Maklerreport - Neue Spielregeln für Immobilienmakler

Foto: Olivier Le Moal - fotolia.com
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Es ist ein alter Witz, den sich vermutlich schon so mancher hat anhören müssen, der mit dem Verkauf von Häusern und Wohnungen sein Geld verdient. Der Teufel macht einem Immobilienmakler ein Angebot: „Ich schenke Dir unendlichen Reichtum bis ans Ende Deiner Tage und Du gibst mir dafür Deine Seele und die Deiner Kinder und Enkel.“ Darauf der Makler: „Und wo ist der Haken?“ Nun ist es natürlich keinesfalls so, dass der Berufsstand der Makler überwiegend aus gewissenlosen Seelenverkäufern besteht. Der Witz pointiert vielmehr, mit welchen gängigen Vorurteilen die Branche mitunter zu kämpfen hat, weil es wie überall anders auch hier schwarze Schafe gibt.   Der mitunter etwas zweifelhafte Ruf begründet sich insbesondere darin, dass sich seither jeder nahezu jeder als Immobilienmakler ausgeben kann, wie in der Branche seit langem beklagt wird. Woran es fehlt, sind geeignete Zulassungsvoraussetzungen - was sich nach dem erklärten Willen der Bundesregierung nun aber ändern soll. 

Gelingen soll das mit einer neuen Rechtsvorschrift, dem „Gesetz zur Berufszulassungs-regelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter“, das einerseits die Verbraucher vor schwarzen Schafen und gleichzeitig aber auch den gesamten Berufsstand vor Vorurteilen und einem Vertrauensverlust schützen soll. Im Kern geht es dabei darum, dass Makler und Verwalter zur Ausübung ihrer Berufstätigkeit künftig einen so genannten Sachkundenachweis vorweisen müssen, der nach einer kostenpflichtigen Prüfung durch die Industrie- und Handelskammern ausgestellt wird. Ein Vorhaben, dass in der Branche begrüßt wird. „Dieser Gesetzentwurf ist ein Meilenstein für die Immobilienberufe“, betont etwa die Bundesgeschäftsführerin der Immobilienverbandes Deutschland (IVD), Sun Jensch.

 

Sachkundenachweis und Standards aus anderen Beratungsberufen sollen eingeführt werden

 

Der besagte Entwurf aus dem Bundesministerium für Wirtschaft und Energie ist bereits Ende August vom Bundeskabinett beschlossen worden, vor dem endgültigen Inkrafttreten muss das Gesetz nun noch vom Bundestag abgesegnet werden. Damit würde auch ein politischer Prozess abgeschlossen werden, der vor langer Zeit begonnen hat: Mit diesem Entwurf wird nämlich nicht nur eine immer wieder formulierte Forderung seitens der Immobilienbranche erfüllt, sondern auch eine Vorgabe aus dem Koalitionsvertrag für die 18. Legislaturperiode umgesetzt. Darin heißt es unter anderem: „Zudem wollen wir einen Sachkundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestanforderungen und Pflichtversicherungen für Wohnungsverwalter und Immobilienmakler verankern.“

 

Entsprechend orientiert sich die erarbeitete Neuregelung dabei auch an den bewährten Bestimmungen, die bereits bei der Berufszulassung von Versicherungs- und Finanzanlagenvermittlern gelten. „Voraussetzungen für die Erteilung der gewerberechtlichen Erlaubnis nach Paragraf 34c der Gewerbeordnung sind neben Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen ein Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung“, heißt es in der Mitteilung der Bundesregierung, die mit der Einführung neuer Standards nicht nur die Rechte der Verbraucher stärken, sondern zudem auch ihren Schutz vor möglichen finanziellen Schäden erhöhen will.

 

Konkret benennt die Bundesregierung in ihrem Begleitschreiben zum Gesetzentwurf drei Ziele, die erreicht werden sollen. Zum einen soll demnach die Einführung eines Sachkundenachweises die von Immobilienmaklern und Wohnungseigentumsverwaltern erbrachten Dienstleistungen qualitativ verbessern und damit den Verbraucherschutz stärken. Zweitens soll der erforderliche Sachkundenachweis bei Wohnungseigentumsverwaltern zudem einen Beitrag zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien leisten. Und drittens verspricht sich der Gesetzgeber, dass die Einführung einer Berufshaftpflichtversicherung angehende Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden schützen wird, die durch die fehlerhafte Berufsausübung entstehen könnten.

 

Über 80 Prozent der Immobilienmakler befürworten die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises

 

 In der Branche selbst wird das Vorhaben der Bundesregierung überwiegend als Professionalisierungsmaßnahme begrüßt, wie eine aktuelle Umfrage zeigt: Der Großteil der Immobilienmakler, nämlich deutlich über 80 Prozent, befürwortet die Einführung eines verpflichtenden Sachkundenachweises. So lautet jedenfalls das Ergebnis der jüngsten Studie „Marktmonitor Immobilien“. Die überwiegende Mehrheit der befragten Immobilienprofis ist demnach davon überzeugt, dass sich eine solche Berufszulassungsregelung positiv auf das Image der Branche auswirken wird. Ebenfalls knapp 80 Prozent gehen zudem davon aus, dass es dabei zu einer „marktbereinigenden Wirkung“ kommen wird. Lediglich jeder vierte Makler fürchtet sich vor unnötiger Bürokratie, die mit der neuen Rechtsprechung einhergehen könnte.

 

Auch der Immobilienverband Deutschland (IVD) mit Sitz in Berlin, der als Interessenvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft mit bundesweit 6.000 Mitgliedsunternehmen die zahlenmäßig stärkste Berufsorganisation in diesem Bereich ist, begrüßt den Gesetzentwurf ausdrücklich. „Seit mehr als 90 Jahren schon fordern wir und unsere Vorgängerverbände eine ordentliche Berufszulassung für Makler. Jetzt steht sie tatsächlich kurz bevor“, betont IVD-Präsident Jürgen Michael Schick, der ebenfalls von einem bedeutenden Meilenstein für die Immobilienbranche spricht. Der Sachkundenachweis schütze die Verbraucher vor unseriösen Angeboten und die Branche selbst vor Image- und Vertrauensverlust, so der erfahrene Immobilienökonom aus Schorndorf. Das Gesetz bringe mehr Qualität und Professionalität in den Berufsstand und verhelfe ihm so zu höherem Ansehen.

 

Der Klage über mehr Bürokratie und noch mehr Regulierungsbedarf, die das Vorhaben teilweise begleitet, kann und will der Immobilienexperte dagegen nicht folgen. Die jüngsten Reformbemühungen der Bundesregierung gehen nicht zu Lasten der Makler, betont er, sondern sie seien zu ihren Gunsten. „Zumindest für diejenigen, die seriös arbeiten und ihren Kunden professionelle Beratung und Vermittlung bieten“, so Schick. Bisher hätten schwarze Schafe, angelockt von den hohen Summen im Immobiliengeschäft, praktisch keinerlei Hürden überspringen müssen, um am Markt teilhaben zu können. Die Zeiten der fachfremden Sonntagsmakler mit fehlenden Zulassungsvoraussetzungen seien nun aber endlich vorbei.

 

Übergangsfrist zur Vorlage des Sachkundenachweises ist strittig

 

Neben viel Licht sieht der Verband allerdings auch noch ein wenig Schatten und Verbesserungsbedarf in dem Gesetzentwurf, wie auch IVD-Bundesgeschäftsführerin Sun Jensch betont. Dabei geht es unter anderem um die Übergangsfristen, die dem Verband bisher zu kurz erscheinen. Ursprünglich war geplant und festgeschrieben, dass Makler nach Inkrafttreten des Gesetzes spätestens innerhalb eines Jahres ihren Sachkundenachweis nachreichen müssen. Eine Frist, die in der Branche als zu kurz eingeschätzt wird, was die Experten so auch an den Bundesrat für dessen Beratung weitergegeben haben. „Das Kabinett hat im Wesentlichen allen Bundesratsvorschlägen zugestimmt. Außer bei dem Vorschlag der Übergangsfrist von der Verkündung bis zum Inkrafttreten des Gesetzes. Hier plädieren wir für die 18 Monate, die auch der Bundesrat empfiehlt“, betont Sun Jensch in einer Stellungnahme. Unmittelbar nach der Verkündung des Gesetzes trete die Ermächtigungsgrundlage für die Rechtsverordnung in Kraft. Hierin sei die genaue Ausgestaltung der Sachkundeprüfung und Anrechnung der Qualifikationen beim Deutschen Industrie- und Handelskammertag (DIHK) zu regeln, also welche Inhalte im Einzelnen geprüft werden und welche beruflichen Qualifikationen einer Sachkundeprüfung gleichgestellt werden sollen. Die Ausgestaltung gehe nicht ohne die Beteiligung der Wirtschaft, des DIHK und des Ministeriums, so die Bundesgeschäftsführerin. „Um ein sachgerechtes Prüfungsniveau und eine angemessene Anerkennungsreglung zu erreichen, ist ein mehrmonatiger Zeitraum erforderlich, da die Interessenslagen sehr unterschiedlich sind."

 

Eine längere Frist hält der Immobilienverband auch deshalb für notwendig, weil zudem auch vorgesehen ist, dass der Bundesrat der Rechtsverordnung zustimmen muss, was 

einen weiteren Zeitpuffer erforderlich mache. Dies würden beispielsweise die Erfahrungen mit der Rechtsverordnung zur Erlaubnispflicht der Immobiliardarlehensvermittlung (Paragraf 34i GewO) zeigen, so Sun Jensch. Die Erlaubnispflicht sei damals am 21. März 2016 in Kraft getreten. Der Bundesrat habe der entsprechenden Rechtsverordnung erst Ende April 2016 zugestimmt. Die Wirtschaft könne sich aber erst nach Inkrafttreten des Gesetzes auf die neue Situation vorbereiten, wofür in diesem Fall zu wenig Zeit geblieben sei. Dies dürfe sich nicht wiederholen, zumal diesmal mit rund 27.000 Immobilienmaklern und rund 17.700 Wohnungseigentumsverwaltern deutlich mehr Gewerbetreibende betroffen seien. „Erst wenn die Rechtsverordnung steht, können die Vorbereitungen für die Sachkundeprüfungen beginnen, was wiederum viel Zeit für Behörden wie für die Wirtschaft in Anspruch nimmt“, betont Sun Jensch.

  

Auch über die „Alte-Hasen-Regelung“ wird diskutiert

 

Neben diesen Übergangsfristen waren und sind aber auch noch einige weitere Punkte strittig, etwa der Umgang mit der so genannten „Alten-Hasen-Regelung“. Dahinter verbirgt sich eine Sonderbestimmung für Makler mit hinlänglicher Berufserfahrung. Sie besagt, dass Immobilienmakler und Verwalter, die ihren Beruf schon mindestens sechs Jahre ununterbrochen ausüben, auch in Zukunft keinen Sachkundenachweis benötigen. Im Bundesrat war unter anderem darüber diskutiert worden, diese Regelung zu streichen, was der IVD massiv kritisiert hatte – und das offenbar mit Erfolg. Im aktuellen Entwurf ist die „Alte-Hasen-Regelung“ jedenfalls unverändert enthalten. Zudem hat der Bundesrat ergänzend vorgeschlagen, im Rahmen dieser Bestandsregelung auch die unselbstständige Tätigkeit zu berücksichtigen. Als Wermutstropfen bleibt aus Sicht des mitgliederstarken Immobilienverbandes nun insbesondere der Umstand, dass nach den aktuellen Beschlüssen künftig lediglich WEG-Verwalter einen Sachkundenachweis benötigen, also Verwalter von Wohneigentum. Hier müsse im weiteren Gesetzgebungsverfahren noch nachgebessert werden, betont Bundesgeschäftsführerin Sun Jensch. „Wir halten es für unabdingbar, dass alle Berufsgruppen in den Anwendungsbereich fallen, dazu gehören etwa auch Mietverwalter.“

 

Zu welchem Stichtag das Gesetz nun in Kraft treten soll, ist derweil noch einigermaßen unklar, zumal es noch vom Bundestag beschlossen werden muss. Ursprünglich war vorgesehen, dass es zum 1. Januar 2017 eingeführt wird, dieser Wunschtermin aus Sicht der Immobilienbranche ist allerdings längst nicht mehr zu halten. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) rechnet zwischenzeitlich damit, dass es bis Ende des nächsten Jahres dauern wird. Auch dieser Branchenverband, der sich bundesweit für die Belange der Immobilienverwalter einsetzt, begrüßt grundsätzlich die Einführung einer Berufszulassungsregelung für Verwalter und Makler, wie DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler betont. Doch auch aus Sicht des Immobilienexperten, der unter anderem viele Jahre lang Geschäftsführer der Bietigheimer Wohnbau GmbH war, geht der vorliegende Gesetzentwurf noch nicht weit genug. So fordert der Verband unter anderem, mindestens noch den Mietverwalter und die Weiterbildungspflicht für Verwalter aufzunehmen, wie Heckeler betont: Nur so könne ein hohes Maß an Verbraucherschutz für Eigentümer und Mieter gewährleistet werden.

 

Anmerkung: Ein neues Gesetz zur Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter soll die Qualität in der Branche stärken und die Verbraucher schützen. Aber wie ist die Situation derzeit, was müssen Makler künftig leisten, welche Leistungsunterschiede gibt es und worauf können sich potentielle Käufer für die Zukunft einstellen? In der nächsten Ausgabe von smartLiving, dem Immobilienmagazin für Stuttgart und die Region, die Ende Januar 2017 erscheinen wird, gehen wir diesen Fragen in unserem großen „Makler-Report für die Region Stuttgart“ nach.

 

Autor: Markus Heffner

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