WERKZEUGKASTEN GEGEN EINE IMMOBILIENBLASE - Die Bundesregierung legt einen umstrittenen Gesetzentwurf vor

Foto: Show-Shot-Foto - fotolia.com
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Die dauerhaft niedrigen Zinsen und das günstige Baugeld kurbeln das Geschäft mit den eigenen vier Wänden immer stärker an: Immobilien sind gefragter denn je. In so manchen Großstädten und Ballungszentren wie der Region Stuttgart ist der Immobilienmarkt zwischenzeitlich regelrecht leergefegt, gute Immobilien sind zur Mangelware geworden. Nach Schätzungen der amtlichen Gutachterausschüsse haben alleine im vergangenen Jahr bundesweit Wohnungen, Häuser und Grundstücke für mehr als 200 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt, die Prognose für das laufende Jahr lautet: Tendenz deutlich steigend. 

Doch über aller Euphorie schwebt zunehmend eine entscheidende Frage, die sich die Finanzexperten, Immobilienfachleute, Hausbesitzer und potentielle Käufer dabei gleichermaßen stellen: Droht irgendwann eine Immobilienblase? Die Immobilienverbände halten den Markt in Deutschland derzeit überwiegend für ausreichend stabil und sehen keine bedrohlichen Anzeichen. Die Banken in Deutschland, so eines der Argumente, würden anders als viele Banken in den USA die Bonität ihrer Kunden deutlich strenger und gewissenhafter bewerten. Allerdings häufen sich andererseits die Stimmen der Mahner, die eindringlich vor einer möglichen Überhitzung als Folge der Billiggeldschwemme der Europäischen Zentralbank warnen. Zu den Skeptikern gehört allen voran auch Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU), der seit einiger Zeit schon vor einer „gefährlichen Entwicklung“ warnt angesichts der Immobilienpreise, die sich in einigen Regionen fast verdoppelt haben. Um gefährliche Preisblasen zu verhindern, plant der CDU-Minister nun zusätzliche Eingriffsrechte in Form einer Gesetzesänderung, die der Finanzaufsicht vorsorglich neue Instrumente an die Hand gibt.

 

Geplant ist unter anderem, bei einer Markterhitzung eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert festzulegen, um so den Anteil der Fremdfinanzierung zu deckeln. Gleichzeitig soll auch ein Zeitraum fixiert werden können, in dem ein bestimmter Anteil des Immobilienkredits zurückgezahlt werden muss. Ein weiteres Regulierungsinstrument des Bundesfinanzministers setzt an den finanziellen Kapazitäten des Kreditnehmers an, seine Schulden tilgen zu können. Vorgesehen ist offenbar, auf Grundlage seines verfügbaren Einkommens eine Obergrenze einzuführen. Zudem ist auch eine Untergrenze geplant, die regeln soll, welcher Betrag mindestens monatlich getilgt werden muss. Tilgungsfreie Kredite wären dann nicht mehr möglich.

 

Ende Oktober hat das Finanzministerium bereits einen ersten Entwurf für ein so genanntes Aufsichtsrechtsergänzungsgesetz an die anderen Ressorts verschickt, seither wird in der Branche lebhaft über die Folgen eines solchen neuen Regulierungsinstruments für die Finanzaufsicht diskutiert. Die Bundesregierung selbst sieht darin eine Art Werkzeugkasten, der im Übrigen auf den Empfehlungen aufbaut, die der Ausschuss für Finanzstabilität bereits im Sommer 2015 verabschiedet hat. Demnach soll der Staat auf eine Überhitzung des Immobilienmarkts insbesondere durch Vorgaben bei der Vergabe von Immobiliendarlehen reagieren. Derzeit sei eine Immobilienblase zwar nicht in Sicht, so die offizielle Verlautbarung der Bundesregierung. Es sei aber richtig, Vorsorge für den Fall zu schaffen, dass es zu Fehlentwicklungen komme. Ein möglicher Weg sei, die Hürden für neue Kredite per Rechtsverordnung des Bundesfinanzministeriums zu erhöhen.

 

Die Immobilienbranche teilt diese Einschätzung derweil nicht, bei vielen Verbänden und Unternehmen haben die Pläne der Bundesregierung zu teils massiver Kritik geführt. „Mit der geplanten Regulierung wird es künftig noch schwerer, Eigentum zu erwerben. Und dies ohne Not, da in Deutschland keine Anzeichen für eine Immobilienblase erkennbar sind“, betont etwa Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), der bundesweit rund 6.000 Mitgliedsunternehmen vertritt, darunter Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Sachverständige, Finanzierungs- und Finanzdienstleister, Projektentwickler, Bauträger und weitere Berufsgruppen der Immobilienbranche. Von einem Überangebot, das für eine Blasenbildung mitursächlich sein könne, sei man weit entfernt, so Schick. „Vielmehr müssten jährlich 500.000 Wohnungen gebaut werden, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden."

 

Noch dazu sei es völlig unklar, so der Immobilienökonom aus Schorndorf, ob die vorsorglich zur Verfügung gestellten Mittel überhaupt geeignet wären, eine Blase zu verhindern - wenn sie denn käme. Um eine erneute Unsicherheit bei den Banken zu vermeiden und die Eigentumsbildung nicht weiter ins Abseits zu schieben, wie das bereits durch die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfolgt sei, fordert der Immobilienverband Deutschland daher, auf die geplanten Beschränkungsmöglichkeiten zu verzichten, so Schick: „Vielmehr sollte der Gesetzgeber das selbstgenutzte Wohneigentum stärken, auch um eine drohende Versorgungslücke und nicht zuletzt Altersarmut zu verhindern."

 

Kritisch sieht die Interessenvertretung der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen zudem die Vorgabe, dass nach dem bisherigen Referentenentwurf die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht allein im Wege der Allgemeinverfügung die Beschränkungen gegenüber den Banken vornehmen kann. Damit sei es möglich, die Kreditvergabe und folglich auch die Privatautonomie beschränken zu können. „Der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht werden so deutlich mehr Kompetenzen zugesprochen“, kritisiert Schick. „Es ist höchst fraglich, ob sie dieser enormen Verantwortung gerecht werden kann, zumal offenbar nicht geregelt ist, wann und mit welcher Maßgabe die Bundesanstalt eingreifen kann." Es müsse sichergestellt werden, dass die Finanzdienstleistungsaufsicht nicht über die Einzelvergabe von Wohnimmobilienkrediten entscheiden und damit in den allgemeinen Vermögensaufbau durch Wohneigentum eingreifen kann.

 

Dagegen argumentiert die Bundesregierung, „dass die Instrumente von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht erst aktiviert würden, wenn und soweit dies erforderlich erscheine, um einer Störung der Funktionsfähigkeit des inländischen Finanzsystems oder einer Gefährdung der Finanzstabilität im Inland entgegenzuwirken“. Die Entscheidung über eine Aktivierung setze wiederum die Einschätzung drohender Risiken für die Funktionsfähigkeit des Finanzsystems und für die Finanzstabilität voraus und werde sich auf die einschlägigen Analysen und Bewertungen der Deutschen Bundesbank stützen. Durch den Einsatz der neuen Instrumente könnten zukünftig wesentliche Systemrisiken rechtzeitig zielgerichtet adressiert werden.

 

Nach bisherigem Plan des Bundesfinanzministeriums von Wolfgang Schäuble soll der Entwurf nach Möglichkeit noch in dieser Wahlperiode verabschiedet werden. Bis spätestens zur nächsten Sommerpause soll die Gesetzgebung demnach abgeschlossen sein. „Die Schaffung einer Rechtsgrundlage für die zusätzlichen Instrumente ist nicht gleichzusetzen mit der im Gefahrenfall möglichen Aktivierung“, heißt es in dem Referentenentwurf für das Gesetzesvorhaben, das offiziell unter dem etwas sperrigen Titel „Gesetz zur Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Darlehensvergabe zum Bau oder zum Erwerb von Wohnimmobilien zur Stärkung der Finanzstabilität“ geführt wird.

 

Nicht betroffen von der neuen Regelung sind Darlehen zur Finanzierung von Renovierungen, Umbauten, Sanierungen und Modernisierungsmaßnahmen. Ausgenommen sind zudem auch Anschlussfinanzierungen und der gesamte Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Und auch in bestehende Kredite soll nicht eingegriffen werden. Außerdem ist für Kleinkredite eine Bagatellgrenze angedacht. Je nach Auslegung können Bankkunden auf der Suche nach einem Immobilienkredit derweil sogar profitieren von den neuen Vorschriften. Darin enthalten ist nämlich auch die Möglichkeit, dass Geldhäuser in einem begrenzten Rahmen Immobiliendarlehen auch außerhalb der strengen neuen Kreditvergaberichtlinien vergeben dürfen, wenn dies die Stabilität des Instituts nicht gefährdet.

 

Ob die neuen Instrumente tatsächlich einmal angewendet werden würden, hängt laut Bundesregierung allein von der Marktentwicklung ab. Sprich: Ob nach Einschätzung der Experten eine Immobilienblase droht oder nicht. Wie viel von solch einer Analyse gegebenenfalls aus volkswirtschaftlicher Sicht abhängt, machen die aktuellen Zahlen deutlich. Die Bedeutung der Darlehen, die zum Bau oder Kauf von Wohnimmobilien vergeben werden, ist enorm - sowohl für die Banken als auch die privaten Kreditnehmer. Laut Gesetzesbegründung des Bundesfinanzministeriums machen diese Darlehen „rund 70 Prozent der gesamten Verbindlichkeiten des inländischen Haushaltssektors sowie rund 50 Prozent des gesamten Kreditvolumens inländischer Banken gegenüber inländischen Privatpersonen und Unternehmen aus.“ Viel Geld also, von dem sich ein guter Teil in Luft auflösen könnte, sollte eines Tages tatsächlich einmal eine Immobilienblase platzen.

 

Autor: Markus Heffner

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