Erschwerte Bedingungen bei der Kreditvergabe

Quelle: Fotolia, Vadim Guzhva
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Eigentlich sind die Zeiten so günstig wie nie für Häuslebauer. Spätestens seit der Entscheidung der Europäische Zentralbank, den Leitzins Anfang 2016 erstmals auf null Prozent zu senken, sind im Sog dieser Konjunkturmaßnahme auch in Deutschland die Zinsen für Baukredite und Immobiliendarlehen auf ein historisches Tief gefallen. Sehr zur Freude all jener, die eine Eigentumswohnung oder ein Häuschen kaufen oder zum Bauherren werden wollen. Doch längst nicht allen Bankkunden ist dieser Tage nach dem Besuch in der Kreditabteilung noch zum Lachen zumute. Denn: Häufiger als früher wird zwischenzeitlich so manchem Antragsteller die gewünschte Finanzierung des Eigenheims verwehrt. 

Schuld daran sind die verschärften Bedingungen bei der Kreditvergabe, die seit diesem Frühjahr bundesweit gelten und von allen deutschen Geldhäusern berücksichtigt werden müssen. Das neue Regelwerk basiert auf der so genannten Wohnimmobilien-kreditrichtlinie (WIKR) der Europäischen Union, die mit dem Grundgedanken entwickelt und verabschiedet wurde, die Verbraucher vor einer Überschuldung zu schützen und eine Immobilienblase zu verhindern. Entscheidender Impuls für diese Maßnahme war nicht zuletzt die spanische Immobilienkrise, die zahlreiche Eigentümer in die Privatinsolvenz getrieben hat, weil sie mit der Rückzahlung ihrer mitunter zu leichtfertig vergebenen Immobilienkredite überfordert waren. Nun müssen die Banken bei der Kreditvergabe einiges genauer als früher hinschauen und die Kreditwürdigkeit des Kunden wesentlich umfangreicher prüfen, was seit der Umsetzung der Richtlinie in Deutschland zu einigen Kontroversen und auch Kritik an der neuen Praxis geführt hat.

 

So beklagt etwa der Deutsche Sparkassen- und Giroverband (DSGV), dass er seither deutlich weniger Wohnungsbaukredite vergeben hat. Im Vergleich zum Vorjahres-zeitraum sei das Volumen im ersten Halbjahr um fast neun Prozent gesunken, so ein DSGV-Sprecher. Es sei zu vermuten, dass dies eine spürbare Folge der neuen EU-Richtlinie sei. Insgesamt hätten die Sparkassen in den ersten sechs Monaten zwar 24 Milliarden Euro an Wohnungskrediten vergeben, die Kurve gehe aber eindeutig nach unten, so der Sprecher: „Es ist immer noch ein Geschäft, das gut läuft, aber es gibt Bremsspuren.“

 

Betroffen von den erschwerten Rahmenbedingungen bei der Kreditvergabe sind nach bisheriger Einschätzung der Finanzexperten insbesondere junge Familien und ältere Menschen, die beispielsweise ein größeres Darlehen benötigen, um ihr Eigenheim barrierefrei umbauen zu lassen. Welche Kriterien angelegt werden müssen, steht in dem so genannten ESIS-Merkblatt der EU, in dem 15 Prüfpunkte aufgeführt werden und das den Bankkunden als zusätzliches Formular ausgehändigt werden muss. Geprüft werden muss demnach unter anderem, ob das Einkommen konstant über Jahre zur Verfügung steht. Dabei kann es beispielsweise auch von Bedeutung sein, ob ein junges Paar Kinder möchte und sich das Einkommen dadurch möglicherweise verringert. Ebenso ergeht es Rentnern, die ein Darlehen für einen Umbau beantragen. Bei der Bearbeitung des Antrags stellt sich für die Bank nun unter anderem die Frage nach der Lebenserwartung und der Einschätzung, ob eine vollständige Rückzahlung des Kredits noch realistisch erscheint. Von noch größerer Bedeutung als früher ist zudem das Arbeitsverhältnis. Wer nur einen befristeten Vertrag vorweisen kann, hat seit dem Frühjahr ziemlich schlechte Karten. Gleichzeitig ist ein hohes Eigenkapital so wichtig wie nie, woran es häufig jungen Familien oder Rentner mangelt.

 

Die wohl entscheidende Änderung aber ist, dass die Immobilie selbst nicht mehr als Sicherheit für einen Baukredit oder ein Immobiliendarlehen zählt. Eine Neuerung, die für viele Antragsteller nur schwer zu verstehen ist. Bisher galt in Deutschland die Regel, dass die Wohnung oder das Haus, also das neue Eigenheim, der kreditgebenden Bank neben dem Haushaltseinkommen eine zusätzliche Sicherheit für das Darlehen darstellt. Laut der neuen EU-Richtlinie darf die Bank künftig aber nur noch die Höhe des Einkommens der Antragsteller bewerten und wie sicher dieses ist. Dadurch haben es einerseits junge Familien schwerer, deren Einkommensentwicklung nicht genau vorhersehbar ist. Und auch Rentner könnten durch dieses Kriterium bei der Kreditvergabe durchfallen, weil das meist schuldenfreie Haus nicht mehr als Sicherheit zählt und nur die womöglich niedrige monatliche Rente bewertet wird. Ungleich schwerer als früher haben es zudem auch die vielen Selbstständigen, deren monatlichen Einkünfte oft stark schwanken.

 

Der Ärger bei manchen Betroffenen ist verständlicherweise groß: Wer bis vor wenigen Monaten noch völlig problemlos einen Kredit bekommen hätte, muss sich nun plötzlich von seinem womöglich lang gehegten Traum von den eigenen vier Wänden verabschieden. „Es läuft auf ein Abschlussverbot für die Bank hinaus, wenn sich abzeichnet, dass der Kredit nicht rückzahlbar ist“, betont Frank-Christian Pauli, Bankreferent des Verbraucherzentrale Bundesverbands. Es sei grundsätzlich ja auch nicht schlecht, wenn Verbraucher vor einer wackeligen Finanzierung geschützt würden. Dann werde ein Kunde auch vor einer möglichen Zwangsvollstreckung und dem Verlust der Immobilie als Folge bewahrt. Anderseits könne ein Kunde dank der neuen Richtlinie nun jederzeit kündigen, so Pauli, wenn die Bank oder die Sparkasse die Transparenz- und Prüfpflichten vernachlässigt hat. Und das, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

 

Zu den spürbaren Auswirkungen gehört derzeit zudem, dass die Kreditabteilungen der Banken und Sparkassen wegen der Neuregelung und dem geänderten Prüfverfahren meist stärker beansprucht sind als bisher. „Unsere Erfahrungen zeigen, dass die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie den Aufwand für Kunden und Bank generell erhöht und die Prozesse komplexer gemacht hat“, betont ein Sprecher der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW) auf Anfrage von smartLiving. Auch die Verbraucherschützer raten daher dazu, rechtzeitig einen Termin bei der Bank zu vereinbaren, da unter Umständen mit einer längeren Bearbeitungszeit gerechnet werden muss. Wichtig sei, alle Unterlagen für den Kreditantrag auf dem aktuellsten Stand halten, damit es nicht zu Problemen kommt und sich die Bearbeitungszeit weiter verlängert. Denn trotz der neuen Richtlinie werden natürlich nach wie vor zahlreiche Darlehen vergeben: Dass Verbraucher mit einer guten Kreditwürdigkeit jetzt plötzlich keine Darlehen mehr bekommen, sei nicht zu erkennen, sagt Dorothea Mohn vom Bundesverband der Verbraucherzentralen. Sie habe den Eindruck, dass einige Institute dramatisieren. „Da wird jetzt auch viel geklappert.“

 

So oder so: Welche Auswirkungen die neue EU-Richtlinie hierzulande nun tatsächlich langfristig auf die Immobilienkreditvergabe hat oder ob sich die Situation durch Regulierungsmechanismen wieder beruhigt, lässt sich nach Einschätzung der Experten gesichert noch nicht abschließend bewerten. Welche dauerhaften Veränderungen sich aus diesem Grund für das Neugeschäftsvolumen ergeben, so der LBBW-Sprecher, sei derzeit noch nicht verlässlich festzustellen. Fest steht indessen, dass die Unsicherheit bei vielen groß ist, weshalb das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz mit ihrem SPD-Minister Heiko Maas die Bankenwirtschaft und versammelten Verbraucherschützer nun jüngst zu einem runden Tisch eingeladen hat, „um die im Zusammenhang mit der Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aufgetretenen Probleme bei der Immobilienkreditvergabe zu besprechen.“ Die ersten Ergebnisse stehen noch aus. Gleichzeitig hat auch die CDU/CSU-Bundestagsfraktion gefordert, in diesem Punkt schnell Klarheit zu schaffen. Die aktuelle Praxis zeige, so die finanzpolitische Sprecherin Antje Tillmann, dass einige Banken nach der Umsetzung der europäischen Kreditrichtlinie mehreren Altersgruppen die Finanzierung des Eigenheims verwehren. Das sei weder im Gesetz angelegt noch beabsichtigt. „Wir fordern den Bundesjustizminister auf“, so Antje Tillmann, „die rechtlichen Unsicherheiten sowohl für die Banken als auch für die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer rasch zu beseitigen, damit wieder alle Altersgruppen die Möglichkeit der Eigenheimfinanzierung erhalten.“

 

Autor: Markus Heffner

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