Teure Trennung - Wenn eine Ehe scheitert, kann das gemeinsame Eigenheim schnell zur Kostenfalle werden

Foto: Andrey Popov - fotolia.com
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Die Ankündigung hatte Harald Becker vollkommen unvorbereitet getroffen: An einem Sonntag teilte ihm seine Frau kurzerhand mit, dass sie aus dem gemeinsamen Haus ausziehen und die Kinder mitnehmen wird. Und das nach fast 16 gemeinsamen Ehejahren. Wenige Tage später saß der Familienvater bereits alleine im Eigenheim, das die Beckers vor der Geburt des ersten Kindes zusammen gekauft, renoviert und eingerichtet hatten. 

Neben der Sorge um die Kinder plagte den 48 Jahre alten Versicherungskaufmann von diesem Zeitpunkt an vor allem ein Gedanke: Was soll nun aus dem Haus werden und lässt sich das alles noch bezahlen?

 

Scheiden tut weh – nicht nur emotional, sondern auch finanziell. Zwar halten Ehen in Deutschland statistisch gesehen immer länger, dennoch wird nach wie vor jede dritte Ehe geschieden, im Bundesdurchschnitt nach knapp 14 Jahren. Doch obwohl Scheidungen heutzutage sozusagen zum Alltag gehören, haben viele Paare keinerlei Vorsorge getroffen und werden von den finanziellen Folgen einer Trennung daher vollkommen unvorbereitet erwischt. Im schlimmsten Fall droht sogar Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit.

 

Zum finanziellen Drahtseilakt gerät eine Trennung insbesondere dann, wenn Paare vor Gericht darüber streiten, was mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Dazu kommt es auch deshalb häufig, weil die emotionale Bindung an das eigene Häuschen oder die Wohnung bei den Eigentümern oft sehr stark ist und die Immobilie als Zuhause für die Kinder erhalten werden soll. Aus juristischer Sicht sind grundsätzlich verschiedene Regelungen möglich, von der Übertragung des Eigenheimanteils an den Partner gegen eine Ausgleichszahlung bis hin zum Verkauf an eine dritte Partei. In der Praxis geht es vor allem dann glimpflich für beide Seiten aus, wenn sich die einstigen Lebenspartner über die weitere Verwendung des Eigenheims einig sind. Denn ohne eine einvernehmliche Einigung entscheiden immer die Gerichte, wobei die Richter in letzter Konsequenz auch die Versteigerung der Immobilie veranlassen können. Bei einer solchen Versteigerung kommt es dann immer wieder vor, dass das Haus unter Marktwert verkauft wird. Oftmals lassen sich nur rund 60 Prozent des tatsächlichen Wertes erzielen.

 

Die finanziellen Folgen einer Trennung können bis zur Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit führen

 

Zumindest das ist Harald Becker erspart geblieben, der Familienvater konnte sich nach langem Überlegen und Rechnen dazu durchringen, das Haus zu behalten und seine Frau auszubezahlen. Aus finanzieller Sicht musste er dafür an die Grenzen des Möglichen und Ersparten gehen, zumal er seit der unerwarteten Trennung auch die Kreditraten, Steuern und Nebenkosten alleine tragen muss. Dazu kommen noch die Unterhaltszahlungen an die Kinder und an seine ehemalige Frau, von der er zwischenzeitlich geschieden ist.

 

Eine Immobilienübertragung sollte vor der rechtskräftigen Scheidung erfolgen

 

Übernimmt wie im Falle von Harald Becker einer der Ehepartner das einst gemeinsame Eigenheim allein, muss er dem anderen dafür eine Abfindung für die Überschreibung von dessen hälftigem Immobilieneigentum zahlen. Scheidungspaare sollten dabei aber bedenken, dass bei der Eigentumsübertragung grundsätzlich auch die Grunderwerbssteuer fällig wird, die in Baden-Württemberg seit einigen Jahren fünf Prozent des Verkehrswertes beträgt. Wie viel an Kosten dabei zusammenkommen können, zeigt eine einfache Rechnung: Aufgrund der gestiegenen Immobilienpreise wurde für das Haus der Beckers ein Verkehrswert von 680.000 Euro angesetzt. Weil beide Partner gleichberechtigt im Grundbuch eingetragen waren, belief sich der hälftige Anteil von Beckers Frau auf 340.000 Euro. Hätte der Familienvater für diese sozusagen dazugekaufte Haushälfte Grunderwerbsteuer bezahlen müssen, wären zusätzlich 17.000 Euro an Kosten angefallen. Da Ehepartner aber von der Grunderwerbssteuer befreit sind und die Übertragung vor der rechtskräftigen Scheidung vorgenommen wurde, hat sich Harald Becker zumindest diese Kosten sparen können. In jedem Fall fällig werden bei solch einer Grundbuchübertragung allerdings Notargebühren, die aber vergleichsweise niedrig sind.

 

Damit die Immobilienübertragung auf einen der beiden Partner nicht doch noch wesentlich teuer als gedacht wird, empfehlen Verbraucherschützer und Familienanwälte gleichermaßen, rechtzeitig vor dem Scheidungstermin ein Gespräch mit der Bank zu suchen, bei der das gemeinsame Immobiliendarlehen abgeschlossen wurde. Denn wenn ein Partner aus dem Grundbucheintrag gestrichen wird, fehlt aus Sicht der Bank ein Schuldner. Die Immobilienfinanzierung muss daher für den neuen Alleineigentümer und Kreditnehmer angepasst werden, was je nach finanzieller Situation und Liquidität mit schlechteren Konditionen verbunden sein kann. Immer wieder gibt es dabei auch Fälle, in denen Banken versuchen, einen völlig neuen Kreditvertrag abzuschließen. Die Folge davon ist, dass dann die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Auflösung des alten Kreditvertrages fällig wird, wobei nicht selten eine spürbare fünfstellige Summe zusammenkommt. In der momentanen Niedrigzinsphase, so die Erfahrung der Verbraucherschützer, kommen die meisten Banken ihren Kunden aber gern entgegen und lassen sich auf eine reine Vertragsänderung ein.

 

Harald Becker gehört dabei zu den wenigen geschiedenen Eigentümern, die nach einer kostspieligen Trennung das Haus halten und weiter darin wohnen können. Dann da im Rahmen des Zugewinnausgleichs auch die Wertsteigerung einer Immobilie berücksichtigt werden muss, kommt es wesentlich häufiger vor, dass das einst gemeinsame Haus oder die Wohnung verkauft werden müssen, um den Partner auszahlen zu können. Harald Becker hatte genügend Geld auf dem Konto angespart, um seiner Frau ihre Haushälfte abzukaufen. Nach Abzug der Restschuld bei der Bank musste er dafür immerhin noch knapp 120.000 Euro überweisen. Wer solche Summen nicht auf der hohen Kante hat, muss wohl oder übel das Häuschen beleihen oder aber verkaufen.

 

Weitere Optionen: Verkauf, Vermietung oder gemeinsame Nutzung der Immobilie

 

Ohnehin kann der Verkauf des gemeinsames Hauses oder der Wohnung an eine dritte Partei in zahlreichen Fällen durchaus eine sinnvolle Lösung sein, zumal sich dabei Streitigkeiten zwischen den getrennten Ehepartnern verhindern lassen. Befindet sich die Immobilie im gemeinsamen Eigentum der Parteien, kann der Verkaufserlös gleichermaßen verteilt werden. Möglich ist auch, den Hausverkauf bereits mit der Trennung zu vollziehen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass beide Ehepartner bei der Scheidung dem Hausverkauf zustimmen. Ein positiver Effekt dabei ist unter anderem, dass die gemeinsamen Verbindlichkeiten für das Objekt zeitgleich abgelöst werden können. Allerdings empfiehlt es sich auch in diesem Fall, zuvor mit der Darlehensbank über eine vorzeitige Auflösung des Kredits und damit verbundener Vorfälligkeitsentschädigungen zu verhandeln.

 

Zeichnet sich ab, dass ein Verkauf etwa aufgrund gefallener Immobilienpreise die verbliebenen Schulden und Verkaufskosten nicht aufwiegen und ein Partner alleine das Haus nicht halten kann, bleibt als weitere Variante noch eine Vermietung des Eigenheims an Dritte. Da eine Immobilie für viele ein wichtiger Baustein beim Vermögensaufbau ist, bietet diese Lösung viele Vorteile. Voraussetzung ist allerdings, dass das geschiedene Paar auch in der Lage ist, gemeinsam als Vermieter aufzutreten und die damit verbundenen Aufgaben wahrzunehmen. Das betrifft zum Beispiel die Organisation von Instandhaltungsarbeiten oder das Erstellen einer jährlichen Nebenkostenabrechnung. Der Vorteil dabei ist, dass sich die Partner die Mieteinnahme und den möglichen Steuervorteil teilen können, was andererseits auch für die anfallenden Kosten gilt. Ist ein Miteinander unmöglich, ist eine Vermietung keine brauchbare Alternative.

 

Klappt das Miteinander trotz einer Trennung noch einigermaßen, gibt es derweil noch eine weitere Möglichkeit: Die gemeinsame Nutzung des Hauses oder der Wohnung. Juristisch sauber ist diese Variante allerdings nur umsetzbar, wenn sich die Immobilie in mindestens zwei Wohnungen teilen lässt und dies auch durch eine notarielle Teilungserklärung rechtlich fixiert werden kann. Je nach Fall müssen dabei auch noch Architekten und Gutachter hinzugezogen werden. Naheliegend ist zwar, dass das Wohnen unter einem Dach nach beschlossener Trennung mehr Probleme als Nutzen mit sich bringt. Dennoch kommt es immer wieder vor, dass getrennte Paare diesen Weg gehen, wenngleich vergleichsweise selten. Einvernehmliche Trennungen, so die Erfahrungen der Familienkanzleien, gibt es nämlich nur wenige, wie etwa Fachanwältin Vera Knatz sagt. Das gemeinsam bewohnte Eigenheim ist in der Regel der wertvollste Vermögensgegenstand einer Familie, entsprechend emotional wird häufig darum gestritten. Damit es am Ende nicht nur Verlierer gibt, empfehlen Verbraucherschützer, es wenn möglich mit einer außergerichtlichen Einigung zu versuchen. Denn das schont die Nerven und den Geldbeutel.

 

Autor: Markus Heffner

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