Wenn die Betriebskosten zur 2. Miete werden

Bildquelle: fotolia, Urheber: Urheber: arsdigital
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Wer kennt das nicht - zwischen der Postkarte von Oma und Werbeprospekten der Supermärkte und Lieferdienste steckt eines Tages, meist zum Jahresende hin, der Brief mit der Nebenkostenabrechnung. Hier erleben viele Mieter oft eine böse Überraschung und sehen eine lange Auflistung an wohnungs- oder hausgebundenen Kosten, die nun zu bezahlen sind. Nach Einschätzung der örtlichen Mietervereine ist etwa jede zweite der jährlich über 21 Millionen Betriebskostenabrechnungen falsch, unvollständig oder schlicht nicht nachvollziehbar. 

Die häufigsten Fehler werden bei Messdifferenzen, Leerständen und Positionen, die nicht umgelegt werden dürfen, festgestellt. In Stuttgart sind in den vergangenen Jahren die Nebenkosten deutlich in die Höhe geschossen, weshalb viele schon von der zweiten Miete sprechen. Aber welche Kosten sind vom Mieter, welche vom Vermieter zu tragen und bei welchen Gesichtspunkten sollte man genauer hinschauen?

 

Die gesetzliche Lage

 

Die gesetzlich zulässigen Kosten sind nach § 2 der Betriebskostenverordnung genau festgelegt und umfassen alle umlagefähigen Kosten (Siehe Infokasten). Betriebskosten selbst umfassen die wiederkehrenden Kosten für das Grundstück oder die Immobilie in Abgrenzung zu Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten. Seit einigen Jahren kommen hier auch zusätzliche Kosten für die Legionellenüberprüfungen beim Warmwasser oder Wartungskosten für Rauchmelder hinzu. "Auf der Abrechnung dürfen lediglich die Kosten aufgelistet und vom Vermieter umgelegt werden, die im Mietvertrag festgehalten sind und auch nach der Betriebskostenverordnung tatsächlich zu diesen zählen", sagt Nicole Schade, Rechtsexpertin für Haus und Grund Stuttgart. Spielraum hat ein Vermieter wenn überhaupt bei der Abrechnung von Eigenleistungen: gesetzlich legitim ist, dass ein Vermieter zum Beispiel die Gartenarbeit selbst verrichten kann und die Kosten dafür marktgerecht, also anhand eines Angebots eines Unternehmens für Gartenarbeit, auf die Mieter umlegt.

 

Was verbirgt sich hinter den Kosten

 

Die Devise lautet: genau hinschauen. Aus der Auflistung sollte genau hervorgehen, wie hoch die Gesamtkosten sind, der genaue Abrechnungszeitraum ist, wie der Verteilerschlüssel festgelegt ist - ob zum Beispiel nach Quadratmetern oder Personenanzahl berechnet wird - und wie viel bereits durch die monatlichen Nebenkostenvorauszahlung bezahlt wurde. In vielen Fällen lassen sich die Missstände schnell aufklären: ""Die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung sind inzwischen so komplex - viele Fehler treten daher aus Unwissenheit oder komplizierten vertraglichen Regelungen auf", erklärt Rechtsexpertin Nicole Schade. Ein erster Schritt ist meistens einen Vergleich mit der Abrechnung aus dem Vorjahr vorzunehmen und zu prüfen, an welchen Stellen genau die Betriebskosten sich erhöht haben. Fristen sind beim Thema Nebenkosten auch ein wichtiger Punkt: nach Erhalt der Abrechnung hat der Mieter vier Wochen Zeit, dieser nachzukommen. Auf der anderen Seite gilt, dass der Vermieter innerhalb von zwölf Monate die Jahresabrechnung vorlegen muss. Nicht auf alle Aspekte hat der Vermieter selbst Einfluss: für städtische Gebühren beispielsweise, steigende Ölpreise oder ein höherer Verbrauch kann der Vermieter nicht zur Rechenschaft gezogen werden. "Hausverwalter und Vermieter sind auch nur Menschen, da kann auch mal ein Fehler unterlaufen", beschwichtigt Ria Otto, von der Hausverwaltung Pietschmann. "Wichtig sind eine geordnete Aufstellung und besonders die erste Abrechnung mit dem Mietvertrag abzugleichen - falls Werte in den Folgejahren dann doch einmal ausreissen, sollte man nachfragen." Einen Lösungsansatz sieht die Hausverwalterin in einer besseren Anpassung der Nebenkosten, sodass keine bösen Überraschungen am Jahresende auftreten.

 

Einige erwähnenswerte Sondersituationen bei der Betrachtung der Abrechnung:

 

- Eigentumswohnungen

 

Mieter einer Eigentumswohnung sollten insbesondere darauf achten, dass Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nicht auf ihrer Abrechnung auftauchen. Diese sind nämlich vom Besitzer zu tragen, und nicht vom Mieter.

 

- Wartungs- und Reparaturkosten

 

Unter diesen Gesichtspunkt fallen beispielsweise die Pflege und Wartung von Fahrstühlen, die definitiv unter Betriebskosten laufen. Reparaturkosten in der Wohnung oder im Haus, wie zum Beispiel tropfende Wasserhähne oder nicht funktionierende Heizungen, gehören aber nicht in diese Rubrik und sind Sache des Vermieters: "Wenn eine Küche mit vermietet wird ist es auch am Vermieter, diese funktionsfähig zu halten", erklärt Nicole Schade. Schönheitsreparaturen müssen Mieter jedoch unter Umständen selber übernehmen: die Kleinreparaturklausel, die im Mietvertrag auftauchen kann, liegt durchschnittlich zwischen 75 und 125 Euro für die Nutzung der Mietsache, wobei es hier eine Einschränkung der Jahresbelastung gibt, die derzeit bei 6 Prozent liegt. Bei dieser Regelung gilt: Liegt der Rechnungsbetrag der Reparaturkosten über dem vereinbarten Limit im Mietvertrag, ist die Summe komplett vom Vermieter zu tragen. Bei Modernisierungsmaßnahmen hingegen kann der Vermieter rechtmäßig bis zu elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Auch bei den Versicherungen ist es wichtig, zu differenzieren: Während Prämien für Gebäude- und Haftpflichtversicherungen umgelegt werden dürfen, sind Rechtsschutz- oder Hausratversicherung keine Angelegenheit des Mieters.

 

- Leerstand

 

In Mehrfamilienhäusern sollte man ebenfalls darauf achten, dass für leer stehende Wohnungen die Betriebskosten vom Vermieter übernommen werden müssen. Dies lässt sich in der Gesamtwohnfläche ablesen: ist diese plötzlich geringer als im Vorjahr, wurden die Kosten höchstwahrscheinlich auf die restlichen Mieter umgelegt.

 

- Spezialfall Heizkosten

 

Zusammen mit den Kosten für Warmwasser machen Heizkosten durchschnittlich fast 65 Prozent der Kosten aus. Abgerechnet wird hier nach Verbrauch: Bei der Verwendung von Öl setzt sich diese aus dem Anfangsbestand und den Zukäufen zusammen - diese können allerdings je nach Vorräten aus den vorherigen Jahren unterschiedlich ausfallen, hier ist also schwieriger sich an einem ungefähren Richtwert zu orientieren. Außerdem können die Kosten eines Wärmedienstes auf den Mieter umgelegt werden. "Viele Mieter beschweren sich bei sehr hohen Nachzahlungen pauschal ohne auf konkrete Aspekte einzugehen - meistens liegt die Quelle dann aber im erhöhten Verbrauch von Heizung und Wasser", sagt Ria Otto. Bei Erdgas oder Fernwärme hingegen kann man Zählerstand zu Beginn des Jahres mit dem Endstand im Vorjahr vergleichen.

 

Ein genauer Blick auf die Nebenkostenabrechnung lohnt sich auf jeden Fall. Bei Beanstandungen sollte man erst einmal Kontakt zum Vermieter aufnehmen und gegebenenfalls das Einsehen der Belege anfordern oder diese gemeinsam mit dem Vermieter durchgehen. "Kommunikation ist das A und O bei Betriebskostenabrechnungen - wenn Fehler passieren, werden diese korrigiert, ein angenehmes Vermieter-Mieter-Verhältnis ist ja von allen Seiten erstrebenswert", hält Nicole Schade fest. Die moralische Verpflichtung auf beiden Seiten sind ein wünschenswertes Szenario, das nur Vorteile für beide Seiten birgt.

 

Autorin: Jessica Schmucker, smartLiving-Magazin

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