente und auch den Notarvertrag übersetzen und ausführlich erläutern zu lassen.

 

Ein weiterer Aspekt, der beim Kauf einer Ferienimmobilie berücksichtigt werden sollte, ist die steuerliche Betrachtung. Um den finanziellen Aufwand möglichst gering zu halten, wollen viele Besitzer solcher Immobilien ihre Darlehensraten steuerlich geltend machen, indem sie das Ferienhaus oder die Wohnung vermieten. Wird das Urlaubsdomizil gleichzeitig aber auch selber genutzt, ist der Fiskus je nach Sachverhalt häufig nicht mehr dazu bereit, die Zinsbelastung als steuerlich absetzbar anzuerkennen. Falls doch, können die Kosten nur anteilig ohne die Eigennutzungszeiten verrechnet werden. Daher ist es in solch einem Fall umso wichtiger, sich zuvor Rat beim Steuerexperten zu holen. Andernfalls könnte es leicht passieren, dass die Rechnung hinterher nicht aufgeht.

 

Große Summen lassen sich beim Vermieten von Ferienimmobilien ohnehin eher selten erzielen. Für eine solide Rendite reicht es aber in den meisten Fällen. Knapp drei Prozent vom Kaufpreis nimmt der durchschnittliche Vermieter laut der Studie von Fewo-Direkt im Jahr vor Steuern ein, wenn das Haus auf Kredit gekauft wurde. Im Schnitt kann eine Ferienimmobilie demnach rund 24 Wochen im Jahr für durchschnittlich 14.000 Euro in Summe vermietet werden. Auf der anderen Seite stehen laut Statistik jährliche Ausgaben von knapp 8.500 Euro, die sich für das Darlehen, die Vermittlung an Mieter sowie Kosten für Handwerker und Gärtner addieren.

 

Der entscheidende Erfolgsfaktor ist auch im Falle einer Ferienimmobilie die Lage. Ein Urlaubsdomizil mit unverstelltem Blick aufs Meer oder eine Almhütte am Sonnenhang ist wesentlich gefragter als ein Objekt an der Hauptstraße. Zudem garantiert eine gute Lage, dass eine Ferienimmobilie ihren Wert behält oder dieser sogar steigt. In Deutschland werden die Chancen auf einen Wertanstieg als gut eingeschätzt. Denn trotz höherer Preise gehen Experten davon aus, dass das eigene Land ein beliebtes Urlaubsziel bleiben wird. In jedem Fall gilt auch beim Erwerb einer Ferienimmobilie die alte Weisheit: „Den Gewinn macht man beim Kauf.“ Der Rat der Experten lautet daher, vor dem Kauf möglichst umfassend die Preise beobachten, was im Zeitalter der Digitalisierung am einfachsten über die einschlägigen Verkaufsportale im Internet geht. Wie hoch sind die Preise für vergleichbare Objekte? Welche Immobilien werden über einen längeren Zeitraum gelistet? Welche verkaufen sich schnell? Auf diesem Weg können Interessenten relativ schnell ein Gefühl für den jeweiligen Markt entwickeln.

 

Aus emotionaler Sicht ist eine eigene Ferienadresse wohl immer als Gewinn zu verbuchen. Eine finanzielle Sicherheit garantiert aber keine Immobilie. Dafür gibt es zu viele Risiken wie etwa eine unerwartete Reparatur oder ausbleibende Vermietungen als Folge einer Entwicklung, die sich nicht hat absehen lassen. Wer sein Ferienhaus mit einem Immobiliendarlehen finanziert, sollte sich den Kauf daher leisten können, warnt Professor Steffen Sebastian von der Universität Regensburg, der an seinem Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung drei simple aber gleichermaßen goldene Regeln aufgestellt hat: Erstens sollte der Käufer über mindestens 30 Prozent Eigenkapital verfügen. Zweitens darf die Immobilie nicht die gesamten Reserven aufzehren, es muss also noch genug Geld zum Leben bleiben. Und drittens sollten die Ausgaben für die Kredite, also der so genannte Schuldendienst, nicht mehr als ein Viertel des laufenden Nettoeinkommens betragen. Ist das alles nicht der Fall, raten die Experten dringend ab vom eigenen Häuschen am Bodensee, der Ferienwohnung im Allgäu, dem Bungalow in Cannes oder der Finca auf Mallorca.

 

Autor: Markus Heffner

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