Die Preise steigen weiter, aber für Vermieter sinken die Renditen

Foto: Fotolia.com
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Das Stuttgarter Bankhaus Ellwanger & Geiger gehört auf dem hiesigen Immobilienmarkt seit Jahrzehnten zu den ganz großen Playern. Alljährlich im Mai veröffentlicht das Traditionshaus seinen viel beachteten Immobilienbericht, der gleichermaßen Bestandsaufnahme und Blick in die Zukunft ist.

Laut Ellwanger & Geiger ging es und geht es weiterhin nur in eine Richtung. Steil nach oben: „Die Preise befinden sich weiterhin auf Wachstumskurs“, lautet die Prognose für 2016. Die Region Stuttgart boomt: Immer mehr Menschen wollen in der Landeshauptstadt und den umliegenden Kommunen leben und arbeiten. Neben den Fachkräften der starken mittelständischen Wirtschaft und der großen Arbeitgeber wie Daimler, Porsche oder Bosch zieht es Studierende genauso in die Metropole wie Senioren, die eine Wohnung in urbaner Lage suchen. Wie die Bevölkerungszahlen zeigen, hat Stuttgart die Marke von 600 000 Einwohnern überschritten und damit den höchsten

Stand seit Mitte der 1970er-Jahre erreicht. In der Region Stuttgart leben heute rund 2,7 Millionen Menschen. Die hohe Attraktivität der Stadt und ihrer Region spiegelt sich wider in einer großen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

 

Weil das Angebot jedoch knapp ist und zudem viele Kapitalanleger mangels Alternativen ins „Betongold“ flüchten, steigen die Preise für Immobilieneigentum seit Jahren. Seit dem Jahr 2000 haben sich etwa die Spitzenkaufpreise für Neubauwohnungen in Stuttgart verdoppelt. Heute kostet der Quadratmeter gebrauchtes Eigentum in der Schwabenmetropole durchschnittlich 2660 Euro. Und wer in den gefragten Höhen- und Aussichtslagen wie zum Beispiel in Degerloch, an der Gänsheide, am Killesberg oder am Kräherwald wohnen möchte, muss mindestens 850 000 Euro für den Erwerb eines Einfamilienhauses einplanen.

 

Zwar sind die Mieten zuletzt weniger stark gestiegen als die Kaufpreise, dennoch haben es gerade Familien und Menschen mit mittleren und geringeren Einkommen schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Viele richten ihr Augenmerk deshalb auf die Teilmärkte in der Region wie Sindelfingen/Böblingen, Esslingen, Waiblingen oder Ludwigsburg. Untermauert wird dieser Trend von der amtlichen Statistik, die zeigt, dass mehr Menschen aus Stuttgart in die Region ziehen als umgekehrt. In der Folge steigen die Preise – vor allem entlang der S-Bahnlinien.

 

Herausforderungen für den Stuttgarter Wohnungsmarkt

Stuttgart hat traditionell wenige Baulandreserven. Baugebiete auf der grünen Wiese sind rar, weil diese Flächen für das Stadtklima und für die Naherholung benötigt werden. Bereits im Jahr 2001 hat die Landeshauptstadt daher die Informationsplattform NBS (Nachhaltiges Bauflächenmanagement) ins Leben gerufen, die mögliche Gebiete wie zum Beispiel Brach- oder untergenutzte Flächen für die Innenentwicklung systematisch erfasst. Große Areale wie das Rosensteinquartier benötigen allerdings noch viel Zeit, bis sie bebaut werden können. Um auch in Zukunft preiswertes Wohnen in Stuttgart zu ermöglichen, ist der Ausbau des sozialen und geförderten Wohnungsbaus eines der wichtigsten Ziele der Stadt. Insbesondere auf städtischen Grundstücken soll der Anteil an Sozialwohnungen erhöht werden. Nach dem Willen der Stadt geht es darüber hinaus bei der Vergabe städtischer Areale künftig stärker um die Qualität der Bauvorhaben.

 

Über den Zuschlag entscheidet demnach neben dem Preis auch das Baukonzept, etwa hinsichtlich einer effizienten Wohnflächengestaltung, sozialer Integrationsleistungen, Barrierefreiheit, Mobilitätsangeboten oder einer innovativen Energieversorgung. Zum Einsatz kommt das sogenannte Konzeptverfahren bereits bei dem rund 230 Wohnungen umfassenden Stadtquartier Olga-Areal, das in den kommenden Jahren auf dem Gelände des „Olgäles“, des ehemaligen Olgahospitals im Stuttgarter Westen, entsteht.

 

Knapp die Hälfte der Wohnungen wird dort zudem von privaten Baugemeinschaften errichtet. Weil Baugemeinschaften für sowohl individuelles als auch preiswertes Bauen stehen, könnten sie künftig bei der Projektvergabe in Stuttgart noch stärker zum Zuge kommen. Somit dient die Entwicklung des Olga-Areals als Prototyp für große Bauprojekte wie den Neckarpark in Bad Cannstatt oder das Schoch-Areal in Feuerbach.

 

In Deutschland spielt Stuttgart am Immobilienmarkt in einer Liga mit Metropolen wie Frankfurt, München oder Düsseldorf. Die Lage zwischen „Wald und Reben“ ist gefragt, Schnäppchen sind Mangelware: Allein im vergangenen Jahr sind die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand um 13 Prozent gestiegen. Für Einfamilienhäuser bewegen sich die Einstiegspreise am unteren Ende der Skala etwa in Plieningen, Hedelfingen/ Untertürkheim/Oberrtürkheim oder Zuffenhausen bei 350 000 Euro. In Degerloch/ Sonnenberg oder Sillenbuch müssen Käufer in der Spitze mit 2,2 Millionen Euro beziehungsweise 1,9 Millionen Euro rechnen. Und die Kaufpreise bleiben stuttgartweit vorerst auf Wachstumskurs. Besonders gefragte Lagen sind „Klassiker“ wie die Halbhöhenlagen Degerloch/Sonnenberg und Sillenbuch, aber auch Möhringen steht heute bei vielen, die ein Einfamilienhaus suchen, ganz oben auf der Wunschliste.

 

Kapitalanleger: Mehrfamilienhäuser bleiben hoch im Kurs

Wegen der Niedrigzinsen auf Sparkonten und Bundesanleihen haben viele Kapitalanleger ihren Blick in den vergangenen Jahren auf Immobilien gerichtet. Insbesondere in den Metropolregionen stehen Mehrfamilienhäuser sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren hoch im Kurs. So auch in Stuttgart, wo die Nachfrage ungebrochen ist: Inzwischen erreichen die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser im Bestand in den besten Lagen im Einzelfall ein Niveau von 4400 Euro und in durchschnittlichen Innenstadtlagen 2600 Euro. Weil jedoch die Mieten, allein aufgrund der politischen Weichenstellungen – Stichwort Mietpreisbremse – nicht mit der

Preisentwicklung Schritt halten können, müssen sich Anleger auf sinkende Renditen einstellen. Der vollständige Bericht ist seit dem 12. Mai bei Ellwanger & Geiger erhältlich.

 

Quelle: smartLiving-Magazin

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