Wie Pendler die Immobilienmärkte entlasten

Foto: Sergey Nivens, fotolia.com
Foto: Sergey Nivens, fotolia.com

Die Wechselbeziehung folgt dem stets gleichen Prinzip: Je höher die Preise für Immobilien in den attraktiven Citylagen steigen, desto mehr Menschen können und wollen sich in einer solch kostspieligen Lage kein Eigenheim mehr leisten und weichen in den Speckgürtel der umliegenden Landkreise aus. Hier ist es meist noch wesentlich günstiger, ein Häuschen zu kaufen oder zu bauen. Dafür nehmen es im Gegenzug viele in Kauf, zur Arbeit in die Innenstädte zu pendeln – was den städtischen Immobilienmarkt spürbar entlastet. Zu diesem Ergebnis ist jedenfalls die jüngste Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 – Leben in der Stadt“ gekommen, in der die Immobilienmärkte in den 36 bundes- und landesweit größten Städten unter die Lupe genommen wurde.

 

Zu Deutschlands Pendler-Hochburgen mit überdurchschnittlich vielen Berufstätigen, die teilweise weit außerhalb der Stadt wohnen, zählt demnach neben Frankfurt und Düsseldorf insbesondere auch die Region Stuttgart. In der Mainmetropole, die Spitzenreiter in dieser Statistik ist, liegt die Zahl der so genannten Einpendler bei fast 50 Prozent.

Die baden-württembergische Landeshauptstadt bringt es auf dem dritten Platz immerhin noch auf eine Quote von 38 Prozent. Laut Statistischem Amt der Stadt Stuttgart hat die Zahl der Einpendler in den vergangenen Jahren um fast 15 Prozent auf täglich 235.000 zugenommen. In absoluten Zahlen ist das ein Anstieg von immerhin rund 30.000 zusätzlichen Einpendlern am Tag. Überdurchschnittlich hoch sind dabei die Zuwächse jener Berufstätigen, die in den Landkreisen Esslingen und Böblingen leben, ihren Arbeitsplatz aber in Stuttgart haben.

 

Wie stark die Immobilienpreise in den Metropolen steigen würden, wenn nur die Hälfte der Pendler aus der Region und dem Umland ihren Wohnsitz in der Stadt hätten, zeigt eine Modellrechnung in der Postbank-Studie. Den stärksten Preisanstieg würde bei dieser Betrachtung mit fast 50 Prozent Frankfurt verzeichnen. In Stuttgart, Mannheim und Düsseldorf würden die Preise für ein Eigenheim der Rechnung zufolge um immerhin noch fast 40 Prozent ansteigen. Entsprechend fällt auch die Schlussfolgerung in der Studie aus: „In Städten, die ihre Infrastruktur gezielt für Pendler aus dem Umland ausbauen, wird der Preisanstieg von Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen gebremst“, betont Dieter Pfeiffenberger, Bereichsvorstand Immobilienfinanzierung der Postbank. Den Pendlern aus dem Umland mit einer guten Infrastruktur und dem Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs das Leben zu erleichtern, sei ein nachhaltiger Beitrag, die Immobilienmärkte zu entspannen. Die Studie belege, so Dieter Pfeiffenberger: „Eine gute Anbindung des Umlandes führt zu sinkenden Immobilienpreisen im Stadtgebiet.“

 

Zumindest in der Region Stuttgart ist die Rechnung seit einigen Jahren aber durchaus etwas komplizierter, da es gleichzeitig eine Gegenbewegung gibt. Zwar ist Stuttgart als Firmenstandort nach wie vor äußerst attraktiv, etwa auch für Dienstleistungs-unternehmen. Allerdings fehlt es zunehmend an geeigneten Standorten. Denn: Gewerbegebiete sind aufgrund der begrenzten Expansionsmöglichkeiten im Talkessel knapp und teuer. Die Folge davon ist, dass nicht nur die Berufstätigen in das Umland ziehen, sondern zunehmend auch Unternehmen, die sich hier zu günstigeren Konditionen ansiedeln können. Mitarbeiter dieser Firmen, die im Stadtgebiet Stuttgart leben, werden durch solch einen Umzug dann plötzlich ihrerseits zu Pendlern in die andere Richtung, zu so genannten Auspendlern. Die Zahlen des Statistisches Amtes der Landeshauptstadt zeigen dabei, dass es in diesem Bereich sogar wesentlich größere Zuwächse gibt. So ist die Zahl der Berufspendler, die aus Stuttgart zur Arbeit ins Umland fahren, in den vergangenen Jahren um immerhin knapp 42 Prozent gestiegen. Das macht ein Plus von 24.500 Pendlern auf nun fast 82.000. Oder anders anders ausgedrückt: Jeder siebte Einwohner verlässt laut Statistischem Amt täglich seinen Wohnort Stuttgart, weil er einen Job außerhalb der Stadt hat. Eine Gegenbewegung, von der vor allem die Kommunen im Umland profitieren. Insbesondere jene, die gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sind. Die Nachfrage nach geeigneten Standorten ist laut Verband Region Stuttgart teilweise so groß, dass die Kommunen sogar wählerisch sein und sich die Unternehmen aussuchen können, die sich neu ansiedeln wollen.

 

Für die Statistiker der Landeshauptstadt lässt sich aus diesem Trend aber gleichzeitig auch ablesen, dass Stuttgart als Wohnort zunehmend attraktiv wird. Was heißt: Viele wollen in der Stadt bleiben, auch wenn sie eine Arbeitsstelle im Umland oder noch weiter weg haben und dies mit längeren Fahrten verbunden ist. Es gebe ein stärkeres Bedürfnis nach Urbanität, hat jüngst Lucas Jacobi erklärt, der beim Statistischen Amt der Landeshauptstadt für den Bereich Wirtschaft zuständig ist. Möglicherweise habe sich unter anderem der starke Ausbau der Hochschulen und anderer Bildungseinrichtungen in den vergangenen Jahren bezahlt gemacht. Wer in Stuttgart studiert hat, so Jacobi, schätzt beispielsweise das Kulturangebot und will daher nach Möglichkeit auch hier wohnen bleiben, auch wenn er dafür einen längeren Pendlerweg in Kauf nehmen muss.

 

Auch Jürgen Wurmthaler vom Verband Region Stuttgart (VRS) beschäftigt sich intensiv mit dieser Entwicklung, die einer näheren Betrachtung bedarf, wie er bei der Vorstellung der jüngsten Zahlen erklärt hat. Unter dem Strich habe Stuttgart immer noch sehr viel mehr Einpendler als Auspendler, betont er. Nach wie vor würden in der Landeshauptstadt mehr Arbeitsplätze als in irgendeiner anderen Stadt der Region entstehen, so Wurmthaler, der beim VRS als Leitender Direktor den Bereich Wirtschaft und Infrastruktur verantwortet. Die Zahl der Einpendler sei mit 235.000 vier Mal so hoch wie der der Berufstätigen, die auf dem Weg zum Arbeitsplatz die Stadt verlassen würden.

 

Knapp 390.000 sozialversicherungspflichtige Jobs hat das Statistische Amt der Landeshauptstadt im Vorjahr für Stuttgart geführt, so viele wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Auf dieser Grundlage haben die Statistiker auch die Verteilung berechnet, wo diese Berufstätigen leben. Rund 40 Prozent der Menschen, die in Stuttgart ihren Arbeitsplatz haben, wohnen demnach auch im Stadtgebiet. Der größere Teil allerdings, also die restlichen 60 Prozent, pendelt jeden Tag aus dem Umland in die Stadt, insbesondere aus einem der fünf umliegenden Landkreise Böblingen, Esslingen, Göppingen, Ludwigsburg und Rems-Murr. Spannend ist dabei die Frage, mit welchem Verkehrsmittel die Pendler unterwegs sind. Ein guter Teil nutzt den öffentlichen Nahverkehr, vor allem die S-Bahnen und Regionalzüge. Folgerichtig haben sich auch die Zahlen des Verkehrs- und Tarifverbundes (VVS) parallel zur Pendlerstatistik entwickelt. So sind die Fahrten von Berufspendlern nach Stuttgart von 2006 bis 2014 von täglich 62.400 auf fast 70.000 gestiegen. Umgekehrt hat die Zahl der Fahrten ins Umland von 17.300 auf 22.000 zugelegt, was einen Anstieg um knapp 28 Prozent bedeutet. Auch VVS-Geschäftsführer Horst Stammler sieht die Ursachen für diese Entwicklung einerseits in einem „Trend zur Urbanisierung“. Gleichzeitig hätten etliche Großfirmen viele Arbeitsplätze im Umland geschaffen, etwa Bosch mit dem neuen Forschungszentrum in Renningen oder Porsche mit dem Entwicklungszentrum in Weissach.

 

So oder so: die Verkehrsbewegungen, die bei der Fahrt zur Arbeit entstehen, sind enorm: Etwa 900 000 Menschen in der Region Stuttgart pendeln täglich zu ihrem Arbeitsplatz, ob mit öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto lässt sich dabei letztlich nur schwer differenzieren. Bei Stichtagserhebungen wurden an der Stuttgarter Markungsgrenze bereits bis zu 830.000 Fahrzeuge gezählt, zu Spitzenzeiten wird auf den Straßen im Stadtgebiet regelmäßig die Kapazitätsgrenze erreicht. Auch das, die Verzögerungen bei der Fahrt zur Arbeit, wirkt sich laut Studie der Postbank letztlich auf die Immobilienpreise aus, insbesondere in der staugeplagten Region Stuttgart. Um 48 Prozent verlängert sich hier die Anfahrt zur Arbeit im Berufsverkehr, gemessen an der Fahrzeit bei freien Straßen. Damit liegt Stuttgart in dieser Statistik mit Abstand auf dem bundesweiten Spitzenplatz. Eine Verbesserung der Infrastruktur, durch die Berufstätige aus dem Umland Zeit sparen, würde die innerstädtischen Immobilienmärkte weiter entlasten und die Preise drücken, so das Ergebnis der Studie. Umgekehrt zeigt sich im Vergleich deutscher Großstädte, dass die Pendlerquote um sieben Prozent steigt, wenn die Quadratmeterpreise auf dem Wohnungsmarkt um 1.000 Euro zunehmen.

 

Daran gemessen, dürfte in der Region Stuttgart auch künftig mit einem weiteren Anstieg der Zahl der Berufspendler zu rechnen sein. Im aktuell vorgestellten Immobilienatlas des städtischen Gutachterausschusses sind jedenfalls weiter heftige Preissprünge auf dem überwiegenden Teil des Wohnungsmarktes zu beobachten. Die Steigerungsraten beim Wiederverkauf seien zweistellig, hat der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses, Martin Weller, erst vor kurzem erklärt. Eine Trendwende sei nicht in Sicht. Bei den knapp 640 Eigentumswohnungen, die im zweiten Quartal 2016 aus dem Bestand verkauft wurden, lag der Durchschnittswert mit 3085 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erstmals über der Marke von 3000 Euro. Im Vorjahreszeitraum lag diese Marke noch 400 Euro niedriger.

 

Bemerkenswert sind zudem die Ausreißer nach oben: Der Spitzenwert, der für eine Wohnung in der Stadtmitte bezahlt wurde, liegt bei stolzen 9776 Euro pro Quadratmeter. Bei den verkauften Neubauwohnungen liegt der Mittelwert im gesamten Stadtgebiet laut Immobilienatlas, dessen Daten aus den realen Verkäufen ermittelt werden, bei knapp über 5000 Euro pro Quadratmeter. Auch das ist ein spürbarer Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Auf dem ersten Platz liegt mit 11.902 Euro eine der Luxuswohnungen im neuen Wohn- und Hotelturm Cloud No 7 im Europaviertel. Diesen Zahlen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zufolge sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen in Stuttgart von 2010 bis 2015 um mehr als 60 Prozent gestiegen, was der Landeshauptstadt bundesweit den Spitzenplatz in dieser Statistik beschert. Gefolgt von München, Köln, Dortmund und Berlin. Eine Trendwende, so die Aussicht für die Zukunft, können die Immobilienexperten nicht erkennen.

 

Autor: Markus Heffner

Hintergrundinformationen zur Postbank-Studie

 

"Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt" Die Postbank-Studie „Wohnatlas 2016 - Leben in der Stadt“ wurde unter der Leitung von Michael Bräuninger durchgeführt, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität und Experte für Economic Trends Research. Analysiert wurden in der Studie die 30 größten deutschen Städte sowie sechs Städte, die jeweils die größten eines Bundeslandes sind und nicht zu den Top 30 gehören. Im Fokus der Analyse steht die Entwicklung der Infrastruktur in Bezug auf die städtischen Immobilienmärkte.

 

Quelle: Postbank Presseinformation

Kommentar schreiben

Kommentare: 0