Energieausweis - Die Vorteile für Käufer und Mieter

Foto: vege - fotolia.com
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Wer eine Immobilie mieten oder kaufen möchte, hat im Vorfeld einige Dinge zu beachten: neben allgemeinen Fakten wie Größe, Lage oder Umgebung spielt auch der durchschnittliche Energieverbrauch eine Rolle. Auskunft darüber gibt der Energieausweis - seit dem 1. Januar 2009 sind Gebäudeeigentümer verpflichtet, bei Verkauf oder Vermietung von Wohngebäuden dem Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis ermöglicht es Gebäudeeigentümern, die energetische Qualität ihrer Gebäude am Markt darzustellen.

Außerdem werden Kauf- oder Mietinteressenten über die Höhe der zu erwartenden Energiekosten informiert, die besonders bei unsanierten Gebäuden einen immer größeren Teil der Wohnkosten ausmachen. Des Weiteren werden vor Abschluss des Kaufvertrages die fälligen Investitionen in die Gebäudehülle und/oder die Heizungsanlage sichtbar, was die finanzielle Planungssicherheit für den zukünftigen Eigentümer deutlich erhöht. Der Käufer oder Mieter der Immobilie erhält in der Regel vor Vertragsunterzeichnung ein Exemplar oder eine Kopie des Ausweises ausgehändigt. Der Energieausweis ermöglicht es somit mehrere Immobilien noch besser und genauer miteinander zu vergleichen: „Der Energieausweis sorgt hier für mehr Transparenz", erklärt Ulrich König, Geschäftsführer des Energieberatungszentrums Stuttgart.

 

Wie dieser im Detail aussieht, was es mit den Werten auf sich hat und welche Vorteile Käufer und Mieter haben, erfahren Sie auf den nachfolgenden Seiten.

 

Welche Gebäude müssen einen Energieausweis besitzen und was ist der Unterschied zwischen einem Bedarfs- und Verbrauchsausweis?

 

Seit dem 01. Januar 2009 sind Gebäudeeigentümer verpflichtet, bei Verkauf oder Vermietung von Wohngebäuden spätestens bei der Besichtigung dem Interessenten einen Energieausweis vorzulegen, und nach Abschluss des Kauf- bzw. Mietvertrags diesen zu übergeben. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen. Wird ein Gebäude bzw. eine Wohnung nicht neu vermietet oder verkauft, besteht auch keine gesetzliche Pflicht, einen Energieausweis auszustellen. "Die rechtliche Grundlage ist so, dass alle Gebäude, welche nicht unter Denkmalschutz stehen, einen Energieausweis bei Neuvermietung oder Verkauf beziehungsweise bei umfassenden Sanierungen benötigen", erklärt Diplom Ingenieur Jörg Jessensky vom Energieberatungszentrum Stuttgart. Der Bedarf des Energieausweises wird über das Baujahr bestimmt, wobei hier nochmals zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis unterschieden wird. Alle Gebäude, welche nicht unter Denkmalschutz stehen, benötigen einen Energieausweis bei Neuvermietung oder Verkauf sowie nach umfassenden Sanierungen. Für Neubauten sind Energieausweise ebenfalls Pflicht.

 

Bisher galt das nur für Häuser die vor 1966 gebaut wurden. Für Häuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 eingereicht wurde, sind seit Oktober 2008 nur noch Bedarfsausweise zulässig. Für neuere Gebäude oder Gebäude mit mehr als 4 Wohneinheiten dürfen weiter auch wahlweise Verbrauchsausweise ausgestellt werden. Wird ein Gebäude bzw. eine Wohnung nicht neu vermietet oder verkauft, besteht auch keine gesetzliche Pflicht, einen Energieausweis auszustellen.

 

Der Energieausweis kann Auskunft über die Qualität der technischen Ausstattung, die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen und das Verbraucherverhalten geben

 

Allgemein gibt es zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte berechnet wurden: Bedarfsausweise und Verbrauchsausweise. Der Energiebedarfsausweis wird auf Basis der eingesetzten Heizungstechnik und Wärmedämmung des Gebäudes ermittelt. Für Gebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor 1978 erbaut und in der Zwischenzeit nicht energetisch saniert wurden, ist der teurere bedarfsorientierte Energieausweis verpflichtend. Hierfür ist ein technisches Guthaben notwendig, bei welchem die baulichen Aspekte wie Heizungsanlage, Qualität der Fenster oder Dämmung beurteilt werden. Die Kosten belaufen sich zwischen 150 und 1.000 Euro, differierend je nach Bundesland, Anbieter und Aufwand. Die zweite Variante, der Energieverbrauchsausweis, orientiert sich an den tatsächlichen Verbraucherdaten der letzten drei Jahre und kostet daher nur zwischen 30 und 100 Euro. Vorgeschrieben ist der Bedarfsausweis für Neubauten, Umbauten sowie für ältere Wohngebäude, welche die Wärmeschutzverordnung vom 1. November 1977 nicht einhalten. Der energetische Zustand des Hauses sowie mögliche Sanierungsmaßnahmen, mit denen der Zustand verbessert und der Wert der Immobilie gesteigert werden kann, lassen sich allerdings deutlicher exakter mit der ersten Variante des Energieausweises darstellen.

 

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

 

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt in Deutschland alle grundsätzlichen Angelegenheiten bezüglich Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise. Allgemein sind zur Ausstellung von Energieausweisen mehrere Quellen berechtigt, sofern sie eine "baunahe" Ausbildung als Eingangsqualifikation vorweisen können. Architekten, Bauingenieure sowie Handwerksmeister im Bereich Heizungsbau und Installation dürfen Energieausweise ausstellen. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) bietet außerdem eine bundesweite Expertensuche an: interessierte Gebäudebesitzer können durch Eingabe ihrer Postleitzahl in einer Datenbank nach Experten in der Nähr suchen. Der Aussteller muss mit Name, Anschrift, Berufsbezeichnung und Ausstellungsdatum im Energieausweis vermerkt werden. Außerdem müssen Ausweise, die seit Mai 2014 ausgestellt werden, eine Registriernummer enthalten, damit diese zum einen beim Deutschen Institut für Bautechnik erfasst werden, und zum anderen durch Stichproben korrekt überprüft werden können. Energieausweise können nur für ganze Gebäude ausgestellt werden, jedoch nicht nur für einzelne Wohnungen.

 

Von Grün nach Rot - die Farbskala gibt Aufschluss über die Energieeffizienz

 

Der Energieausweis selbst besteht aus mehreren Seiten: Die erste Seite des Ausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und der Anlagentechnik sowie die Anzahl der Wohnungen. Bei Energieausweisen, die nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, können an dieser Stelle auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept festgehalten werden. Auf der ersten Seite ist ebenfalls vermerkt, mit welchem Verfahren die energetische Qualität des Wohngebäudes berechnet wurde. Die Kennwerte für den Energiebedarf sind auf Seite 2 des Dokuments ausgewiesen, sofern es sich um einen Bedarfsausweis handelt, bei welchem die dritte Seite unausgefüllt bleibt. Wird dagegen der gemessene Energieverbrauch ermittelt, spricht man von einem "Verbrauchsausweis" und die Kennwerte für Energieverbrauch sind auf Seite 3 dargestellt. Auf Seite 4 des Energieausweises sind eventuelle kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes aufgelistet, sofern diese möglich sind. Wurde das Gebäude bereits ausreichend und umfassend saniert, sodass keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen nötig sind, muss dies ebenfalls vermerkt werden. Abschließend befinden sich auf Seite 5 einige Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.

 

Die Kennwerte für den Endenergiebedarf geben generell die jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Warmwasser und Lüftung unter standardisierten Klima- und Nutzungsbedingungen in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche an. Je höher der Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Anhand von Vergleichswerten kann das Gebäude zudem eingestuft und mit typischen Gebäuden verglichen werden. Dargestellt werden die Werte zudem in Form einer Farbskala zwischen grün und rot in den Effizienzklassen A+ bis H: vergleichbar mit den Energieeffizienz-Labeln bei Elektrogeräten, soll die Skala von Grün nach Rot helfen, den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung abzuschätzen. Durchschnittlich liegt der Verbrauch eines Wohngebäudes in Klasse E. Ein verhältnismäßig roter Energieausweis deutet daher darauf hin, dass mit hohen Heizkosten gerechnet werden muss, wohingegen grüne Werte auf einen überschaubaren Verbrauch weisen.

 

Beim Vergleich der Energieausweise - insbesondere wenn diese zu unterschiedlichen Zeitpunkten ausgestellt wurden - empfiehlt es sich, sich an den exakten Endenergiekennwerten zu orientieren. Da sich die Farbskala in den vergangen Jahren verändert hat, sind die genauen Werte besser miteinander vergleichbar. Bei Ausweisen, die nach Mai 2014 ausgestellt wurden, kann eine realistische Einschätzung anhand der Tabelle der Energieeinsparverordnung vorgenommen werden.

 

"Die Problematik im Stuttgarter Raum ist, dass Energieausweise keine Rolle bei der Immobilienwahl spielen, da der Wohnungsmarkt extrem überfragt ist."

 

Allgemein soll der gesetzlich verankerte Energieausweis als Bewertungsmaßstab der energetischen Gebäudequalität dienen. Die Einführung der Pflicht für Energieausweise stellt eine Hilfeleistung für Mieter und Käufer dar, um im Zeitalter der wachsenden Energiekosten und Umwelteinflüsse die zu erwartenden Kosten besser abzuschätzen und vergleichen zu können. Je nach Ausweis erhalten Interessenten bei der Besichtigung die Möglichkeit, den durchschnittlichen Bedarf der letzten drei Jahre oder eine detaillierte Aufstellung der Wärme-, Dämm- und Heizeinrichtungen einzusehen. Allerdings hängt die Aussagekraft des Ausweises weiterhin vom Aufwand und der Exaktheit der Datenaufnahme des Ausstellers ab. "Außerdem gilt es zu beachten, dass Energieausweise nach Verbrauchsdaten keine bzw. kaum Rückschlüsse auf die Qualität eines Gebäudes zulassen, da hier das Nutzerverhalten starken Einfluss nimmt", betont Jörg Jessensky.

 

Die Energieausweispflicht bringt außerdem nicht überall dieselben Vorteile für Mieter und Käufer: "Die Problematik im Stuttgarter Raum ist, dass Energieausweise keine Rolle bei der Immobilienwahl spielen - der Wohnungsmarkt ist extrem überfragt, da werden Energiekosten und Umwelteinflüsse eher zweitrangig. Im ländlichen Raum sieht dies jedoch anders aus: Hier können Vergleiche der unterschiedlichen Objekte angestellt werden", erklärt Jörg Jessensky die Lage in der Stadt Stuttgart im Vergleich zu ländlichen Regionen.

 

Der Energieausweis birgt also auf der einen Seite die Möglichkeit für Immobilieninteressenten sich vorab vor einem Verkauf oder einer Vermietung ein Bild über die ungefähren Heizkosten und die Lage der energieeffizienten Einrichtungen zu machen: „Haus- oder Wohnungssuchende sollten ihr Recht wahrnehmen und nach dem Ausweis fragen“, resümiert Ulrich König, „denn das Schriftstück enttarnt Energiefresser und bewahrt damit vor bösen Überraschungen“. Auf der anderen Seite zeigt sich besonders in Großstädten mit wenig verfügbarem Wohnraum wie beispielsweise in Stuttgart die Problematik, dass man sich den Luxus der Einschätzung der Energielage nicht leisten kann.

 

Autorin: Jessica Schmucker

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