INTERVIEW MIT MARKUS MÜLLER - Präsident der Architektenkammer Baden-Württemberg

Foto: Joachim E. Röttgers
Foto: Joachim E. Röttgers

„Der Markt allein wird das Problem nicht lösen“

 

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist eines der dringlichsten Probleme in den Großstädten der Republik, das gilt auch und insbesondere für die Landeshauptstadt Stuttgart und die Region. Im Interview erklärt Markus Müller, Präsident der Architektenkammer Baden-Württemberg, welche Lösungswege er für die Zukunft sieht und welchen Beitrag Architektur leisten kann.

smartLiving: Herr Müller, alleine in der Landeshauptstadt Stuttgart sollen in den nächsten beiden Jahren knapp hundert Millionen Euro in den geförderten Wohnungsbau investiert werden, was zeigt, wie groß die Not derzeit in den Metropolen ist. Wie hoch ist der Bedarf eigentlich tatsächlich?

 

Markus Müller: Die einschlägigen Institute rechnen damit, dass es angesichts der demografischen Entwicklung, des Bevölkerungszuzugs und anderer Faktoren einen Bedarf an zusätzlichen 80.000 Wohnungen in Baden-Württemberg gibt. Tatsächlich gebaut werden aber nur 37.000 bis 38.000 Wohnungen pro Jahr. Insbesondere in den preisgünstigeren Segmenten ist die Nachfrage stark. Dieses Problem zu lösen ist eine große politische Aufgabe.

 

smartLiving: Die simple Lösung wäre: Einfach mehr bauen…

 

Markus Müller: Ganz schnell ganz viel Wohnraum zu schaffen, der auch noch bezahlbar ist, wäre sicher ein guter Plan – wenn er funktionieren würde. Das ist aber leider nicht der Fall. Das haben zwischenzeitlich auch all jene eingesehen, die das lange Zeit gepredigt haben. Denn es gibt keinen Königsweg. Was wir stattdessen brauchen, ist ein ganzes Bündel an Maßnahmen. Dazu müssen wir uns zunächst fragen, welche Arten von Wohnungen wir in einer veränderten Gesellschaft brauchen, in welchem nachbarschaftlichen Kontext sie entstehen sollen, welche Rolle das Thema soziale Interaktion zu spielen hat, wie teuer der Wohnraum sein darf und insbesondere wo die zu bebauenden Flächen sind. Zusammengenommen ergibt sich daraus eine große Gestaltungsaufgabe, die auch die Chance birgt, sich kulturell neu zu definieren.

 

smartLiving: Und was ist mit der beliebten These, dass es der Markt schon richten wird?

 

Markus Müller: Dass diese Mutmaßung so nicht zutrifft, müsste spätestens jetzt allen klar sein. Die meisten Investoren bauen eher im gehobenen Segment, weil an solchen Projekten mehr zu verdienen ist. Damit also in größerem Umfang preisgünstiger Wohnraum entstehen kann, muss die Politik zusätzliche Anreize schaffen. Die breite Nachfrage in diesem Bereich wurde meines Erachtens in Baden-Württemberg lange übersehen. Der Markt alleine wird das Problem ganz sicher nicht lösen - im Gegenteil: Wenn es zu wenige Wohnungen gibt, dann steigen die Preise auch in Zukunft. Warum sollte ein Investor billiger verkaufen als er muss? Nur wenn es gelingt, der großen Nachfrage ein entsprechendes Angebot gegenüberzustellen, bekommen wir erschwinglichen Wohnraum.

 

smartLiving: Und wie kann das gelingen?

 

Markus Müller: Bei einem herkömmlichen Neubau liegen die Kosten pro Quadratmeter bei etwa 3.000 Euro. Hochgerechnet auf Baden-Württemberg und den Bedarf an durchschnittlich 80.000 Wohnungen pro Jahr ergibt sich ein Investitionsvolumen von etwa 16 bis 19 Milliarden Euro. Das lässt sich aus unserer Sicht nur finanzieren, wenn es gelingt, dafür privates Kapital zu mobilisieren. Die geplante Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau wäre ein richtiges politisches Signal gewesen, wegen Differenzen in der Ausgestaltung liegt das Vorhaben jedoch derzeit leider auf Eis. Die Landesregierung wird sich aber weiterhin im Bundesrat dafür einsetzen. Für viele Geringverdiener ist es eine große Herausforderung, passende Angebote zu finden. Bezahlbarer Wohnraum muss zur Miete weniger als 7,50 Euro pro Quadratmeter kosten. Zu solch günstigem Preis kann man aber heutzutage keinen Neubau mehr planen und vermieten, ohne Verluste zu machen. Deshalb braucht es Zuschüsse und entsprechende Förderprogramme. Gleichzeitig darf der Fokus aber auch nicht ausschließlich auf der Förderung von Sozialbauten liegen. Das Ziel muss sein, eine gesunde soziale Mischung zu erreichen.

 

smartLiving: Eine Strategie gegen den Wohnraummangel ist die so genannte Nachverdichtung. Wird diese Möglichkeit konsequent genug verfolgt und welche Spielarten gibt es aus Sicht der Architekten?

 

Markus Müller: Eine effiziente Raumnutzung wird eine immer wichtigere Rolle spielen. Erst kürzlich sprach ich mit einem Bürgermeister am Bodensee, der die alten Bebauungspläne aus den 70er und 80er Jahren durchforsten lässt. Da seinerzeit wesentlich großzügiger gebaut wurde, finden sich viele Grundstücke mit Potential zur Nachverdichtung. Natürlich ist das für eine Kommune mit wesentlich mehr Arbeit verbunden, als am Ortsrand auf der grünen Wiese zu bauen. Aber es ist der richtige Weg.

 

 

smartLiving: Hört sich in der Theorie gut an, in der Praxis sind die meisten Innenstädte aber ohnehin schon zugebaut – oder nicht?

 

Markus Müller: Es ist schlicht ein Ammenmärchen, dass unsere Innenstädte schon so verdichtet wären, dass es kein Entwicklungspotential mehr gibt. Ganz im Gegenteil. Es gilt, die innerstädtischen Baulücken im großen Maßstab zu betrachten, was in manchen Kommunen mehr und in anderen weniger geschieht. Das ist auch immer eine Abwägung von verschiedenen Interessen. Noch in den 80er Jahren waren Einzelgrundstücke in Wohngebieten um ein vielfaches größer als heute. Im übrigen ist Verdichtung auch eine Methode Geld zu sparen, denn durch die dichtere Bebauung fallen signifikant geringere Grundstückskosten an.

 

smartLiving: Baden-Württembergs Wirtschaftsministerin Nicole Hoffmeister-Kraut hat vor einigen Monaten mit Akteuren unterschiedlichster Disziplinen eine Wohnraum-Allianz gegründet, in der neben der Wohnungswirtschaft, kommunalen Spitzenverbänden und Umweltschützern auch die Architektenkammer vertreten ist. Was versprechen Sie sich von dieser Allianz?

 

Markus Müller: Als Beratungsgremium ist diese Allianz ein sehr gutes Instrument, um mit allen Beteiligten ein umfassendes politisches Konzept für den aus dem Bevölkerungszuwachs resultierenden Wohnungsbedarf zu entwickeln. Die Lücke zwischen Angebot und Bedarf darf nicht noch größer werden. Wir haben bei den ersten Treffen einen sehr konstruktiven Dialog geführt und bereits einige gute Ideen entwickelt, über die im laufenden Prozess aber noch nicht öffentlich gesprochen werden soll. Ich persönlich halte eine solche Allianz für einen wichtigen und richtigen Weg, der auch anderswo gegangen wird und in Städten wie etwa Hamburg zu einer Dauereinrichtung geworden ist.

 

smartLiving: Welche Rolle hat die Architektenkammer in dieser Allianz?

 

Markus Müller: Wir sehen uns als kompetenten Partner, der wie die anderen beteiligten Institutionen seine Qualifikationen einbringt und seine Interessen vertritt. Es geht um ein sehr komplexes Thema und unser Anliegen ist, alle relevanten Aspekte zu benennen und die richtigen Fragen zu stellen: Welche Ziele kann man sich realistisch setzen? Welche Steigerungsraten sind möglich? Wie viel kosten 80.000 Wohnungen? Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es, welche Förderinstrumente, wie viel Hektar Bauland brauchen wir dafür? Es ist wichtig, verschiedene Szenarien zu entwickeln, um die Möglichkeiten greifbar zu machen. Das ist die Schnittstelle, an der die Architektenkammer ihre Erfahrungen einbringen kann, um...

 

smartLiving: ...hoffentlich möglichst schnell eine Antwort zu finden. Denn der Druck wird ständig größer, wie auch der jüngste Immobilienatlas zeigt. Mit Quadratmeterpreisen von fast 12.000 Euro für eine Wohnung im neuen Wohn- und Hotelturm Cloud No 7 liegt Stuttgart bundesweit auf dem Spitzenplatz in der Statistik mit Kaufpreisen für Neubauwohnungen. Wohin soll das noch führen?

 

Markus Müller: Aktuell ist der Handlungsdruck groß, das ist absolut richtig. Trotzdem müssen wir uns die Zeit nehmen, um auf einem hohen fachlichen Niveau darüber zu debattieren, wie wir in Zukunft leben wollen. Die Herausforderung ist auch eine kulturelle Chance für unser Land, sich neu zu definieren. Und unsere Entscheidungsfindung wird die kommenden Jahrzehnte beeinflussen. Da ist es sicher nicht der richtige Weg, einfach möglichst schnell und möglichst billig irgendetwas zu bauen.

 

smartLiving: Als richtungsweisend gilt auch die Internationale Bauausstellung, die im Jahr 2027 in die Region Stuttgart geholt werden und hier neue Maßstäbe setzen soll. Eine gute Idee?

 

Markus Müller: Eine sehr gute Idee und eine Chance, ein internationales Schaufenster für Architektur, Ingenieurbaukunst und Baukultur zu werden. Eine solche Bauausstellung ist ein großes Experimentierfeld, auf dem der Frage nachgegangen wird, wie Wohnen in 20 Jahren aussehen kann. Dafür müssen wir aber weit springen und Entwicklungen wie etwa gesetzliche Regulierungen im Energiebereich vorausdenken. Ein Passivhaus wird in 20 Jahren Standard sein, damit brauchen wir also nicht anzutreten. Es muss vielmehr gelingen, ganz neue Lösungsansätze in den Bereichen bezahlbarer Wohnraum, Mobilität, Nachhaltigkeit, Verbindung von Wohnen, Arbeit und Freizeit zu erproben und umzusetzen. Dann hätten wir gleichzeitig auch Antworten auf Probleme gefunden, die weltweit alle großstädtischen Ballungsräume herausfordern. Was in der Region Stuttgart umgesetzt wird, könnte in andere Stadtregionen exportiert werden.

 

smartLiving: Ein weiter Weg, angesichts der aktuellen Situation…

 

Markus Müller: Es ist in der Vergangenheit einiges übersehen worden und manche haben es sich einfach auch zu leicht gemacht. Andererseits sind Prognosen oft sehr schwer. Ich wohne am Bodensee in einem Vorort von Friedrichshafen. Vor ein paar Jahren haben wir uns angesichts der Diskussionen im Land über den Bevölkerungsrückgang noch den Kopf darüber zerbrochen, was mit den ganzen Wohnungen passieren soll. Heute, keine fünf Jahre später, haben wir genau die gleichen Entwicklungsprobleme wie in Stuttgart. Jetzt müssen wir kräftig gegensteuern, aber wir fangen ja nicht bei Null an. Baden-Württemberg gehört zu den wirtschaftsstärksten Regionen der Welt und hat schon viele Krisen bewältigt. Wir werden gemeinsam auch das Wohnungsproblem lösen, dieser unbedingte Wille ist bei allen zu spüren.

 

Autor: Markus Heffner

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