WOHNIMMOBILIENKREDITRICHTLINIE - Kreditvergabe soll wieder erleichtert werden

Foto: goodluz - fotolia.com
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Die Aufregung ist groß, seit die Vorschriften für die Vergabe von Baukrediten und Immobiliendarlehen durch ein neues Gesetz deutlich verschärft wurden. Seit März dieses Jahres gelten für alle deutschen Geldhäuser die neuen Regelungen, die auf der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) der Europäischen Union beruhen und mit dem Grundgedanken entwickelt wurden, Verbraucher vor einer Überschuldung zu schützen und eine Immobilienblase zu verhindern. Nach Meinung nicht weniger Experten gehen die Regularien dabei aber teilweise deutlich zu weit. „Die Kreditversorgung für Häuslebauer sei „zuletzt sichtlich ins Stocken geraten“, kritisierte jüngst etwa die baden-württembergische Finanzministerin Edith Sitzmann. 

Zusammen mit ihrem Amtskollegen aus Hessen und führenden Politikern aus Bayern hat sich die Grünen- Politikerin in den vergangenen Wochen dafür stark gemacht, die Finanzierung eines Eigenheims wieder zu erleichtern. Um das zu erreichen, haben die Landesregierungen von Baden-Württemberg und Hessen Mitte Oktober gemeinsame eine entsprechende Gesetzesinitiative in den Bundesrat eingebracht, die viele Unterstützer hat. Man wolle die Umsetzung durch die Bundesregierung dort korrigieren, „wo sie über die Anforderungen der EU-Richtlinie hinausgegangen ist“, erklärt Finanzministerin Edith Sitzmann, die sich an vorderster Front für eine Korrektur der neuen Vorschriften einsetzt.

 

Im neuen Bewertungssystem zählt die schuldenfreie Immobilie meist nicht mehr als Sicherheit

 

Von der Verschärfung betroffen sind insbesondere Rentner und Familien. So kann durch die Neuregelung beispielsweise schon die Möglichkeit der Geburt eines Kindes und der damit verbundene Wegfall eines Gehalts eine Kreditvergabe verhindern. Und auch ältere Menschen fallen nun schneller durch das Raster, weil in dem neuen Bewertungssystem mit seinen 15 Prüfpunkten das meist schuldenfreie Haus nicht mehr als Sicherheit zählt und nur die womöglich niedrige monatliche Rente bewertet wird. Ohne Kredit wiederum können es sich die meisten aber nicht leisten, ein Bad barrierefrei umzubauen oder einen Treppenlift anzuschaffen. „Mit der geplanten Umsetzung kommen Rentner und junge Familien kaum mehr an Immobilienkredite“, betont auch Bayerns Wirtschaftsministerin Ilse Aigner (CSU). „Die Kreditwürdigkeitsprüfung wird unverhältnismäßig verschärft. Das ist in höchstem Maße unsozial.“

 

Zu verantworten hat die neue Regelung Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD), der die Vorgabe der EU umgesetzt hat – und dabei nach Ansicht der Kritiker weit über das Ziel hinausgeschossen ist. In seinem Ministerium wiederum wird die Verantwortung den Banken zugeschoben. Manche Geldhäuser in Deutschland, so die Antwort auf die Kritik, würden die Vorschriften derzeit noch sehr restriktiv auslegen. Die Banken selbst sind teilweise verunsichert, sehen sich aber gehalten, die neuen Regelungen auch anzuwenden, was spürbare Folgen hat. In Zeiten einer Null-Zins-Politik würde nun auch noch das Geschäft mit der Eigenheimfinanzierung erschwert, klagen etwa die Volksund Raiffeisenbanken. „Die Umsetzung der Wohnimmobilienrichtlinie ist ein Gesetzesfiasko“, findet der Chef des bayerischen Genossenschaftsverbands, Jürgen Gros. Auf gleichem Kurs sind auch die 52 Sparkassen im Südwesten, die nach eigenen Angaben deutlich weniger Immobilienkredite seit der Gesetzesänderung vergeben. „Die Zahlen aus dem dritten Quartal 2016 zeigen einmal mehr deutliche Bremsspuren bei der Vergabe neuer Immobiliendarlehen“, so der Sparkassenpräsident Peter Schneider, der die jüngste Initiative von Baden- Württemberg und Hessen ausdrücklich begrüßt, wie er betont. Die deutsche Umsetzung der EU-Richtlinie sei über das Ziel hinausgeschossen. Bei den Sparkassen als Marktführer seien die Folgen stärker und schneller zu sehen. „Daher braucht es hier Korrekturen“, so der Sparkassenpräsident. Die Initiative setze genau an den richtigen Stellen an.

 

Im Kern geht es bei dem Vorstoß unter anderem um eine Konkretisierung der „Wahrscheinlichkeit“, mit der ein Darlehensnehmer seinen Kredit zukünftig zurückbezahlen kann. Um diese Wahrscheinlichkeit zu beurteilen und festzulegen, muss das Kreditinstitut derzeit eine Prognose der zukünftigen Liquiditätslage des Darlehensnehmers erstellen. Diese derzeit gängige Praxis wird von den Experten kritisiert, da eine solche Entwicklung kaum verlässlich vorhergesehen werden kann und das Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung aus Sicht der Bank daher auf „wackligen Beinen“ steht. Das betreffe insbesondere jüngere Antragsteller, die noch am Anfang ihrer beruflichen Laufbahn stehen, sowie junge Paare, bei denen einer der Partner wegen der Kinder seine Berufstätigkeit derzeit unterbrochen hat, betont Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband IVD. „Gerade dieser Personenkreis wird durch die gegenwärtige Unsicherheit der Kreditinstitute benachteiligt."

 

Um eine solche Benachteiligung zu vermeiden, soll nun unter anderem der Begriff der Wahrscheinlichkeit konkretisiert und im Detail gesetzlich geregelt werden, wovon sich die Beteiligten mehr Spielraum als bisher versprechen. In ihrer Rede im Bundesrat hat Finanzministerin Edith Sitzmann den weiteren Forderungen und Vorschlägen der Länder zunächst ein Beispiel aus der Praxis vorangestellt, um die hohe Bedeutung der Initiative für das Alltagsleben der Menschen klarzumachen, wie sie betonte. Ein Rentnerehepaar, er 72 und sie 68 Jahre alt, wollen ihr schuldenfreies Haus altersgerecht umbauen. Sie gehen fest davon aus, dass ihnen der notwendige Kredit dafür von der Hausbank bewilligt wird. Schließlich haben sie ihr Haus abbezahlt und sind ihr Leben lang allen vertraglichen Verpflichtungen nachgekommen. Aber der Kredit wird abgelehnt. Die Gründe: niedrige Renten, geringe statistische Lebenserwartung. Im Ergebnis: keine ausreichende Wahrscheinlichkeit für die Zurückzahlung des Kredits. Früher wäre der Kredit in Ordnung gegangen, so die Bank, weil das schuldenfreie Haus als Sicherheit zur Verfügung stand. Doch das zählt seit der Umsetzung der EU-Immobilienkreditrichtlinie in deutsches Recht nicht mehr.

 

„Ziel der Initiative ist es, die Kreditversorgung für Häuslebauer wieder zu verbessern“

 

Genau hier setzt nun der neue Gesetzentwurf an, mit dem Defizite bei der Umsetzung der EU-Richtlinie beseitigt werden sollen, ohne dass damit die Zielsetzung der Richtlinie, Immobilienblasen zu verhindern und einen hohen Verbraucherschutz zu sichern, außer Acht gelassen werde, so Edith Sitzmann. Der Grundsatz, Menschen vor einer Überschuldung und Banken vor faulen Krediten zu bewahren, sei der absolut richtige Weg, so die Finanzministerin: „Wir wollen nur die Umsetzung durch die Bundesregierung dort korrigieren, wo sie über die Anforderungen der EU-Richtlinie hinausgegangen ist.“ Ziel der Initiative sei, die Kreditversorgung für Häuslebauer wieder zu verbessern und ihnen unnötige Steine bei der Gestaltung des eigenen Lebens aus dem Weg zu räumen.

 

Konkret geht es in der gemeinsamen Gesetzesinitiative um vier Punkte, über die der Bundestag nun beraten soll. So schlagen die Landesregierungen von Baden-Württemberg und Hessen zunächst vor, den unbestimmten Rechtsbegriff der „Wahrscheinlichkeit der Rückzahlung" einzugrenzen. Das erhöhe die Rechtssicherheit bei der Kreditwürdigkeitsprüfung und erleichtere den Kreditzugang, so die Begründung, insbesondere für Familien und ältere Menschen. Ein zweiter Änderungsvorschlag betrifft das Thema Anschlussfinanzierung. Bei der derzeitigen Rechtslage könnten Menschen gezwungen sein, ihre Wohnung zu verkaufen, weil ihnen die Anschlussfinanzierung verweigert wird. Das soll nach dem Willen der Initiatoren künftig ausgeschlossen werden. Deshalb schlagen sie vor, dass bei bestehenden Kreditverträgen sowie bei Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen in der Regel keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich wird. Ein weiterer Punkt im Forderungskatalog betrifft die so genannten Immobilienverzehrkredite, die momentan in den Anwendungsbereich des Umsetzungsgesetzes fallen. Bei dieser Art von Kredit bekommt der Kreditnehmer das Geld zu Lebzeiten ausgezahlt. Das Darlehen wird in der Regel erst nach dem Tod durch den Verkauf der Immobilie getilgt. Um vor allem älteren Menschen neben dem klassischen Kredit einen weiteren Weg zu öffnen, so die Forderung, sollen diese Kredite künftig unter die bisher nicht genutzten Ausnahmemöglichkeit in der EU-Richtlinie fallen.

 

Ausnahme für „Bau und Renovierung“ soll in nationaler Gesetzgebung berücksichtigt werden

 

Dringenden Handlungsbedarf sieht die baden-württembergische Finanzministerin zudem im Bereich altersbedingter Umbaumaßnahmen und Modernisierungen. Nach derzeitiger Rechtslage ist eine Kreditgewährung nur noch zulässig, wenn das Darlehen innerhalb der statistischen Lebenserwartung des Kreditnehmers vollständig zurückgezahlt werden kann. Das führe dazu, so die Ministerin, „dass der altersgerechte Umbau des Wohneigentums verhindert wird, sofern die laufenden Alterseinkünfte nicht für die vollständige Tilgung innerhalb der statistischen Lebenserwartung reichen“. Um gegenzusteuern, schlägt die Initiative in ihrem Entwurf nun vor, die in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU explizit vorgesehenen Ausnahme für „Bau und Renovierung“ in deutsches Recht zu übernehmen. Dadurch werde der Wohnungsbau ebenso wie die Modernisierung, der altersgerechte Umbau und die energetische Sanierung vorhandenen Wohnraums erheblich erleichtert. Der Wunsch vieler Menschen sei, möglichst lange in den eigenen vier Wänden zu leben. Das erfordere aber häufig erhebliche Investitionen in den altersgerechten Umbau, so Edith Sitzmann. „Mit kleinen Anpassungen im Umsetzungsgesetz können wir für viele Menschen die selbstbestimmte Lebensgestaltung erleichtern“, betont sie: „Wir sollten Selbstbestimmung im Alter leichter machen und nicht erschweren.“

 

Autor: Markus Heffner

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